Les achats immobiliers étrangers à Séoul chutent de 51 % sous l’effet des nouvelles règles d’autorisation

Choc sur le marché : les transactions étrangères s’effondrent après l’entrée en vigueur des mesures

Les achats de logements à Séoul par des ressortissants étrangers ont chuté de plus de moitié au cours des premiers mois suivant l’entrée en vigueur de nouvelles règles immobilières strictes, selon des données gouvernementales complètes publiées le 12 février. Le Bureau de coordination des politiques gouvernementales a annoncé ce recul spectaculaire lors de la 7e réunion du Conseil de réponse aux activités immobilières illégales, une séance de haut niveau présidée par Kim Yong-su, deuxième vice-ministre, au complexe gouvernemental de Séoul. Des hauts responsables du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports, de la Commission des services financiers, du Service national des impôts et de l’Agence nationale de la police y ont évalué l’efficacité des récentes mesures de refroidissement du marché et coordonné les futures stratégies de contrôle. Selon les données détaillées du ministère examinées lors de la réunion, les transactions immobilières réalisées par des étrangers dans l’ensemble de la région métropolitaine de Séoul ont chuté de 35 %, à 1 481 entre septembre et décembre 2024, contre 2 279 au cours de la même période de quatre mois l’année précédente.

Séoul a enregistré le recul le plus marqué parmi les territoires examinés : les transactions réalisées par des acheteurs étrangers y ont baissé de 51 %, passant de 496 à seulement 243 en un an. Il s’agit de la plus forte baisse enregistrée dans la capitale depuis le début du suivi systématique des achats immobiliers par des étrangers. Les régions voisines ont elles aussi connu un net ralentissement, quoique légèrement moins prononcé : les achats étrangers ont diminué de 30 % dans la province de Gyeonggi et de 33 % à Incheon. Ce recul spectaculaire fait suite à la décision du gouvernement, le 26 août 2024, de classer l’ensemble de la ville de Séoul et une grande partie de la région de la capitale en zones soumises à autorisation pour les transactions immobilières, ciblant spécifiquement les ressortissants étrangers. Cette mesure oblige les non-ressortissants à obtenir l’autorisation préalable des autorités avant tout achat d’un bien résidentiel, créant un obstacle administratif important qui, selon les responsables, permet d’écarter la demande spéculative. Le classement reste en vigueur pendant un an, jusqu’au 25 août 2026, et constitue l’une des politiques les plus restrictives visant la propriété immobilière étrangère dans l’histoire récente de la Corée du Sud. Les responsables présentent explicitement cette politique comme une réponse directe aux critiques persistantes du public, qui estime que les capitaux étrangers font grimper les prix du logement sur des marchés déjà en surchauffe, notamment dans les quartiers prisés des investisseurs internationaux.

Comprendre les exigences applicables aux zones soumises à autorisation

Le régime des zones soumises à autorisation pour les transactions foncières impose aux acheteurs étrangers souhaitant acquérir un logement dans les secteurs concernés une procédure d’approbation à plusieurs niveaux, modifiant en profondeur les modalités qui encadraient jusque-là les achats internationaux. Entrée en vigueur le 26 août 2024, la réglementation exige de tous les ressortissants étrangers qu’ils obtiennent l’autorisation officielle des autorités compétentes avant de signer un contrat portant sur un appartement, une villa ou tout autre bien immobilier résidentiel à Séoul et dans les environs désignés comme foyers de spéculation. Cette autorisation préalable ajoute des démarches et rend le calendrier des achats incertain, freinant de fait les décisions d’investissement impulsives. En outre, la politique impose une obligation stricte d’occupation effective de deux ans : les acquéreurs doivent habiter physiquement le bien à titre de résidence principale, et non le conserver vacant comme placement, le louer ou en faire un pied-à-terre saisonnier. Cette condition vise spécifiquement la demande spéculative qui, selon les responsables, faussait les mécanismes de formation des prix dans les quartiers huppés sans contribuer à la stabilité des communautés locales.

Les acheteurs qui ne respectent pas les strictes obligations de résidence s’exposent à des sanctions administratives graduelles destinées à les contraindre à se conformer aux règles ou à céder leur bien. Le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports, en coordination avec les collectivités locales, a lancé en janvier 2025 des contrôles approfondis afin de vérifier systématiquement que les propriétaires étrangers habitent effectivement les logements acquis. Les vérifications s’appuient sur les relevés de consommation des services publics, le recoupement des bases de données de l’immigration et la confirmation de l’adresse physique. Les propriétaires en infraction reçoivent d’abord une injonction administrative officielle leur ordonnant de se conformer immédiatement à l’obligation de résidence. La persistance de l’infraction entraîne de lourdes astreintes, calculées pour compenser les gains tirés de l’investissement, et les autorités peuvent finalement annuler les autorisations d’achat initiales, ce qui peut contraindre les propriétaires à céder leur bien. Ces mécanismes de contrôle marquent une importante évolution réglementaire par rapport aux anciens systèmes d’enregistrement, qui se contentaient de suivre la propriété étrangère sans imposer de conditions de comportement dans la durée ni d’obligation de résidence.

