L’immobilier tokyoïte attire les investisseurs du monde entier grâce à sa sous-évaluation

Pourquoi les investisseurs du monde entier voient un potentiel dans l’immobilier tokyoïte

Les capitaux internationaux affluent vers l’immobilier tokyoïte, les investisseurs étant en quête de revenus stables et de croissance sur un marché que beaucoup jugent encore sous-évalué par rapport à d’autres grandes capitales mondiales. Les prix de référence des terrains dans les plus grandes villes japonaises ont progressé au premier semestre 2025, portés par des achats étrangers records. Les loyers de bureaux à Tokyo restent relativement bas à l’échelle mondiale, le yen est faible face au dollar et les coûts d’emprunt restent proches de leurs planchers selon les normes internationales. Cette combinaison a attiré une vague de capitaux transfrontaliers vers les bureaux, les logements collectifs, les parcs logistiques, les hôtels et les copropriétés haut de gamme.

L’ampleur de l’activité est frappante. Les investisseurs internationaux ont placé environ 1 140 milliards de yens dans l’immobilier japonais au premier semestre 2025, portant le volume des transactions à Tokyo à quelque 13,2 milliards de dollars sur la même période. Selon plusieurs indicateurs, l’écart entre les rendements à Tokyo et ceux de New York ou de Londres joue désormais en faveur de la capitale japonaise. Le marché s’est tendu après le rebond de la demande locative post-pandémie, ce qui a contribué à maintenir les valorisations, tandis que l’immobilier commercial aux États-Unis et dans certaines régions d’Europe est confronté aux pressions liées au refinancement.

Le contexte général du marché japonais s’est lui aussi renforcé. Les prix des terrains à l’échelle nationale ont augmenté de 2,7 % en janvier 2025, soit une quatrième hausse annuelle consécutive et la plus forte depuis le début des années 1990. Dans la région métropolitaine de Tokyo, l’indice des prix des logements a progressé de 10,7 % sur un an en janvier. Dans les principaux quartiers, le taux d’occupation du parc locatif se situe dans la partie médiane à haute des 90 %, soutenu par les migrations vers les villes et les recrutements dynamiques des entreprises internationales. Les investisseurs voient un marché liquide, des locataires fiables et une marge de rattrapage.

Quels facteurs alimentent cette frénésie d’achats ?

Trois piliers expliquent cet engouement pour Tokyo. Premièrement, les écarts de rendement sont attrayants. Les taux de capitalisation des actifs de qualité restent nettement supérieurs aux coûts de financement intérieurs, et la Banque du Japon maintient ses taux à court terme à des niveaux très bas. Deuxièmement, les évolutions monétaires favorisent les investisseurs dont les capitaux sont libellés en dollars ou en euros. La faiblesse du yen réduit le prix d’entrée effectif et amortit les effets sur les rendements lorsque les loyers sont perçus en yens, mais comptabilisés en devises étrangères. Troisièmement, le cadre juridique et réglementaire japonais est prévisible, et les acheteurs étrangers peuvent acquérir des biens en pleine propriété sans restrictions particulières, une situation peu courante en Asie.

Yu Kawamata, qui dirige les activités immobilières japonaises de Morgan Stanley Real Estate Investing, a présenté les perspectives sous l’angle macroéconomique.

Le Japon bénéficie de perspectives macroéconomiques favorables, portées par l’inflation et la hausse des salaires, de changements réglementaires qui incitent les entreprises à gagner en efficacité, ainsi que d’écarts de rendement attrayants et de conditions de financement favorables.

La demande s’appuie sur des fondamentaux solides. Les loyers résidentiels dans les 23 arrondissements de Tokyo ont progressé d’environ 6 % sur un an à la fin de 2024, et le taux d’occupation avoisine 97 % dans de nombreux quartiers centraux. Les rendements locatifs nationaux atteignaient en moyenne environ 4,2 % début 2025 ; les actifs les plus recherchés à Tokyo offrent généralement 3 à 4 %, avec un taux de vacance très faible. La part des capitaux étrangers dans les transactions immobilières japonaises est passée à environ 27 %, contre quelque 21 % cinq ans plus tôt. Les sites logistiques liés au commerce en ligne captent une large part des investissements entrants, grâce à la stabilité des baux et aux besoins d’expansion.

