Le président de LH met en garde contre une forte baisse des prix de l’immobilier, tandis que des parlementaires dénoncent les retards de livraison et la hausse de la dette

Une prévision des prix face à un déficit d’offre qui se creuse

Le principal organisme public sud-coréen chargé du logement a dû répondre à une question délicate devant l’Assemblée nationale, le 12 octobre 2026 : pourquoi seulement 13 293 logements avaient atteint le stade déclaré de démarrage des travaux, sur un objectif annuel de 51 783, alors que son président réclamait un encadrement plus strict des prêts hypothécaires et prévoyait une possible forte baisse des prix immobiliers.

Lee Sung-hoon, président de la Korea Land & Housing Corporation (LH), a défendu ses prévisions devant la commission de l’Assemblée chargée du Territoire, des Infrastructures et des Transports. Selon les chiffres de la Korea Real Estate Board cités lors de la controverse, les prix de vente des appartements à Séoul avaient progressé pendant 87 semaines consécutives, au grand désarroi des acheteurs potentiels, qui craignent de ne plus pouvoir accéder à la propriété.

Lee a estimé qu’une hausse de l’offre et des taux d’intérêt élevés pourraient inverser cette tendance. Il a également déclaré que les ménages commenceraient à ressentir les effets de l’offre de LH à partir de 2028. Ce calendrier distingue les assurances qu’il donne aujourd’hui aux acheteurs de la livraison de logements qu’ils pourront réellement occuper.

L’audition ne s’est pas limitée à ses prévisions sur les prix. Des députés du Parti démocrate au pouvoir comme du Parti du pouvoir au peuple, dans l’opposition, l’ont interrogé sur les retards de construction, la signification des démarrages déclarés, la restructuration de l’organisation, l’augmentation de la dette et un projet d’aménagement industriel estimé à 9 000 milliards de wons.

Plusieurs chiffres portent sur des programmes différents et ne correspondent pas à un total unique de logements à fournir. L’objectif de 51 783 concerne les logements publics construits par LH. Lee a par ailleurs présenté des projets visant 96 000 démarrages de travaux à l’échelle nationale, dont 86 000 dans le Grand Séoul. Un autre chiffre évoqué était l’objectif gouvernemental de 115 000 logements. Le lien entre ces totaux plus larges n’a pas été entièrement expliqué lors de l’audition.

Les déclarations de Lee sur les prêts hypothécaires

La controverse a débuté lors d’une réunion d’information, le 30 septembre, sur le site du complexe industriel national de semi-conducteurs de pointe à Yongin, dans la province de Gyeonggi. Lee a suggéré d’examiner une nouvelle baisse du plafond des prêts hypothécaires, fixé à 600 millions de wons pour les logements vendus à 1,5 milliard de wons ou moins.

Il s’est également demandé si le fait d’autoriser les personnes achetant leur premier logement à emprunter jusqu’à 70 % de la valeur du bien encourageait les achats dans un contexte de concurrence. Ce pourcentage correspond au ratio prêt/valeur, ou LTV. Il mesure le montant du prêt hypothécaire par rapport à la valeur du bien, mais un plafond monétaire distinct peut toujours limiter la somme accordée à l’acheteur.

Les plafonds de prêt évoqués étaient de 600 millions de wons pour les logements d’une valeur maximale de 1,5 milliard de wons, de 400 millions pour ceux valant plus de 1,5 milliard et jusqu’à 2,5 milliards, et de 200 millions pour ceux dépassant 2,5 milliards de wons dans les zones réglementées. Les propos de Lee constituaient une proposition à examiner, et non l’annonce d’une nouvelle règle de prêt.

Lors de l’audit, Lee a déclaré maintenir son opinion personnelle, tout en présentant ses excuses pour avoir évoqué la réglementation financière en dehors du champ de compétence de LH. Il a explicitement distingué sa position de la politique gouvernementale.

Lee, dont l’organisme construit et gère des logements publics sans fixer les règles des prêts hypothécaires, a expliqué cette distinction :

Il ne s’agit pas de la position du gouvernement, mais de mon opinion personnelle.