Concentration géographique du recul des transactions

La chute des transactions n’a pas touché tous les quartiers de la même manière : elle s’est concentrée dans les secteurs les plus huppés de Séoul, qui attiraient jusqu’ici les plus importants volumes de capitaux étrangers. Les quatre arrondissements précédemment classés parmi les zones de surchauffe spéculative et les secteurs soumis à des mesures d’ajustement, Gangnam, Seocho, Songpa et Yongsan, ont enregistré ensemble une chute spectaculaire de 65 % de l’activité des acheteurs étrangers. Cela montre que les mesures réglementaires touchent de manière disproportionnée les marchés à forte valeur, où la spéculation était la plus répandue. Seocho a connu le recul le plus marqué parmi les 25 arrondissements autonomes de Séoul : les transactions étrangères y ont chuté de 88 %, passant de 92 à seulement 11 au cours des quatre mois comparés. La quasi-disparition des achats étrangers laisse penser que la demande antérieure dans ce quartier huppé était presque entièrement sensible aux contraintes réglementaires et probablement davantage motivée par la diversification des portefeuilles que par un besoin de logement. Les trois arrondissements de Gangnam, longtemps considérés comme l’épicentre de l’immobilier de luxe en Corée du Sud, attiraient auparavant d’importants capitaux venus de l’étranger, en quête d’une exposition aux marchés résidentiels les plus exclusifs du pays et à leurs infrastructures éducatives haut de gamme.

En dehors de Séoul, l’impact de la réglementation a beaucoup varié selon les communes, en fonction de la concentration antérieure d’acheteurs étrangers et de la conjoncture locale. Dans la province de Gyeonggi, qui entoure la capitale, Bucheon a enregistré une baisse de 51 %, passant de 208 à 102 transactions. Il s’agit du recul le plus marqué de la province, signe d’une présence importante d’investisseurs étrangers dans cette ville de taille moyenne, bien reliée à Séoul. Dans l’arrondissement de Seo, à Incheon, les transactions ont diminué de 46 %, de 50 à 27, tandis que les autres arrondissements de la ville portuaire ont connu des baisses plus modérées. Ces disparités régionales montrent que les acheteurs étrangers ne visaient pas uniquement les quartiers traditionnellement huppés de Séoul, mais étaient aussi bien implantés dans des villes secondaires de la région de la capitale, attirés par des prix relativement plus bas tout en restant proches des pôles d’emploi métropolitains et des infrastructures de transport international, notamment l’aéroport international d’Incheon.

Les nationalités et les prix révèlent les motivations des investisseurs

Les données détaillées sur les transactions font apparaître des comportements distincts selon la nationalité des acheteurs étrangers, éclairant les différentes stratégies d’investissement, sources de capitaux et nécessités de logement des diverses populations internationales. Les ressortissants chinois, qui constituent en volume le groupe d’acheteurs étrangers le plus important sur le marché immobilier sud-coréen, ont vu leurs transactions diminuer de 32 %, passant de 1 554 à 1 053 dans la région de la capitale pendant la période étudiée. Les acheteurs américains ont connu une baisse nettement plus forte, de 45 %, avec 208 transactions contre 377 auparavant. Ce groupe était peut-être davantage concentré sur les segments haut de gamme les plus touchés par les nouvelles restrictions, ou a pu rencontrer davantage de difficultés pour satisfaire aux strictes exigences de vérification de résidence, en raison de l’éloignement géographique ou de son mode de vie. L’écart entre les taux de baisse traduit des portefeuilles et des horizons d’investissement différents pour les deux principaux groupes d’acheteurs étrangers : les Américains semblent davantage privilégier les biens de luxe, tandis que les acheteurs chinois restent plus présents sur les segments intermédiaires.

L’analyse des prix confirme largement l’hypothèse selon laquelle les nouvelles règles ont particulièrement freiné la spéculation sur le segment du luxe, tandis que les achats de logements plus modestes résistent davantage et correspondent probablement à des besoins résidentiels plus réels. Les transactions portant sur des biens à moins de 1,2 milliard de wons ont diminué de 33 %, un recul significatif mais relativement modéré, compatible avec les fluctuations habituelles du marché. À l’inverse, les ventes de logements de plus de 1,2 milliard de wons ont chuté de 53 %, révélant un net décrochage des transactions dans le segment haut de gamme, qui exige des capitaux importants. Les acheteurs américains ont affiché une nette préférence pour les biens de luxe : 48 % de leurs achats concernaient des logements d’une valeur supérieure à 600 millions de wons, contre seulement 10 % pour les acheteurs chinois. Cette forte concentration sur les segments les plus chers explique pourquoi le volume des transactions américaines a davantage reculé que la moyenne du marché. Kim Itak, premier vice-ministre du Territoire, des Infrastructures et des Transports, a commenté ces tendances lors de la réunion du conseil.