Reprise du marché des bureaux et ventes d’actifs d’entreprises

Le marché des bureaux haut de gamme de Tokyo se redresse. Dans les cinq arrondissements centraux, le taux de vacance des bureaux de catégorie A avoisinait 3,4 % à la fin de 2024, la demande dépassant l’offre nouvelle autour des grands pôles de transport comme les gares de Tokyo et de Shinagawa. Les loyers moyens des surfaces haut de gamme ont atteint environ 32 400 yens par mètre carré et par mois, en hausse de près de 5 % sur un an. Les locataires privilégient les immeubles récents dotés de caractéristiques environnementales et de systèmes intelligents, tandis que les bâtiments plus anciens situés en périphérie doivent envisager des rénovations, des baisses de loyer ou une reconfiguration des étages pour accueillir des usages flexibles.

Le travail hybride a modifié la nature de la demande plutôt que de la faire disparaître. Certaines entreprises ont réduit la superficie de leur siège et investi dans des bureaux satellites et des espaces de réunion numériques, mais beaucoup continuent de louer des locaux bien situés pour inciter leurs salariés à revenir et regrouper les équipes en contact avec la clientèle. Cela soutient les immeubles haut de gamme et creuse l’écart avec les actifs secondaires.

Un autre moteur est le flux régulier de ventes d’actifs d’entreprises. De grandes sociétés japonaises se séparent de leurs actifs non stratégiques, mettant sur le marché des biens de grande valeur que les fonds internationaux s’empressent d’acquérir. Les cessions de groupes connus, notamment des constructeurs automobiles et des brasseurs, ont apporté au marché des bureaux et des actifs mixtes très recherchés. Il en résulte un volume croissant d’opérations de qualité institutionnelle, alors que les marchés occidentaux sont plus calmes.

Où vont les capitaux ?

Le logement collectif est au cœur de cette tendance. Les investissements étrangers dans l’immobilier résidentiel japonais ont progressé d’environ 18 % en 2024, à quelque 740 milliards de yens. Les immeubles locatifs du centre de Tokyo affichent généralement des taux d’occupation dans la partie médiane à haute des 90 %, et les loyers demandés pour les appartements d’une chambre prisés, souvent d’une superficie de 25 à 40 mètres carrés, s’élèvent en moyenne à environ 150 000 yens par mois. Une nouvelle génération de gestionnaires lève des capitaux pour développer ses activités dans ce segment. À titre d’exemple, un fonds a récemment acquis cinq immeubles résidentiels d’environ 700 logements dans les arrondissements centraux et compte poursuivre ses acquisitions avec l’aide de partenaires internationaux.

L’immobilier industriel et logistique constitue un autre pôle d’attraction. Selon certaines estimations, environ 40 % des capitaux étrangers investis ces dernières années ont été consacrés aux entrepôts et aux installations connexes, ce qui reflète l’adoption élevée du commerce en ligne au Japon et le besoin de centres de distribution modernes à proximité des grandes villes. Des investisseurs comme Blackstone, GIC et ESR ont engagé des sommes importantes dans ces actifs. Les hôtels ont également retrouvé la faveur des investisseurs avec le rebond du tourisme entrant, notamment à Tokyo, Osaka et dans les régions touristiques.

L’intérêt des investisseurs institutionnels s’accumule. Morgan Stanley Real Estate Investing a clôturé un fonds consacré au Japon d’environ 131 milliards de yens, dépassant son objectif initial, et a déjà investi dans des immeubles résidentiels. Une transaction record a vu un acheteur étranger accepter d’acquérir Tokyo Garden Terrace Kioicho pour environ 2,6 milliards de dollars. Une autre société internationale s’est associée à un opérateur régional pour construire plus de 3 000 logements locatifs au Japon. De grandes stratégies asiatiques, notamment des véhicules ayant levé plus de 5 milliards de dollars, font du Japon une priorité. Certains gestionnaires estiment que les réformes de la gouvernance d’entreprise pourraient entraîner à terme jusqu’à 3 000 milliards de dollars de cessions d’actifs non stratégiques, élargissant ainsi le champ des transactions potentielles.