Les députés contestent le conseil d’attendre

Kim Eun-hye, du Parti du pouvoir au peuple, a demandé à Lee comment les jeunes et les couples récemment mariés pourraient acheter un logement si l’accès à l’emprunt était réduit. Eom Tae-young, également membre de ce parti, a contesté la possibilité pour les ménages ordinaires d’acheter au comptant et mis en garde contre l’utilisation des retards de livraison pour justifier des restrictions de crédit.

Chung Il-young, du Parti démocrate, a déclaré qu’il n’appartenait pas au président de LH de freiner la demande. Son collègue Bok Ki-wang a rappelé que Lee avait auparavant été secrétaire présidentiel chargé du Territoire et des Transports, mais qu’il dirigeait désormais LH. Ses propos pouvaient donc être interprétés à tort comme une décision politique.

Lee a répondu en reliant son conseil à ses prévisions de baisse des prix. Selon lui, une nouvelle baisse comparable à celle qui a suivi le pic des prix de 2021, qu’il attribuait aux taux d’intérêt élevés, pourrait se produire.

Expliquant pourquoi les acheteurs n’auraient pas forcément besoin de se précipiter, Lee a déclaré à la commission :

Si le marché se stabilise, vous ne serez pas perdant en ne vous portant pas acquéreur d’un logement tout de suite.

Cette assurance repose sur des prévisions, et non sur un résultat établi. Lee n’a indiqué ni date ni ampleur chiffrée pour une baisse des prix. Il a dit ignorer quand ils se retourneraient, tout en estimant qu’une telle évolution n’était qu’une question de temps. Interrogé sur sa démission si les prix n’étaient pas maîtrisés, il a répondu qu’il l’accepterait.

L’objectif de construction restant peut-il être atteint ?

Jeong Hee-yong, député du Parti du pouvoir au peuple, a indiqué que LH avait enregistré 13 293 démarrages de travaux au 2 octobre, soit 25,7 % de son objectif annuel de 51 783. Il reste donc 38 490 logements à lancer, soit environ trois fois le total déclaré, pour atteindre l’objectif d’ici à la fin de l’année.

Lee a maintenu que l’objectif restait atteignable. Selon lui, de nombreux projets en étaient au stade de la sélection des entreprises par le Service des marchés publics et pourraient démarrer une fois cette sélection achevée. Pour les projets menés avec des partenaires privés, les soumissionnaires privilégiés avaient aussi, pour l’essentiel, été sélectionnés, ce qui laissait un volume important de travaux susceptibles de commencer en novembre ou en décembre.

La différence entre cette explication et les inquiétudes des députés est concrète : les projets proches de l’attribution d’un marché peuvent étayer une prévision annuelle, mais ne sont pas nécessairement devenus des chantiers actifs.

Lee a reconnu qu’il était problématique de concentrer les démarrages de travaux en fin d’année et a déclaré qu’il étudierait des moyens de les répartir plus régulièrement, notamment en concertation avec l’Assemblée.

Un programme distinct de logements locatifs acquis par LH accusait également du retard. Kim Nam-geun, député du Parti démocrate, a déclaré qu’à la fin août, seuls 13 % de l’objectif annuel de 18 000 logements avaient été atteints. Il a averti que LH devrait assumer une part importante de l’objectif de 1,19 million de logements publics d’ici à 2030. Une livraison insuffisante reste donc préoccupante, même si une accélération tardive améliore le bilan annuel.

Les autorisations et les demandes accusent déjà du retard

Le retard ne se limite pas à l’objectif de cette année. Jeong a indiqué qu’en août, 209 270 logements dans tout le pays avaient obtenu une autorisation de projet sans que les travaux aient commencé. Parmi eux, 23 802 avaient été autorisés avant 2022, soit environ 11,4 % de l’encours.

Une autorisation est une étape administrative, pas un logement achevé. La sélection d’un entrepreneur, les travaux sur le site et la construction doivent encore suivre avant l’emménagement des ménages. Un vaste portefeuille de projets autorisés ne signifie donc pas automatiquement que les logements seront bientôt disponibles.

Jeong a également indiqué que l’étape principale de dépôt des demandes avait été retardée dans 70 des 99 ensembles de logements publics de la région de la capitale, soit environ 70,7 %. Le retard moyen s’élevait à 12,8 mois.

