Les Maldives misent sur une résidence de luxe sur une île, malgré les inquiétudes liées aux finances et aux récifs

Un township de 790 millions de dollars prend forme dans l’atoll de Noonu

Les Maldives mettent en place, avec le projet Ayla, un nouveau moyen pour les étrangers fortunés de s’installer dans le pays. Ce programme, évalué à plus de 790 millions de dollars, associe des îles artificielles, des résidences de luxe et un programme de résidence par investissement en préparation. Le président Mohamed Muizzu a présidé la cérémonie de lancement des travaux le 29 janvier 2026, dans l’atoll de Noonu, à environ 188 kilomètres au nord de la capitale, Malé. Une partie du township devrait commencer à fonctionner vers la fin de 2028.

Le projet regroupe les lagons de Dhekenanfaru et de Dhigufaru ainsi que l’île de Kuramaadhoo au sein d’une zone économique spéciale. Dans ce type de zone, le gouvernement propose des règles commerciales et des incitations fiscales spécifiques pour attirer les investissements. Les étrangers pourraient ici acheter des baux de 99 ans, leur donnant un accès de longue durée à des biens immobiliers, alors que la Constitution continue d’interdire la propriété foncière aux étrangers.

Le communiqué du gouvernement sur le lancement des travaux désigne Crystal Holdings Pvt Ltd et BluRock Group comme principaux investisseurs et promoteurs. Il promet plus de 1 200 emplois, des services de santé, une formation professionnelle et une agriculture moderne, tandis que plus de 60 % des besoins énergétiques seraient couverts par des sources renouvelables.

Le projet avance plus vite que les règles de résidence qui doivent l’accompagner. Henley & Partners, partenaire du cabinet pour la conception du programme Maldives Pearl Residence, annonce désormais son lancement au second semestre 2026. Les seuils d’investissement n’ont pas été publiés, tandis que les détracteurs réclament des vérifications plus strictes des candidats, des registres de propriété plus clairs et des réponses sur les dommages causés aux récifs environnants.

Ayla cristallise plusieurs choix auxquels les Maldives sont confrontées : comment attirer des capitaux sans alourdir la dette publique, quelle part de contrôle accorder aux résidents étrangers sur des terres rares, et comment protéger le milieu marin qui attire les visiteurs dans le pays.

D’un projet de complexe hôtelier à un lieu de vie

Le lagon de Dhigufaru et Dhekenanfaru ont été loués à un investisseur suisse fin 2022 pour un complexe hôtelier prévu sur 11 îles gagnées sur la mer. Le projet a ensuite évolué vers un township destiné à des personnes souhaitant s’y installer, plutôt qu’à de simples visiteurs. Les premières descriptions évoquaient 25 îles et îlots artificiels et plus de 70 résidences de luxe ; des documents promotionnels plus récents, sous le nom de The Laurel, présentent 96 propriétés réparties sur 13 îles.

Le lagon s’étend sur environ 745 hectares, dont 152 hectares seront gagnés sur la mer, soit près d’un cinquième de sa superficie. Les travaux nécessitent le dragage de plus de six millions de mètres cubes de sable sur les fonds marins. Le déplacement d’un tel volume de matériaux modifie à la fois les terres disponibles pour l’aménagement et l’habitat sous-marin environnant.

Le communiqué du gouvernement sur l’accord d’investissement indique que le permis de zone économique spéciale a été délivré le 9 décembre 2025, avant la signature de l’accord avec Crystal Holdings le 31 décembre. Le ministre du Développement économique et du Commerce, Mohamed Saeed, a signé au nom du gouvernement, et le directeur général de Project Ayla, Petar Krstic, au nom de l’entreprise. Cet accord a établi le cadre contractuel de la mise en œuvre.

Le communiqué du ministère sur l’accord de décembre présente celui-ci comme la dernière étape formelle avant la mise en œuvre concrète. Les deux communiqués rattachent Ayla à Vision 2040 de Muizzu, le programme gouvernemental de diversification économique et de développement à long terme.

