Les promoteurs immobiliers hongkongais hésitent alors que le gouvernement mise des milliards sur un pôle technologique dans le nord

Les promoteurs immobiliers hésitent alors que Hong Kong mise gros sur la transformation technologique

Le gouvernement de Hong Kong s’engage financièrement comme jamais pour transformer sa frontière nord en un pôle technologique, mais les promoteurs immobiliers de la ville réagissent avec prudence plutôt qu’avec enthousiasme. En février, les autorités ont annoncé qu’elles prélèveraient 150 milliards de dollars de Hong Kong (environ 19 milliards de dollars américains) sur le fonds de défense de la monnaie de la ville pour financer le projet de la Métropole du Nord, une première depuis plus de quatre décennies. Cet apport massif représente l’un des plus importants investissements dans les infrastructures de l’histoire du territoire, mais des dirigeants du secteur immobilier expriment en privé leurs inquiétudes face aux risques de surabondance et à l’incertitude des rendements.

L’initiative de la Métropole du Nord, dévoilée pour la première fois en 2021 comme une solution à la pénurie de logements, a pris une tout autre ampleur. Sur quelque 300 kilomètres carrés, soit près d’un tiers du territoire total de Hong Kong, le projet vise à créer une ville bicentrée où la finance resterait concentrée dans les districts du sud, tandis que l’innovation stimulerait la croissance au nord. Le site jouxte Shenzhen, pôle technologique bien établi en Chine, et doit accueillir aussi bien des laboratoires de recherche de pointe que des start-up pharmaceutiques, avec à terme 2,5 millions d’habitants et 650 000 emplois, selon les projections du gouvernement.

Malgré cet engagement financier affiché par le gouvernement, l’accueil des partenaires privés reste tiède. Les grands promoteurs se sont abstenus de critiquer publiquement le projet, mais les dirigeants de grandes entreprises grognent en privé contre son ampleur et son modèle de développement inhabituel. Leur hésitation tient aux différences fondamentales entre l’approche traditionnelle de Hong Kong en matière de promotion immobilière et le modèle des parcs industriels importé de Chine continentale. Des groupes écologistes ont également alerté sur les menaces pesant sur la faune locale, tandis que des auditeurs intervenant dans des émissions de radio se demandent si l’investissement ne profitera pas davantage à Shenzhen qu’aux habitants de Hong Kong.

Les enjeux sont importants pour une ville confrontée à ce que certains économistes qualifient de plus longue récession de son histoire, alors que les ventes au détail et la valeur des biens immobiliers restent inférieures à leurs niveaux de 2018.

Deux visions du développement s’affrontent

Au cœur des tensions se trouve un changement de paradigme qui menace de reléguer au second plan les promoteurs immobiliers bien établis de Hong Kong. La Métropole du Nord se développe selon un modèle de parc industriel, où des entreprises similaires se regroupent dans des pôles spécialisés administrés dans le cadre d’une planification étatique poussée. Cette approche a fait ses preuves de l’autre côté de la frontière, à Shenzhen et dans d’autres villes chinoises, mais elle contraste fortement avec la tradition hongkongaise d’intervention minimale de l’État, selon laquelle les promoteurs contrôlent généralement leurs immeubles de bureaux, centres commerciaux et ensembles résidentiels de la conception à l’achèvement.

Dans ce nouveau modèle, les sociétés immobilières passeront au second plan derrière les planificateurs publics. Au lieu de piloter des opérations d’aménagement, elles pourraient être cantonnées à la construction de tours résidentielles près de sites clés, ou d’usines et de bureaux pour de grands locataires industriels choisis par les autorités. Cela marque une rupture importante avec l’autonomie dont les promoteurs hongkongais jouissent depuis l’époque coloniale, lorsque la faible intervention du gouvernement a permis aux conglomérats immobiliers d’accumuler une immense fortune et une grande influence.

Cette structure opérationnelle inhabituelle complique l’estimation des rendements potentiels pour les entreprises. Plusieurs dirigeants de grandes sociétés de promotion immobilière évoquent l’absence de documents de planification détaillés, le risque de surabondance dans certaines zones et la crainte que le gouvernement ne tente d’aménager trop de secteurs à la fois. L’incertitude est accentuée par les difficultés économiques actuelles de Hong Kong : les ventes au détail sont passées d’un pic de 485,2 milliards de dollars de Hong Kong en 2018 à 376,8 milliards en 2024, tandis que les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement reculé par rapport à leurs sommets de 2018.