Ces retards touchent des ménages qui s’étaient fiés aux calendriers annoncés lors des demandes préliminaires. Lee a reconnu que LH n’avait pas toujours agi avec suffisamment de diligence pour résoudre les réclamations et a déclaré avoir demandé aux employés d’y répondre plus rapidement. Il a également promis de rattraper le retard des projets autorisés en 2022 et 2023.

Qu’est-ce qu’un démarrage de travaux ?

Kim Jung-jae, députée du Parti du pouvoir au peuple, a contesté la pratique de LH consistant à comptabiliser un projet comme démarré dès l’acceptation des documents de déclaration d’ouverture du chantier, avant même le début des travaux physiques. Elle a accusé l’organisme de gonfler ses résultats et mis en cause son utilisation distincte de l’expression « démarrage effectif des travaux ».

Lee a rejeté cette accusation, affirmant que la méthode de déclaration était ancienne. Il a néanmoins reconnu que la terminologie avait suscité de la confusion et promis de la modifier. Une distinction de fond demeure pour les lecteurs : le démarrage administratif et le début des travaux sur le terrain ne correspondent pas nécessairement au même événement.

Les chiffres des logements locatifs neufs acquis par LH dans le Grand Séoul illustrent le problème. À la fin septembre, 11 277 démarrages avaient été déclarés sur un objectif de 40 085, soit 28,1 %. Ces chiffres concernent un autre programme et ne doivent pas être ajoutés aux 13 293 logements publics construits par LH sans vérifier qu’ils ne se recoupent pas.

Dans ce programme, LH prévoyait environ 29 000 démarrages de travaux au quatrième trimestre, dont près de 21 000, soit environ 72 %, selon une procédure accélérée. Celle-ci permet de vérifier les coûts de construction et de modifier les accords d’acquisition après le dépôt de la déclaration de démarrage.

Les députés ont averti que jusqu’à six mois pourraient s’écouler entre la réception du certificat de démarrage et le début des travaux physiques. Atteindre un objectif administratif fin décembre ne démontrerait donc pas nécessairement que le même volume de travaux a effectivement eu lieu sur le terrain.

Les prévisions d’endettement diffèrent, mais vont dans le même sens

Selon des chiffres attribués au système public de divulgation d’informations ALIO, la dette de LH atteignait 173 656,7 milliards de wons à la fin de l’année précédente, avec un ratio dette/fonds propres de 230,79 %. Ce ratio signifie que les dettes représentaient environ 2,31 fois les fonds propres. À lui seul, il ne signifie pas que l’organisme est incapable d’honorer ses obligations.

Yoo Sang-bum, député du Parti du pouvoir au peuple, a cité une dette d’environ 197 000 milliards de wons cette année et une projection de 372 000 milliards d’ici à 2030. Un autre député, Shin Sung-bum, a avancé une projection de 373 000 milliards de wons pour 2030. Les deux chiffres diffèrent de 1 000 milliards de wons, sans qu’aucune explication de cet écart ait été donnée.

Sur la base des chiffres de Yoo, la hausse prévue est de 175 000 milliards de wons, soit environ 88,8 %. Yoo s’est également demandé comment LH pourrait fournir 940 000 logements locatifs alors que son ratio de couverture des intérêts était négatif. Ce ratio compare les bénéfices aux charges d’intérêts ; un résultat négatif indique que la mesure des bénéfices utilisée ne couvre pas les intérêts. La qualification de « société zombie » employée pour LH relevait d’un jugement politique, et non d’un constat officiel d’insolvabilité.

Lee a attribué les tensions financières aux indemnisations liées aux villes nouvelles de troisième génération, à la concentration des volumes de construction et à la hausse de près de 50 % des coûts de construction. Il a déclaré que LH et le ministère chargé du Territoire sollicitaient un soutien budgétaire, car la dette augmentait plus vite que l’organisme ne pouvait recouvrer ses coûts.

La restructuration, les effectifs et les loyers compliquent la livraison

Les députés se sont demandé si la séparation de certaines activités de LH et le passage à l’aménagement direct des terrains publics ne réduiraient pas sa capacité à fournir des logements. Yoo a averti que cette évolution pourrait fragiliser le mécanisme grâce auquel les recettes des ventes de terrains contribuaient à couvrir les pertes du parc locatif.