Les principales échéances montrent comment le chantier et le programme de résidence ont évolué en parallèle :

• Fin 2022 : Le lagon et l’île sont loués dans le cadre d’un premier projet de complexe hôtelier.
• Juillet 2025 : Le gouvernement signe à Singapour un accord de partenariat avec Henley & Partners pour Pearl Residence.
• 9 décembre 2025 : Ayla reçoit son permis de zone économique spéciale.
• 31 décembre 2025 : Le gouvernement et Crystal Holdings signent l’accord d’investissement.
• 29 janvier 2026 : Muizzu préside la cérémonie de lancement des travaux.
• Second semestre 2026 : Henley prévoit désormais le lancement de Pearl Residence.
• Fin 2028 : Ayla devrait être partiellement opérationnel.

Que recevraient les investisseurs ?

Pearl Residence donnerait aux investisseurs remplissant les critères le droit de vivre aux Maldives. La page de présentation du programme de Henley le décrit comme le premier programme de résidence par investissement du pays et prévoit son lancement au second semestre 2026. Saeed avait annoncé un lancement en avril 2026 lors d’une conférence à Londres, les 3 et 4 novembre 2025.

Le montant minimum définitif de l’investissement, les catégories d’investissements admissibles, la durée du titre de séjour, ses modalités de renouvellement et les conditions associées sont encore en cours d’élaboration. Ces précisions sont essentielles : elles détermineront ce que les candidats devront acheter, la durée de leur droit de séjour et les obligations qui subsisteront après l’approbation de leur demande.

Depuis au moins 2010, les étrangers peuvent acheter des villas en bail emphytéotique dans des complexes hôteliers. Dans ce cadre, les acheteurs conservent le statut de visiteurs, leur bail ne peut pas dépasser la durée du bail du complexe hôtelier, et la direction de celui-ci exploite leur villa en leur absence. Le modèle résidentiel d’Ayla établirait une relation différente avec le pays, en associant un logement à une voie vers une résidence de plus longue durée.

Kristin Surak, autrice de The Golden Passport: Global Mobility for Millionaires, a expliqué en quoi un titre de séjour confère des droits différents de ceux de la citoyenneté :

Les visas peuvent être révoqués, ne se transmettent pas au sein d’une famille et offrent un éventail de possibilités plus limité.

Le bail immobilier et l’autorisation de vivre dans le pays sont donc deux dispositifs distincts. Le bail régit l’usage du logement ; les règles d’immigration déterminent la possibilité d’y séjourner. Les acheteurs auront besoin de conditions claires pour les deux.

Pourquoi le gouvernement veut attirer des résidents fortunés

Les Maldives subissent une forte pression liée à l’endettement public. Le Fonds monétaire international prévoit une dette brute d’environ 130 % du produit intérieur brut. Le PIB mesure la valeur des biens et des services produits dans une économie en un an. À ce niveau, la dette publique équivaudrait à environ 130 dollars pour chaque tranche de 100 dollars de production économique annuelle.

Saeed a cité des estimations selon lesquelles Pearl Residence pourrait générer plus d’un milliard de dollars d’entrées de capitaux directes et indirectes. Le ministère précise que cette estimation repose sur des modélisations préliminaires, sans période définie pour ces entrées de capitaux. Les entrées directes pourraient inclure les investissements admissibles ; les entrées indirectes pourraient provenir des dépenses des résidents et des entreprises qui leur fournissent des services.

La valeur de l’investissement d’Ayla, les entrées de capitaux liées au programme de résidence et les recettes publiques désignent des réalités différentes. Les capitaux de construction financent l’aménagement, tandis que les impôts et les frais alimentent les finances publiques. Les dépenses bénéficiant aux travailleurs et aux fournisseurs locaux constituent un autre avantage, dont l’ampleur dépendra des embauches, des achats et des conditions de la zone.