Le luxe et les arrondissements centraux s’enflamment

Les hausses les plus marquées se concentrent dans le centre de Tokyo. Les prix des appartements en copropriété dans les 23 arrondissements ont bondi d’environ 64 % depuis 2021, dépassant de loin la hausse enregistrée dans l’ensemble de la région métropolitaine. Le prix moyen d’un appartement neuf dans les arrondissements centraux a dépassé environ 112 millions de yens en 2024. En mars 2025, la moyenne dans l’agglomération tokyoïte a brièvement atteint environ 104,9 millions de yens, avant de reculer le mois suivant sous l’effet de l’évolution de la composition des logements vendus. Les appartements anciens ont également progressé : leur prix moyen s’élevait à environ 44,5 millions de yens en avril 2025, soit une hausse de plus de 28 % sur un an.

Les quartiers en cours de réaménagement mènent la hausse. Les enquêtes sur les prix des terrains font état de progressions à deux chiffres dans des endroits comme Nakano et Suginami, tandis que le quartier de Sakura Stage, à Shibuya, a enregistré une hausse d’environ 33 %. La demande de logements de luxe a bondi avec le retour dans la ville de dirigeants de multinationales et d’acheteurs fortunés en quête d’une résidence secondaire. Dans des quartiers comme Daikanyama, les grands appartements en étage élevé de plus de 200 mètres carrés sont rares, et les prix à sept chiffres en dollars ne sont plus inhabituels.

Les loyers reflètent l’essor des ventes. Les loyers demandés dans le milieu de gamme ont progressé d’environ 6 % à la fin de l’année dernière dans les 23 arrondissements, tandis que le taux d’occupation des immeubles bien situés avoisine 97 %. L’offre de logements neufs en copropriété dans le centre de Tokyo était particulièrement limitée en 2024. Les promoteurs prévoient de lancer davantage de projets, mais l’offre à venir reste inférieure à la demande. De nombreux acheteurs particuliers regardent au-delà du Triangle d’or formé par Minato, Chiyoda et Chuo, pour s’intéresser à de nouveaux quartiers prisés comme Koto, Sumida, Nakano et Meguro.

Un cadre juridique ouvert aux acheteurs étrangers

Les règles immobilières japonaises sont simples pour les non-résidents. Les ressortissants étrangers peuvent acheter des logements, des terrains et des immeubles commerciaux sans citoyenneté japonaise, visa ni autorisation spéciale. La procédure est semblable à celle suivie par les acheteurs japonais. Après les visites et la présentation d’une offre, les acheteurs signent généralement un contrat et versent un acompte, puis finalisent le règlement une fois le financement bouclé et l’enregistrement effectué. Des agents immobiliers agréés et des rédacteurs judiciaires prennent en charge une grande partie des formalités. Les transactions sont généralement conclues sous 60 à 90 jours.

Les frais initiaux représentent souvent 5 à 6 % du prix d’achat et couvrent le courtage, l’enregistrement, les impôts et l’assurance. La plupart des taxes sont calculées sur la valeur estimée par les autorités, qui peut être inférieure au prix du marché. Pour les prêts, les banques évaluent de plus en plus les emprunteurs étrangers en fonction de leurs revenus et de leur capacité à assurer le service de la dette, plutôt qu’en se fondant uniquement sur les garanties et le statut de résidence. Les taux de crédit japonais restent très bas selon les normes mondiales, un élément essentiel du calcul de rentabilité pour les résidents comme pour les acheteurs transfrontaliers.

Questions d’accessibilité financière et débat politique

La hausse des prix a creusé l’écart entre la valeur des biens et les revenus locaux dans les quartiers les plus prisés. La flambée observée depuis 2021 a lancé un débat politique sur le rôle des acheteurs étrangers. Certains partis d’opposition ont évoqué des mesures comme une taxe sur les logements vacants visant les achats spéculatifs, ou des restrictions ciblées sur les acquisitions dans les quartiers où le marché est en surchauffe. À l’heure actuelle, le Japon impose pratiquement aucune restriction à la propriété résidentielle étrangère, contrairement aux marchés où les acheteurs étrangers doivent obtenir une autorisation ou payer des taxes supplémentaires.

