Singapour adopte des règles plus strictes contre le blanchiment dans le secteur immobilier, avec des sanctions pour chaque infraction

Chaque infraction comptera dans le cadre du durcissement des règles immobilières

Mardi 8 avril 2025, le Parlement singapourien a adopté une loi renforçant les sanctions financières applicables aux agences immobilières et aux agents qui enfreignent les règles relatives au blanchiment d’argent et au financement du terrorisme. Le calcul du plafond des sanctions ne se fera plus par affaire, mais par infraction, de sorte que le nombre de manquements sera pris en compte lors de l’évaluation des sanctions financières.

Le projet de loi sur la prévention du blanchiment d’argent et d’autres questions (agents et promoteurs immobiliers) impose également aux agences et aux agents d’exercer une vigilance à l’égard des contreparties non représentées, étendant ainsi les vérifications au-delà de leurs propres clients. La responsabilité d’un agent ne s’arrêtera donc plus à la personne qui l’a mandaté lorsque l’autre partie à une transaction n’est pas représentée.

Indranee Rajah, deuxième ministre chargée du Développement national, a déclaré au Parlement que les plafonds actuels des sanctions financières, fixés à 200 000 dollars singapouriens pour les agences et à 100 000 dollars singapouriens pour les agents par affaire, pourraient ne pas être suffisamment dissuasifs. Les avantages financiers potentiels liés à la facilitation de transactions illicites pourraient largement dépasser ces montants.

Avec les nouvelles mesures, les agences et les agents pourront se voir infliger des sanctions financières pouvant atteindre 5 000 dollars singapouriens pour chaque infraction relevant du régime d’avertissement du Council for Estate Agencies. Les manquements plus graves pourront être renvoyés devant son tribunal disciplinaire indépendant. Ces changements couvrent les infractions aux lois ainsi qu’aux règles applicables de pratique, d’éthique et de conduite en matière de blanchiment d’argent ou de financement du terrorisme.

La loi s’appuie sur les obligations imposées aux agents immobiliers en 2021, puis étendues aux promoteurs par des modifications législatives en 2023. Son objectif central est de rendre ces obligations plus difficiles à ignorer, à la fois en élargissant le cercle des personnes soumises aux vérifications et en modifiant le mode de calcul des sanctions.

Pourquoi le calcul des sanctions est important

Un plafond de sanction fixé par affaire limite la sanction financière applicable à cette affaire, même si elle comporte plusieurs infractions. Un plafond appliqué à chaque infraction permet d’infliger une sanction distincte pour chacune d’elles. Le montant définitif dépend toujours des conclusions de l’enquête et de la procédure applicable.

Cette distinction est importante, car une transaction immobilière implique plusieurs obligations, notamment la vérification de l’identité, l’évaluation des risques et la conservation des documents. Une affaire comportant des manquements à plusieurs de ces obligations diffère d’une affaire portant sur un seul manquement. Modifier l’unité de calcul des sanctions permet de mieux tenir compte de cette différence.

Le montant de 5 000 dollars singapouriens concerne le régime d’avertissement ; il ne remplace pas le plafond applicable à l’ensemble des procédures disciplinaires pour les manquements graves. Le compte rendu des modifications parlementaires ne précise pas les nouveaux plafonds des sanctions financières que pourra infliger le tribunal disciplinaire. Il serait donc erroné de considérer que 5 000 dollars singapouriens constitue le montant maximal auquel une agence ou un agent pourrait être exposé dans le cadre renforcé.

Dans son article d’information destiné au secteur, daté du 20 août 2023, le CEA indiquait que le cadre antérieur autorisait des sanctions financières disciplinaires pouvant atteindre 200 000 dollars singapouriens par affaire pour les agences et 100 000 dollars singapouriens par affaire pour les agents. Il mentionnait également la suspension ou le retrait de l’agrément d’une agence ou de l’inscription d’un agent, ainsi que des pouvoirs distincts permettant d’adresser un blâme ou d’infliger des sanctions financières pouvant aller jusqu’à 5 000 dollars singapouriens.

Ces dispositions montrent que les sanctions financières faisaient déjà partie d’un dispositif de contrôle plus large. La loi d’avril modifie la manière de comptabiliser les infractions ; elle ne soumet pas les professionnels de l’immobilier à un contrôle pour la première fois.