Le gouvernement promet plus de 1 200 emplois, en mettant l’accent sur l’emploi local et le développement des compétences. Le permis initial exigeait également de Crystal Holdings qu’elle fournisse, dans un délai de 180 jours, des études de faisabilité, d’infrastructure, d’ingénierie et d’impact environnemental, ainsi que des propositions commerciales couvrant l’immobilier, la santé, les énergies renouvelables et le bien-être du personnel.

Les habitants de Fodhdhoo attendent des retombées concrètes. Abdulla Abbas, gérant d’une maison d’hôtes sur l’île voisine, a décrit ce que les habitants avaient entendu au sujet du projet :

Ce que nous avons entendu, c’est que certaines des personnes les plus riches du monde investissent ici.

La répartition des retombées est importante dans un pays où, selon les estimations de la Banque mondiale, le cinquième le plus riche de la population reçoit 38,5 % du revenu national, contre 8,9 % pour le cinquième le plus pauvre. La part du groupe le plus riche est plus de quatre fois supérieure à celle du groupe le plus pauvre. L’emploi local, l’accès à la formation et les débouchés pour les entreprises détermineront qui bénéficiera des nouveaux investissements.

Qui contrôle l’argent et les biens immobiliers ?

Crystal Holdings détient le permis de zone économique spéciale et le groupe BluRock, basé à Dubaï, est un autre promoteur principal. Les investisseurs sous-jacents, les partenaires au capital et les bénéficiaires effectifs ultimes n’ont pas été rendus publics. Aucune des deux sociétés n’a répondu aux demandes de commentaire sur ces structures de propriété.

Le bénéficiaire effectif est la personne qui possède ou contrôle en dernier ressort un actif ou une société, même si une autre entreprise apparaît dans les documents. La loi maldivienne sur les sociétés identifie les bénéficiaires effectifs à partir d’un seuil d’au moins 25 % des parts, des droits de vote ou des dividendes. Il n’existe pas de registre consultable par le public.

En vertu de l’article 79, la loi sur les zones économiques spéciales donne priorité au cadre de la zone sur 15 autres lois pour les questions qui la concernent. Ce cadre autorise également des exonérations ou des réductions d’impôts, notamment sur les plus-values et les droits d’importation, et permet à des banques offshore de fournir des services liés à des trusts. Un trust est un dispositif par lequel une personne détient et gère des actifs au bénéfice d’autres personnes.

Les règles applicables aux banques offshore limitent la divulgation des informations sur les bénéficiaires effectifs de leurs clients et des banques elles-mêmes, en l’absence d’une décision de justice ou du consentement du propriétaire. Ahmed Ahid Rasheed, ancien commissaire maldivien à l’information, a réclamé la création de registres publics consultables des bénéficiaires effectifs et des propriétaires fonciers dans les zones :

Il n’y a aucune raison de principe pour que ces informations ne soient pas accessibles au public. Nous, citoyens, avons le droit de savoir qui achète des biens immobiliers dans notre pays.

Des registres publics permettraient aux citoyens de relier le nom d’une société aux personnes qui se trouvent derrière elle. Pour les autorités de régulation, des registres de propriété exacts faciliteraient également le suivi de l’origine des capitaux investis et l’identification des liens entre candidats, entreprises et responsables publics.

Comment les candidats seraient-ils contrôlés ?

Le Groupe Asie/Pacifique sur le blanchiment de capitaux a exprimé des inquiétudes quant au manque de clarté des règles relatives aux trusts aux Maldives. Il cite également l’évaluation des risques du gouvernement, qui décrit l’immobilier comme un secteur très vulnérable au blanchiment de capitaux, c’est-à-dire au processus consistant à donner une apparence légitime à de l’argent issu d’activités criminelles.

Les programmes de résidence par investissement peuvent attirer des capitaux licites, mais aussi des candidats cherchant à dissimuler des actifs, à échapper aux autorités ou à transférer des fonds illicites. Le Groupe d’action financière a mis en garde contre ces risques. Un porte-parole de son secrétariat a expliqué le rôle des garanties :

L’équilibre dépend en définitive de la conception et de la supervision du programme, ainsi que de la solidité du cadre juridique, réglementaire et institutionnel général du pays.