Les données fiables sur l’ampleur exacte des achats étrangers sont limitées, mais des enquêtes suggèrent que, dans plusieurs arrondissements centraux, une part des appartements neufs, parfois de 20 à 40 %, est vendue à des propriétaires non résidents. Les investisseurs japonais sont également actifs, et les capitaux disponibles localement continuent d’affluer vers l’immobilier urbain. La population de Tokyo continue de croître, malgré le déclin démographique national, ce qui concentre la demande dans la capitale. Les responsables politiques doivent trouver un équilibre entre l’attractivité de la ville pour les investisseurs et la nécessité de préserver l’accessibilité des logements pour les habitants.

Parallèlement, le Japon compte environ 9 millions de logements vacants, appelés akiya, dont beaucoup se trouvent en zone rurale ou en périphérie, loin des emplois et des services. Les initiatives nationales et locales visent à remettre ces biens sur le marché, mais l’équation économique est souvent difficile, car les maisons anciennes peuvent nécessiter d’importants travaux de rénovation. Les marchés urbains comme celui de Tokyo suivent une trajectoire différente de celle de nombreuses villes régionales.

Tensions de quartier : locations de courte durée et tourisme

Le tourisme a accentué les tensions dans certains quartiers. Dans le secteur de Kaminarimon, à Asakusa, la valeur des terrains a augmenté d’environ 29 % cette année et atteint désormais près du double de son niveau d’avant la pandémie. Les analystes attribuent cette hausse à la progression rapide des locations de courte durée destinées aux visiteurs et à l’afflux de capitaux étrangers. Certains acheteurs ont payé des prix élevés pour de petits immeubles et appartements pouvant être reloués à des touristes, misant sur un taux d’occupation élevé plutôt que sur les multiples de revenus actuels.

Les locations de courte durée sont légales depuis 2018 et, en mai 2025, environ 32 000 biens étaient enregistrés dans le pays, dont plus d’un tiers dans les 23 arrondissements de Tokyo. Dans l’arrondissement de Taito, où se trouve Asakusa, le nombre d’annonces a augmenté d’environ 80 % par rapport à mai 2019. En février et mars de cette année, quelque 465 000 personnes ont séjourné dans des locations de courte durée au Japon, soit près de moitié de plus qu’un an auparavant ; les étrangers représentaient plus de la moitié des clients. Les voyageurs chinois formaient le groupe le plus important parmi les différentes nationalités.

Cette envolée a fait monter les loyers dans les quartiers touristiques et suscité des plaintes de riverains concernant le bruit et la gestion des déchets. Les responsables municipaux envisagent des contrôles ciblés et des règles préservant les heures de tranquillité tout en permettant aux hôtes de répondre à la demande pendant les périodes de pointe. Les investisseurs qui comptent sur les revenus des locations de courte durée devront suivre de près toute évolution de la réglementation municipale.

La technologie ouvre de nouvelles voies d’accès à l’immobilier tokyoïte

La finance numérique transforme l’accès à l’immobilier japonais. Une entreprise basée à Tokyo prévoit de tokeniser des biens immobiliers du centre-ville d’une valeur d’environ 75 millions de dollars sur la blockchain Oasys, en émettant des jetons numériques représentant des intérêts économiques dans les immeubles. À plus long terme, l’entreprise ambitionne de tokeniser plus de 200 milliards de dollars d’actifs, soit environ 1 % du marché immobilier japonais, en collaborant avec des entités agréées et des véhicules ad hoc étrangers afin de respecter les normes de conformité.

Yushi Sekino, le directeur général qui pilote cette initiative de tokenisation, a déclaré que l’objectif était de réduire les obstacles pratiques pour les acheteurs non résidents en numérisant la propriété et en simplifiant les frais et les formalités.

Nous développons une infrastructure d’investissement de nouvelle génération pour rendre l’immobilier japonais accessible à l’échelle mondiale.