Les vérifications s’étendront au-delà du client de l’agent

Auparavant, les agences immobilières et les agents devaient exercer une vigilance à l’égard de leurs propres clients. Le projet de loi étend cette obligation aux contreparties non représentées. Lors d’une vente où un agent représente le vendeur et où l’acheteur n’a pas d’agent, l’acheteur est un exemple de partie supplémentaire concernée par cette obligation élargie.

La vigilance à l’égard de la clientèle consiste à identifier la personne concernée, à vérifier son identité et à évaluer le risque que la transaction implique des fonds criminels. Lorsqu’une société ou une autre entité juridique est concernée, les vérifications portent également sur le bénéficiaire effectif, c’est-à-dire la personne physique qui la possède ou la contrôle en dernier ressort.

Indranee a déclaré que cette mesure rapprocherait davantage le régime réglementaire singapourien des normes établies par le Groupe d’action financière (GAFI). Le GAFI fixe des normes internationales de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, notamment en matière de vérifications par les entreprises et les professionnels participant à des transactions immobilières.

Dans la pratique, les agents déjà impliqués dans une transaction auront une responsabilité plus étendue. Les banques, les avocats et les promoteurs peuvent effectuer leurs propres vérifications, mais celles-ci ne dispensent pas les agents de leurs obligations. L’extension du contrôle à une partie non représentée offre une possibilité supplémentaire de repérer des signaux d’alerte avant la conclusion de la transaction.

Ce qu’exigent les vérifications déjà en vigueur

Dans sa déclaration ministérielle d’octobre 2023, prononcée devant le Parlement le 3 octobre, Indranee a détaillé les obligations déjà imposées aux agents immobiliers, aux agences et aux promoteurs. Celles-ci comprennent la vérification des clients et des bénéficiaires effectifs, leur filtrage, l’évaluation des risques qu’ils présentent et la conservation des documents pertinents.

Lorsqu’un client agit pour le compte d’une autre personne, le professionnel de l’immobilier doit demander les documents autorisant cette représentation. Si l’acheteur est une entité, les vérifications doivent porter sur son activité, sa structure de propriété et de contrôle ainsi que son lieu de constitution. Ces exigences vont au-delà du nom figurant sur un document d’achat.

L’ampleur des vérifications dépend du niveau de risque évalué. La déclaration citait parmi les personnes nécessitant une vigilance accrue les personnes politiquement exposées étrangères et les personnes originaires de territoires que le GAFI considère comme présentant des risques plus élevés. Les personnes politiquement exposées sont des personnes investies de fonctions publiques importantes, dont la position peut les exposer davantage aux risques de corruption.

Pour les acheteurs originaires de pays présentant un risque élevé de blanchiment d’argent, la déclaration indiquait que les vérifications doivent également porter sur les revenus et l’origine du patrimoine et des fonds. L’origine du patrimoine désigne la manière dont une personne a constitué ses avoirs ; l’origine des fonds concerne la provenance de l’argent utilisé pour une transaction donnée.

Selon les recommandations du CEA, la vigilance à l’égard de la clientèle doit être exercée avant l’établissement d’une relation d’affaires ou la réalisation d’une transaction, et les documents doivent être conservés pendant au moins cinq ans. Les agences doivent également maintenir des politiques, des procédures et des contrôles internes visant à prévenir le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

Les promoteurs ont une obligation supplémentaire continue : ils doivent examiner périodiquement les informations relatives aux acheteurs afin de les maintenir exactes et à jour jusqu’à l’achèvement du bien immobilier. Il s’agit d’obligations déjà en vigueur, décrites dans la déclaration de 2023, et non d’obligations créées pour la première fois par le projet de loi d’avril.

Tout soupçon doit être signalé, pas prouvé

La vérification d’identité n’est qu’un volet du dispositif. Les professionnels de l’immobilier doivent également signaler les transactions lorsqu’ils savent, ou ont des motifs raisonnables de soupçonner, qu’un bien pourrait être lié à une activité criminelle. Ce seuil ne leur impose pas d’établir qu’un crime a été commis avant de signaler une inquiétude.