Le ministère du Développement économique indique que Pearl Residence appliquera des contrôles internationaux, des évaluations financières et de réputation, ainsi que des vérifications par les agences nationales de sécurité et de régulation. Henley décrit un processus similaire, qui comprend aussi des rapports de vérification indépendants des antécédents. Le ministère précise qu’Ayla reste soumis aux lois applicables, notamment aux dispositions contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

Fayyaz Ismail, ancien ministre de l’Économie et homme politique d’opposition, a formulé directement son inquiétude :

Ce qui m’inquiète, c’est de savoir si les garanties sont en place ou non.

Le député d’opposition Ahmed Shamheed a demandé la suspension immédiate de Pearl Residence et la divulgation des accords associés, dans une résolution parlementaire déposée en juillet et rejetée en août. Il a également averti que le pays disposait de moyens limités pour surveiller les activités financières liées aux résidents fortunés et aux banques offshore.

Azza Mohamed, responsable de la gouvernance au sein de la branche maldivienne de Transparency International, évoque le scandale de corruption lié à des baux d’îles accordés de manière irrégulière à des promoteurs touristiques en 2014 et 2015. Des responsables politiques de premier plan avaient empoché des dizaines de millions de dollars. Selon elle, prévenir des abus similaires exige la transparence sur les propriétaires, une supervision indépendante des marchés publics et des autorisations, ainsi que des moyens d’action permettant de localiser, geler et recouvrer des fonds illicites au-delà des frontières.

Le rôle de Henley et les questions contractuelles sans réponse

Henley & Partners a proposé Pearl Residence au gouvernement, qui a officialisé le programme comme une proposition lancée par le secteur privé. Le ministère a refusé de communiquer l’accord de partenariat, invoquant une exemption au droit d’accès à l’information pour les renseignements commercialement confidentiels dont la divulgation porterait atteinte aux intérêts commerciaux d’un tiers.

Henley indique que son rôle couvrira le traitement des demandes, l’administration et la préparation de recommandations. Le gouvernement maldivien prendra les décisions. Le cabinet affirme également qu’il ne percevra aucun frais ni rémunération sur des fonds publics pour la conception, la promotion ou la gestion du programme, mais qu’il pourra facturer séparément ses clients pour l’aide apportée aux demandes.

Le ministère indique que les frais payés par les candidats pourraient financer le bureau du programme, notamment la rémunération des prestataires participant à sa mise en œuvre et à sa gestion. Cette organisation rend d’autant plus importante une supervision claire des personnes chargées de traiter les demandes, des bénéficiaires des frais et des responsables des décisions définitives.

Le Parlement européen a mis en garde contre les conflits d’intérêts possibles lorsqu’un cabinet privé conseille des gouvernements sur des programmes de migration par investissement tout en préparant des demandes. Henley a fait l’objet d’un examen attentif pour son travail dans d’autres pays, notamment pour des demandes à Saint-Christophe-et-Niévès concernant des personnalités politiques et des personnes accusées d’infractions ou en fuite. Le cabinet conteste des accusations antérieures et affirme prendre le devoir de vigilance au sérieux.

En décembre 2025, Christian Kälin, président de Henley, a déclaré espérer que de nombreux Israéliens achèteraient des maisons aux Maldives. Or, les détenteurs d’un passeport israélien sont interdits d’entrée dans le pays depuis avril 2025, ce qui crée un conflit concret entre cette ambition commerciale et les règles d’entrée en vigueur.

Ce que montrent les relevés de surveillance des récifs

Les inquiétudes environnementales liées à Ayla sont déjà mesurables. Les relevés effectués de juillet à septembre 2024 ont montré que 74 % des mesures de sédiments dépassaient la limite quotidienne de 15 milligrammes par centimètre carré. En octobre 2025, l’état des récifs restait mauvais à moyen.