La tokenisation immobilière gagne du terrain dans le monde entier, et le marché japonais, sophistiqué et fondé sur des règles précises, pourrait être largement adopté. Pour les petits investisseurs, les modèles d’investissement fractionné pourraient donner accès aux revenus de biens immobiliers tokyoïtes sans qu’il soit nécessaire d’acheter un logement entier. Pour les grandes institutions, les infrastructures basées sur les jetons peuvent accélérer le règlement des transactions et élargir la distribution. La qualité de l’exécution et la protection des investisseurs détermineront la vitesse à laquelle ces modèles pourront se développer.

Perspectives pour 2025 : croissance et sélection accrue

La hausse des prix devrait se poursuivre à un rythme plus modéré. Plusieurs prévisions privées tablent sur une progression de 5 à 6 % des prix immobiliers à Tokyo en 2025, après un gain de 8 % l’an dernier. Les promoteurs prévoient de lancer davantage de copropriétés, mais l’offre ne devrait toujours pas répondre à la demande dans les arrondissements centraux. Le taux d’occupation des logements devrait rester élevé, avec la poursuite des migrations urbaines et les recrutements internationaux qui soutiennent le segment du luxe. Dans le secteur des bureaux, les tours de qualité situées près des transports devraient continuer d’attirer les locataires, tandis que les immeubles plus anciens pourraient devoir être rénovés ou repositionnés pour rester compétitifs.

Les tendances de la construction laissent entrevoir une pénurie à venir. Les mises en chantier de logements autorisées ont diminué d’environ 1 % en 2024, puis de 4,6 % en janvier 2025, signe que l’offre à venir pourrait ne pas répondre entièrement à la hausse de la demande. Cela pourrait accentuer la pression à la hausse sur les prix et les loyers, en particulier dans le centre-ville. Parallèlement, les promoteurs logistiques continuent d’accroître les capacités dans les principaux corridors autour de Tokyo et de Yokohama pour répondre à la croissance du commerce en ligne.

Des risques subsistent. Une hausse plus rapide des taux d’intérêt japonais réduirait l’écart de rendement recherché par les investisseurs étrangers, même si les taux restaient bas en comparaison internationale. Un yen plus fort amoindrirait l’avantage lié au taux de change. Un durcissement des règles sur les locations de courte durée pourrait modifier les flux de trésorerie de certains actifs. Les responsables politiques pourraient également réexaminer des mesures concernant la propriété étrangère dans certains quartiers. Pour l’heure, la liquidité, la stabilité et la croissance des loyers continuent de soutenir l’intérêt pour l’immobilier tokyoïte.

À retenir

• Les prix des terrains dans les principales villes japonaises ont progressé au premier semestre 2025, soutenus par d’importants investissements étrangers, des taux bas et un yen faible.
• Les investisseurs étrangers ont placé environ 1 140 milliards de yens au premier semestre, tandis que les transactions à Tokyo ont totalisé quelque 13,2 milliards de dollars.
• Les écarts de rendement, l’ouverture juridique à la pleine propriété pour les étrangers et la stabilité de la demande locative attirent les capitaux à Tokyo.
• Le taux de vacance des bureaux de catégorie A avoisine 3,4 %, les loyers haut de gamme progressent et les immeubles anciens doivent envisager des rénovations.
• Le logement collectif et la logistique captent l’essentiel des investissements, tandis que de grands fonds ont clôturé de nouveaux véhicules dédiés au Japon et réalisé des transactions records.
• Les arrondissements centraux ont enregistré les hausses les plus rapides : un appartement neuf dans le cœur de Tokyo coûtait en moyenne environ 112 millions de yens en 2024, et les prix continuent de progresser.
• Le débat politique s’intensifie face à la dégradation de l’accessibilité financière dans les quartiers prisés, tandis que les locations de courte durée exacerbent les tensions de voisinage dans les zones touristiques.
• Des projets de tokenisation voient le jour pour faciliter l’accès des investisseurs étrangers grâce à des structures numériques conformes à la réglementation.
• Les prévisions tablent sur une hausse des prix de 5 à 6 % en 2025 ; le taux d’occupation élevé et la faiblesse de l’offre nouvelle soutiennent le marché.
• Les principaux risques sont la hausse des taux d’intérêt, les fluctuations monétaires et d’éventuelles modifications des règles concernant les locations de courte durée ou certaines catégories d’acheteurs.