Le CEA cite la loi de 1992 sur la corruption, le trafic de drogue et d’autres infractions graves (confiscation des produits) comme fondement juridique du signalement des transactions suspectes. Les signalements sont adressés au Suspicious Transaction Reporting Office, au sein du Commercial Affairs Department de la police singapourienne.

En octobre 2023, Indranee, alors deuxième ministre chargée des Finances et du Développement national, a expliqué que cette obligation ne concernait pas uniquement les professionnels chargés d’une vente. Dans sa déclaration, elle a précisé :

Toute personne qui sait ou a des motifs raisonnables de soupçonner qu’un bien représente le produit d’une activité criminelle ou est lié à une telle activité est tenue de déposer un signalement de transaction suspecte auprès de la police.

Elle a indiqué que cela concernait notamment les propriétaires ayant des motifs raisonnables de soupçonner leurs locataires et que le fait de ne pas signaler les faits dès que cela est raisonnablement possible constituait une infraction. Un signalement de transaction suspecte est donc une alerte destinée à être évaluée par les autorités, et non une déclaration de culpabilité à l’encontre de la personne concernée.

Parmi les indicateurs de suspicion cités par le CEA figurent l’achat de plusieurs biens immobiliers en peu de temps, l’achat d’un bien sans l’avoir visité et l’acceptation d’un prix très supérieur ou inférieur à sa valeur de marché. Il s’agit de signaux d’alerte qui doivent être évalués, et non de preuves automatiques de blanchiment d’argent.

La déclaration ministérielle précisait également que les promoteurs ne pouvaient pas accepter de paiements en espèces pour la vente de biens immobiliers non achevés. Elle écartait le recours à un seuil numérique unique pour repérer les activités suspectes, en expliquant que différents indicateurs pouvaient révéler un blanchiment d’argent et que les transactions devaient être examinées dans leur contexte.

L’affaire de 2023 illustre l’ampleur des risques dans l’immobilier

L’affaire ayant donné lieu aux mesures de contrôle précédentes permet de mesurer concrètement l’exposition du secteur immobilier. Dans son article d’août 2023, le CEA faisait référence à l’annonce, le 15 août, d’une opération policière portant sur 105 biens immobiliers et à l’arrestation de 10 étrangers. Les biens concernés comprenaient des logements, des locaux commerciaux et des espaces industriels.

Au 3 octobre 2023, la déclaration parlementaire d’Indranee faisait état d’ordonnances d’interdiction portant sur 94 biens résidentiels, 53 biens commerciaux et cinq biens industriels. Ces catégories représentaient au total 152 biens immobiliers.

Le chiffre de 105 annoncé en août et le total de 152 indiqué en octobre correspondent à des mises à jour datées différentes et à des descriptions distinctes de l’enquête. Il ne faut pas les considérer comme des décomptes contradictoires établis au même moment, ni comme une mesure du nombre de transactions concernées par la loi d’avril.

Parmi les 94 biens résidentiels recensés dans la mise à jour d’octobre, 60 étaient des logements revendus après achèvement et 34 des logements non achevés vendus directement par des promoteurs. Cette répartition est importante, car elle place dans le même contexte de contrôle les agents chargés des transactions de revente et les promoteurs commercialisant des logements neufs.

Huit des biens résidentiels étaient des maisons individuelles situées à Sentosa Cove. Indranee a précisé qu’aucun des biens résidentiels individuels visés par une ordonnance d’interdiction ne se trouvait sur l’île principale de Singapour, où les critères d’autorisation applicables aux acheteurs étrangers sont plus stricts. Elle a également indiqué que les exigences de la loi sur les biens résidentiels avaient été respectées.

Cette distinction sépare deux questions juridiques : un acheteur est-il autorisé à posséder un bien immobilier, et l’argent utilisé pour la transaction est-il légitime ? Le respect des restrictions de propriété ne répond pas à la seconde question. La déclaration indiquait qu’à l’époque, les enquêtes sur les agences et les agents ayant participé aux transactions étaient toujours en cours ; elle n’établissait pas que chaque professionnel impliqué avait manqué à ses obligations.