Les sédiments sont des particules mises en suspension dans l’eau pendant le dragage et les travaux. Lorsqu’elles se déposent, elles peuvent recouvrir les coraux et d’autres formes de vie marine. Une eau plus trouble réduit également la lumière qui atteint les organismes sous la surface. La zone du projet abrite des poissons-perroquets protégés et des requins-nourrices.

Humaida Abdul Ghafoor, militante écologiste de Save Maldives, a expliqué que les travaux de remblaiement affectent plus que les fonds marins où le sable est prélevé :

Cela modifie aussi les courants, les mouvements de l’eau et l’hydrologie. Cela génère également des sédiments, qui deviennent meurtriers.

Muizzu affirme que le gouvernement cherche à réduire au minimum les effets des travaux de remblaiement indispensables et à concilier développement et programmes environnementaux, notamment la reproduction des coraux et leur plantation. Dans un podcast produit par les services de la présidence, il a exposé cette position :

Nous voulons mener un développement qui s’intègre à l’environnement. Nous façonnons l’avenir de notre nation et, ce faisant, nous voulons protéger notre environnement et donner l’exemple aux autres pays.

L’objectif d’Ayla en matière d’énergies renouvelables concerne le fonctionnement du township une fois achevé. Les mesures contre les sédiments et la surveillance des récifs, elles, concernent les effets du chantier. Ces deux aspects seront déterminants pour évaluer la description du projet par le gouvernement comme un township durable.

Une évolution plus générale de l’usage des terres aux Maldives

Les Maldives comptent près de 1 200 îles, dont environ 80 % se trouvent à moins d’un mètre au-dessus du niveau de la mer. Près de la moitié de la population, qui dépasse tout juste le demi-million d’habitants, vit à Malé, sur une île d’environ deux kilomètres carrés. Les travaux de remblaiement répondent désormais aussi bien au surpeuplement qu’au développement du tourisme et des investissements résidentiels.

Rasmalé, un projet d’île artificielle beaucoup plus vaste près de la capitale, illustre l’ampleur de cette évolution. Le gouvernement vise 35 000 résidents étrangers sur place, tandis qu’Eagle Hills, entreprise d’Abou Dhabi, prévoit 8 800 propriétés sur près de la moitié des terres gagnées sur la mer. Les baux proposés, qui seraient réinitialisés après une vente ou un héritage, ont suscité un débat sur le degré de contrôle que les étrangers pourraient exercer dans les faits.

Le ministre des Infrastructures, Abdulla Muththalib, affirme que l’achat d’un bien à Rasmalé ne donnera jamais droit à la résidence permanente ni à la citoyenneté, même si les acheteurs pourront prétendre au visa de résidence pour entreprises créé en 2015. Rasmalé et Pearl Residence reposent donc sur des dispositifs d’immigration différents.

Salma Fikry, spécialiste de la gouvernance, a averti que des baux de plusieurs décennies pouvaient conférer un droit exclusif de possession, être transférés et transmis par héritage, et donner un contrôle économique étendu. Les prochaines échéances d’Ayla sont concrètes : publication des règles de Pearl Residence, lancement prévu du programme au second semestre 2026, réalisation des retombées locales et progression vers une mise en service partielle fin 2028.

À retenir

• Project Ayla est un projet de plus de 790 millions de dollars dans l’atoll de Noonu, dont une partie devrait être opérationnelle fin 2028.
• Le lancement de Pearl Residence est désormais prévu au second semestre 2026, après le mois d’avril annoncé précédemment.
• Les exigences d’investissement minimum et les conditions définitives de résidence n’ont pas été publiées.
• Le gouvernement promet plus de 1 200 emplois et une énergie renouvelable couvrant plus de 60 % des besoins du township.
• Les détracteurs réclament des registres publics des propriétaires, une supervision financière renforcée et la divulgation des accords liés au programme.
• Les relevés ont montré que 74 % des mesures de sédiments dépassaient la limite quotidienne entre juillet et septembre 2024.
• Le gouvernement affirme que les candidats feront l’objet de vérifications et que les lois existantes contre les flux financiers illicites s’appliqueront.