Kang Deuk-gu, député du Parti démocrate, a évoqué le risque qu’une société foncière séparée hérite des pertes locatives et de la dette. Jeong Dong-man, député du Parti du pouvoir au peuple, a également cité le manque de personnel et la menace d’une grève générale du syndicat. Lee a déclaré que LH préparait sa position sur la séparation proposée et examinait l’organisation et les effectifs nécessaires.

Yeom Tae-young, député du Parti démocrate, a réclamé d’importantes embauches à mesure que la charge de travail augmente. Lee a reconnu que le volume des projets et la diversité des tâches s’étaient accrus, et a indiqué que des discussions avec les ministères portaient sur le recrutement et la rémunération des employés.

Kim Young-kook, responsable du logement et de la politique foncière au ministère chargé du Territoire, a déclaré que les effectifs permanents avaient augmenté d’environ 400 personnes depuis 2024 et que des salariés avaient été réaffectés aux projets prioritaires. Il a néanmoins reconnu la nécessité de recruter davantage et indiqué que de nouvelles embauches, permanentes et temporaires, seraient discutées.

Kim a également déclaré que le ministère négociait avec les autorités budgétaires une hausse des taux de soutien aux logements locatifs. Lee a estimé qu’une grande partie de l’augmentation future de l’offre locative pratiquerait des loyers proches du marché, ce qui améliorerait les finances de LH. Cette réponse concerne le recouvrement des coûts, mais ne permet pas d’établir à quel point ces logements seraient abordables pour les ménages aux revenus limités.

Un projet industriel accéléré ouvre un autre débat sur les coûts

Les retards de LH dans le logement ont été opposés au rythme du projet de complexe industriel national de semi-conducteurs du Honam, prévu sur l’ancien site de l’aéroport militaire de Gwangju. Kang Dae-sik, député du Parti du pouvoir au peuple, s’est demandé pourquoi ce projet avançait plus vite que d’autres aménagements industriels nationaux.

Le site a été retenu comme candidat le 29 juillet, LH a été invitée à participer le lendemain et les prestations de conception ont été commandées le 3 août. Le délai de sélection du prestataire chargé de la conception a été ramené de 107 jours, la durée habituelle, à 58 jours.

Sur les 30 complexes industriels nationaux auxquels le ministère chargé du Territoire avait demandé à LH de participer, 10 faisaient encore l’objet d’examens de leurs conditions d’aménagement. Parmi les six projets retenus comme candidats en 2023 et arrivés au stade des études de conception, tous, sauf le complexe de semi-conducteurs de Yongin, avaient mis plus d’un an entre la demande de participation et la commande des prestations.

Le bureau de Kang a estimé le coût total à environ 9 000 milliards de wons : 5 000 milliards pour acquérir l’ancien site de l’aéroport et 4 000 milliards pour son aménagement. En supposant que 70 % des quelque 2,5 millions de pyeongs du site soient vendus, le coût estimé s’élèverait à 5,14 millions de wons par pyeong. Un pyeong représente environ 3,3 mètres carrés.

Cette estimation équivalait à environ 2,1 fois le prix des terrains industriels du secteur avancé n° 3 de Gwangju en 2024, soit 2,41 millions de wons, et à 6,7 fois le prix de 770 000 wons pratiqué dans le complexe industriel national de Bitgreen en 2020. Ces comparaisons portent sur des lieux et des années de vente différents, et non sur des biens identiques.

Qui supporterait le coût de l’aménagement industriel ?

Le bureau de Kang a estimé que la vente des 1,575 million de pyeongs de terrains industriels prévus à 4 millions de wons le pyeong laisserait un écart simple d’environ 1 795,5 milliards de wons par rapport au coût unitaire estimé de l’aménagement. À 3 millions de wons, l’écart atteindrait environ 3 370,5 milliards. Il s’agit de calculs fondés sur des scénarios, et non de pertes confirmées pour le projet.

Le bureau a également mis en doute un prix d’acquisition estimé à 5 000 milliards de wons, qu’il a comparé à son estimation d’environ 4 000 milliards avant aménagement. Le dispositif de transfert de l’aéroport militaire prévoit la construction et la remise à l’État d’un aéroport de remplacement en échange de l’ancien site. La répartition des coûts d’acquisition et d’aménagement pourrait donc avoir une incidence sur les prix des terrains industriels comme sur les finances publiques.