Évolution des règles

Le projet de loi d’avril fait suite à plusieurs étapes distinctes de l’évolution de la législation et de son application. Cette chronologie montre que les nouvelles mesures s’appuient sur un cadre établi plutôt qu’elles ne le remplacent :

• 2021 : Le règlement sur la prévention du blanchiment d’argent et du financement du terrorisme par les agents immobiliers a inscrit dans la loi les obligations prescrites applicables aux agents.
• 2023 : Des modifications de la loi sur le contrôle et l’agrément des promoteurs immobiliers et de la loi sur la vente de biens immobiliers commerciaux ont étendu aux promoteurs les exigences de prévention du blanchiment d’argent.
• 15 août 2023 : La police a annoncé une opération portant sur 105 biens immobiliers et 10 arrestations.
• 3 octobre 2023 : Indranee a détaillé les obligations du secteur et fait état d’ordonnances d’interdiction concernant 152 biens immobiliers.
• 8 avril 2025 : Le Parlement a adopté le projet de loi renforçant le régime de sanctions et étendant la vigilance aux contreparties non représentées.

Cette chronologie distingue également la création initiale des obligations des efforts ultérieurs visant à renforcer leur effet dissuasif. La vérification d’identité, la conservation des documents et le signalement des transactions suspectes étaient déjà obligatoires avant l’approbation des dernières modifications par le Parlement.

Application des règles et modalités restant à préciser

Le CEA supervise les agences immobilières et les agents, tandis que l’Urban Redevelopment Authority réglemente les promoteurs. La déclaration d’octobre 2023 décrivait les inspections régulières menées par ces deux organismes, les entreprises considérées comme présentant un risque élevé étant prioritaires et contrôlées plus fréquemment.

Les entreprises particulièrement actives dans le logement privé, notamment dans les projets haut de gamme, pouvaient être considérées comme présentant un risque plus élevé. Les organismes de réglementation menaient également des inspections à la suite d’informations transmises par les services répressifs au sujet de possibles infractions. Le CEA aidait les professionnels à respecter leurs obligations grâce à des recommandations, des listes de contrôle, des listes d’indicateurs de suspicion et des formations ; l’URA diffusait des circulaires et organisait des réunions d’information pour les promoteurs.

Le dispositif répartit des obligations complémentaires entre plusieurs intervenants d’une transaction immobilière. Les avocats spécialisés dans les transactions immobilières, les comptables concernés et les établissements financiers doivent également vérifier leurs clients et signaler les activités criminelles présumées. Selon la déclaration d’Indranee, la plupart des achats et ventes de biens immobiliers faisaient l’objet de plusieurs niveaux de vérification.

Les modifications d’avril renforcent deux volets spécifiques de ce dispositif : la portée des vérifications effectuées par les agents et les conséquences financières des infractions distinctes. Elles ne rendent pas inutiles les obligations des autres intervenants, et l’adoption du projet de loi ne signifie pas que toutes ses dispositions sont déjà entrées en vigueur.

Le compte rendu parlementaire ne précise ni date d’entrée en vigueur, ni calendrier détaillé de mise en œuvre, ni nouveaux plafonds des sanctions du tribunal disciplinaire. Il ne précise pas non plus les conclusions les plus récentes des enquêtes décrites en octobre 2023. Ces éléments doivent être distingués des faits établis : le Parlement a approuvé l’élargissement des vérifications et un régime de sanctions destiné à faire compter chaque infraction.

À retenir

• Le Parlement a adopté le projet de loi sur le blanchiment d’argent dans le secteur immobilier le 8 avril 2025.
• Les sanctions financières maximales seront calculées par infraction plutôt que par affaire.
• Le régime d’avertissement prévoit des sanctions pouvant atteindre 5 000 dollars singapouriens par infraction ; les affaires plus graves peuvent donner lieu à une procédure disciplinaire.
• Les agences et les agents devront étendre leur vigilance aux contreparties non représentées.
• Les obligations déjà en vigueur comprennent la vérification d’identité, la conservation des documents pendant au moins cinq ans et le signalement des transactions suspectes.
• La mise à jour gouvernementale d’octobre 2023 faisait état de mesures d’interdiction visant 152 biens immobiliers.
• Le compte rendu parlementaire ne précise ni les dates d’entrée en vigueur ni les nouveaux plafonds des sanctions du tribunal.