Quand les capitaux se heurtent aux attentes politiques

Les pressions économiques qui pèsent sur les promoteurs dépassent les incertitudes du marché et s’étendent aux attentes politiques. Le monde des affaires hongkongais, qui a bâti sa richesse sous un capitalisme de modèle britannique, subit désormais une pression croissante pour démontrer, par des investissements concrets, son « attachement à la patrie et à Hong Kong », selon les termes des autorités. En novembre 2024, Xia Baolong, le plus haut responsable de Pékin chargé des affaires hongkongaises, a réuni à Shenzhen 29 chefs d’entreprise, qui ont dû présenter leurs projets d’investissement dans la Métropole du Nord.

« Le monde des affaires hongkongais est le principal moteur du développement économique de Hong Kong », a déclaré Xia, exhortant les dirigeants à « témoigner concrètement de leur attachement à la patrie et à Hong Kong ».

Le message était clair : investir dans la Métropole du Nord revêt une portée patriotique. La réponse des entreprises est toutefois restée mesurée. Henry Tang Ying-yen, ancien secrétaire en chef à l’administration et héritier d’un grand groupe, a exprimé le scepticisme de nombreux dirigeants en déclarant que les projets devaient rester rentables. Le chef de l’exécutif, John Lee, a répliqué en soulignant la nécessité de comprendre « l’esprit de la lettre de réponse du président Xi Jinping », laissant entendre que les décisions commerciales devraient traduire un attachement affectif au territoire.

Cette tension met en lumière un défi fondamental. Si Pékin peut imposer son contrôle politique au moyen de la loi sur la sécurité nationale et d’autres mesures, le développement économique exige une participation volontaire du secteur privé. Contrairement aux projets dirigés par l’État en Chine continentale, où les entreprises publiques suivent les directives centrales, les promoteurs hongkongais évoluent dans un système capitaliste où ils doivent rendre des comptes à leurs actionnaires et à leurs créanciers.

Une intégration par-delà la frontière

La Métropole du Nord ne représente pas seulement une expansion urbaine ; elle annonce l’effacement physique de la frontière qui sépare Hong Kong de la Chine continentale depuis la rétrocession de 1997. Le projet longe la rivière Sham Chun, qui marquait autrefois une séparation nette entre Hong Kong britannique et la Chine communiste. Dans les années 1960, des millions de personnes ont traversé ces eaux à la nage pour fuir la famine et les persécutions. Aujourd’hui, la rivière coule toujours, mais la frontière symbolique s’estompe.

Le projet s’inscrit dans la vision du président chinois Xi Jinping pour la Grande Baie, une zone économique reliant neuf villes côtières à Hong Kong et Macao, conçue pour rivaliser avec la Silicon Valley. Cinq nouvelles lignes ferroviaires relieront la Métropole du Nord à Shenzhen, facilitant les trajets transfrontaliers des travailleurs du secteur technologique. Certains analystes estiment que le régime de juridiction conjointe appliqué à la gare de West Kowloon, où la police chinoise continentale opère sur le sol hongkongais, pourrait être étendu au nouveau pôle technologique.

Cette intégration soulève toutefois des questions sur l’identité propre de Hong Kong. Steve Tsang, directeur du SOAS China Institute de l’Université de Londres, observe que ces projets marquent un changement de paradigme pour le territoire. Le Bureau du développement de Hong Kong affirme que le projet tirera parti du développement économique rapide de la région, mais les critiques soulignent que les atouts traditionnels de Hong Kong dans la finance, le commerce et la logistique passent au second plan au profit de l’industrie manufacturière de pointe, un secteur déjà dominé par Shenzhen.

John Tsang Chun-wah, secrétaire aux Finances jusqu’en 2017, s’est demandé s’il était économiquement judicieux de renoncer aux atouts commerciaux de Hong Kong. Shenzhen ayant déjà pris l’avantage sur Hong Kong dans le domaine technologique et proposant des coûts fonciers et salariaux plus bas, certains s’interrogent sur la capacité de Hong Kong à rivaliser efficacement dans un secteur où la ville a pris du retard.

Les communautés locales menacées de bouleversements

Au-delà des conseils d’administration et des bureaux gouvernementaux, la Métropole du Nord menace de bouleverser des modes de vie vieux de plusieurs siècles. À Lau Fau Shan, village côtier des Nouveaux Territoires, des familles produisent des huîtres séchées depuis plus de 200 ans. Chan To-ngan, agriculteur de 72 ans qui travaille dans ces eaux depuis quatre décennies, voit son avenir s’assombrir alors que le gouvernement prévoit de transformer le secteur en zones résidentielles et commerciales.

Je ne sais vraiment pas comment les choses vont évoluer », a déclaré Chan. « Je devrais peut-être commencer à prendre des photos de notre exploitation et de cette vue sur la mer.