LH a déclaré vouloir accélérer le projet afin de soutenir la compétitivité du secteur des semi-conducteurs, en menant en parallèle les procédures lorsque c’est possible. Le ministère chargé du Territoire a indiqué que le choix s’était fondé sur l’emplacement, la stratégie industrielle et la demande des entreprises. Aucun prix de vente définitif des terrains industriels ni accord de financement finalisé n’a été annoncé.

Les procédures parallèles figurent également dans les projets de logement de Lee. À Seoripul et Taereung, LH prévoit de mener simultanément les autorisations, les indemnisations, les démolitions et la préparation des terrains afin d’avancer le début des travaux de plus d’un an. À partir de 2027, l’organisme prévoit davantage de projets urbains, notamment en reconstruisant d’anciens logements locatifs et en utilisant des terrains inutilisés.

Qualité, patrimoine personnel et prochaines échéances

La qualité des logements a également suscité des inquiétudes. Moon Jong-bok, députée du Parti démocrate, a cité des milliers de demandes de réparation dans des ensembles de logements Newlywed Hope Town et s’est interrogée sur les sanctions appliquées aux entreprises de construction. Lee a promis un contrôle plus strict des défauts et de la qualité. Mo Gyeong-jong a réclamé des mesures concernant les litiges et le recouvrement des dettes liés aux accords d’acquisition indexés sur les coûts de construction ; Lee a indiqué qu’une réponse de gestion était à l’étude.

Lee a aussi promis des logements locatifs plus grands, davantage de sites près des stations de métro et des matériaux de finition et un design comparables pour les logements locatifs et ceux destinés à la vente. Ces projets doivent être évalués à l’aune des réclamations concernant les ensembles existants, et non considérés comme des améliorations déjà réalisées.

Les questions sur le patrimoine immobilier de Lee ont accentué la controverse sur les prêts hypothécaires. Il a déclaré avoir vendu un appartement à Dogok début juin et signé en mai un contrat de vente pour un appartement à Sejong. LH a expliqué que le transfert de propriété de l’appartement de Sejong était prévu fin octobre, car le bail du locataire n’avait pas encore expiré.

Lee a déclaré avoir acheté l’appartement de Sejong environ 800 millions de wons, sans emprunter, et avoir accepté de le vendre un peu plus de 1,4 milliard de wons. Kim Mi-ae a opposé cette expérience à celle des acheteurs qui doivent disposer de 900 millions de wons en liquide pour acquérir un logement à 1,5 milliard, compte tenu du plafond de prêt de 600 millions de wons.

Les prochaines échéances immédiates se concentrent en fin d’année, alors que Lee situe en 2028 le moment où les ménages commenceront à ressentir les effets de la nouvelle offre :

• Fin octobre 2026 : transfert de propriété attendu de l’appartement de Sejong.
• Novembre et décembre 2026 : accélération des travaux qui, selon Lee, permettra à LH d’atteindre son objectif annuel.
• Fin 2026 : bilan des démarrages de travaux de l’année, notamment pour distinguer les déclarations administratives des travaux physiques.
• À partir de 2027 : accélération prévue des lancements de projets urbains.
• 2028 : date avancée par Lee à partir de laquelle les ménages commenceront à ressentir l’augmentation de l’offre.
• 2030 : échéance de l’objectif de logements publics et des projections de forte hausse de la dette.

À retenir

• Lee a présenté le durcissement des plafonds de prêt comme son opinion personnelle, et non comme la politique du gouvernement, et s’est excusé d’être intervenu en dehors du champ de compétence de LH.
• Au 2 octobre, les démarrages déclarés de logements publics construits par LH atteignaient 25,7 % de l’objectif annuel.
• Lee prévoit une forte activité en novembre et décembre, mais le dépôt d’une déclaration de démarrage peut précéder le début des travaux physiques.
• Les députés ont cité des projections de dette pour 2030 de 372 000 et 373 000 milliards de wons.
• LH cherche à obtenir davantage de financements et de personnel, tout en étant sous le feu des critiques concernant sa restructuration, la qualité de ses logements et les coûts des projets industriels.
• Aucune date ni ampleur n’a été donnée pour la baisse des prix prévue. Lee a indiqué que les ménages commenceraient à ressentir les effets de l’offre supplémentaire en 2028.