De même, dans le village de Ha Wan, près de Lok Ma Chau, où sera construit le parc technologique, Kwok Chi-wai, 69 ans, prend soin des arbres plantés par son père. Les familles du village, dont la plupart ne possèdent pas les terres qu’elles occupent, pourraient être relogées dès l’année prochaine, sans informations précises sur leur avenir. Ces communautés sont les derniers vestiges du Hong Kong d’avant l’industrialisation, des paysages de zones humides et d’étangs piscicoles restés intacts tandis que la ville devenait un grand centre financier.

Les groupes écologistes ont tiré la sonnette d’alarme quant aux conséquences du projet sur l’environnement. Celui-ci menace les habitats d’espèces rares, dont le dauphin blanc de Chine. Chan Hall-sion, responsable de campagne chez Greenpeace Hong Kong, avertit que les travaux de remblaiement sont irréversibles et causent des dommages durables aux écosystèmes qui abritent la faune sauvage.

Le gouvernement répond que les zones concernées par le développement sont moins sensibles sur le plan écologique, mais les études d’impact environnemental sont toujours en cours. Ce dilemme reflète une tendance plus générale : l’intégration économique avec la Chine continentale prime sur la préservation locale.

Exemples internationaux et mises en garde

Les responsables hongkongais ont étudié d’autres grands projets d’aménagement urbain, mais les enseignements à en tirer sont contrastés. La nouvelle zone de Xiong’an, conçue comme une extension de Pékin et défendue personnellement par le président Xi, peine à attirer habitants et entreprises malgré des investissements publics massifs, au point d’être surnommée « ville fantôme ». Pékin en vient désormais à transférer des entreprises publiques dans la zone pour occuper les espaces vides.

D’autres mégaprojets internationaux rencontrent des difficultés similaires. Neom, en Arabie saoudite, et Nusantara, en Indonésie, ont connu des retards, des dépassements de coûts et des conflits liés aux droits fonciers. Brian Wong, chercheur au sein du Liber Research Community, observe que les projets d’aménagement urbain de cette ampleur suivent généralement un schéma prévisible : des ambitions initiales, puis une réduction des objectifs, des problèmes d’endettement ou des délais prolongés qui entraînent de nouvelles complications.

La comparaison avec Xiong’an est particulièrement pertinente, car le gouvernement de Hong Kong s’est explicitement inspiré des « villes intelligentes » chinoises pour certains aspects de la Métropole du Nord. La différence fondamentale demeure toutefois : Xiong’an repose sur des entreprises publiques et des directives du gouvernement central, tandis que Hong Kong doit convaincre des promoteurs privés de participer volontairement dans une économie de marché.

Les sondages montrent que le scepticisme du public rejoint les hésitations des promoteurs. Une enquête menée par Greenpeace et l’Institut de recherche sur l’opinion publique de Hong Kong révèle que seulement 6 % des habitants sont favorables à la construction simultanée de la Métropole du Nord et du projet distinct des îles artificielles de Kau Yi Chau. Malgré cela, les responsables continuent de présenter le projet comme inévitable. Le secrétaire aux Finances, Paul Chan, a défendu l’investissement face aux auditeurs qui se plaignent à la radio que les ressources devraient profiter aux habitants de Hong Kong plutôt qu’à l’intégration transfrontalière.

Points clés

• Le gouvernement de Hong Kong a engagé 150 milliards de dollars de Hong Kong provenant de son fonds de défense de la monnaie pour aménager la Métropole du Nord, une première depuis plus de 40 ans
• Les promoteurs immobiliers expriment en privé leur scepticisme à l’égard du modèle des parcs industriels, qui réduit leur autonomie traditionnelle en matière de planification et d’aménagement
• Le projet vise à transformer 300 kilomètres carrés du nord de Hong Kong en pôle technologique intégré à Shenzhen sur une période de 20 ans
• Les responsables de Pékin font pression sur les chefs d’entreprise pour qu’ils investissent au nom du patriotisme, mais les dirigeants insistent sur la nécessité de préserver la rentabilité
• Des communautés locales, dont des villages ostréicoles vieux de 200 ans, risquent d’être déplacées sans que les modalités de leur relogement soient clairement définies
• Les groupes écologistes alertent sur les dommages irréversibles que le projet pourrait infliger aux zones humides et aux habitats naturels, notamment ceux du dauphin blanc de Chine
• Le projet matérialise l’intégration avec la Chine continentale et pourrait étendre les dispositifs de juridiction conjointe permettant à des responsables de Chine continentale d’opérer sur le sol hongkongais
• Des précédents comme la nouvelle zone chinoise de Xiong’an montrent que les villes technologiques soutenues par l’État peuvent peiner à retenir leur population et à attirer des entreprises