La baisse des transactions immobilières des étrangers indique que la demande qui alimentait la surchauffe du marché recule. Nous contrôlerons efficacement le respect des obligations d’occupation effective et instaurerons un ordre sur le marché immobilier fondé sur la demande réelle des occupants.

Contrôles et vérifications menés par plusieurs administrations

Le gouvernement a mis en place un dispositif complet de contrôle associant plusieurs organismes de réglementation afin de garantir le strict respect des nouvelles règles et d’empêcher leur contournement par des montages transactionnels ou des sociétés-écrans. Les contrôles du respect de l’obligation d’occupation effective, lancés en janvier, s’appuient sur le recoupement de données entre les collectivités locales, les autorités chargées de l’immigration et les fournisseurs de services publics. Ils visent à vérifier l’occupation physique des logements, au-delà de leur simple enregistrement au nom de l’acheteur ou d’une adresse de réexpédition du courrier. Les responsables soulignent qu’une simple inscription au registre foncier ne suffit plus pour respecter la loi : les acheteurs doivent prouver leur présence physique continue à l’aide de documents tels que les relevés de consommation d’électricité, l’adresse figurant sur la carte de résident, les déclarations fiscales municipales et les attestations des centres administratifs de quartier. Lorsqu’une infraction est confirmée, la procédure va des avertissements administratifs aux sanctions financières importantes, puis à la révocation de l’autorisation, dissuadant fortement les propriétaires de traiter ces biens comme de simples actifs financiers destinés à prendre de la valeur, sans y résider.

En plus des contrôles de résidence, la Commission des services financiers et le Service de supervision financière ont lancé une surveillance ciblée des fonds issus de prêts commerciaux investis dans les ventes aux enchères immobilières. Ce canal est parfois utilisé pour contourner les restrictions habituelles sur les prêts hypothécaires et les exigences d’apport applicables aux achats résidentiels. Les autorités de régulation examinent systématiquement les prêts destinés à financer le solde dû après une enchère, par région et par secteur d’activité, et se tiennent prêtes à mener des inspections approfondies sur place si des concentrations apparaissent dans des catégories à risque élevé ou si certains quartiers connaissent une hausse inhabituelle des ventes aux enchères. Cette surveillance vise spécifiquement les situations où des entrepreneurs obtiennent des financements présentés comme destinés à des activités commerciales, mais redirigent les fonds vers l’achat de logements aux enchères, contournant ainsi les exigences d’autorisation imposées aux acheteurs étrangers. Ce dispositif de contrôle à plusieurs volets vise à empêcher le remplacement des achats classiques par des acquisitions aux enchères financées par des sociétés, afin que les restrictions applicables aux zones soumises à autorisation ne puissent pas être facilement contournées par d’autres montages transactionnels ou par l’intermédiaire de prête-noms.

Articulation avec la politique fiscale et la stabilisation du marché

Le régime d’autorisation applicable aux acheteurs étrangers s’inscrit dans une campagne gouvernementale plus vaste visant à stabiliser le marché du logement avant d’importants changements de politique fiscale nationale, qui pourraient autrement provoquer des fluctuations. La réunion du conseil du 12 février a également porté sur l’expiration prochaine des mesures de report de l’imposition des plus-values, avantageuses pour les propriétaires sud-coréens de plusieurs logements. Ce changement devrait inciter des investisseurs coréens détenant plusieurs biens à vendre davantage. Les autorités anticipent une possible multiplication des pratiques illégales en réaction à cette évolution réglementaire, notamment les déclarations d’un prix de vente inférieur au montant réel afin de réduire l’impôt sur les plus-values, ainsi que des donations irrégulières et des trusts immobiliers destinés à dissimuler le véritable propriétaire ou à transmettre des biens à des membres de la famille sans évaluation fiscale correcte.

Le Service national des impôts et l’Agence nationale de la police coordonnent leur action pour enquêter sur ces pratiques, en renforçant le partage d’informations entre administrations et les opérations conjointes. En limitant simultanément la demande spéculative étrangère grâce aux autorisations préalables et en renforçant la lutte contre la fraude fiscale intérieure, les responsables espèrent éviter les manipulations du marché pendant cette période délicate, à l’approche de la fin du report d’imposition des plus-values. Cette approche réglementaire globale traduit une prise de conscience croissante : les flux d’investissements étrangers et la politique fiscale nationale agissent sur les mêmes mécanismes de formation des prix. Des mesures gouvernementales coordonnées sont donc nécessaires pour préserver la stabilité du marché et garantir que le logement reste accessible aux personnes qui y résident à titre principal, plutôt que de tomber sous la domination des capitaux spéculatifs, quelle qu’en soit la provenance.

À retenir

• Les achats de logements à Séoul par des étrangers ont chuté de 51 % entre septembre et décembre 2024, après l’entrée en vigueur, le 26 août 2024, de la réglementation sur les zones soumises à autorisation
• La politique impose aux ressortissants étrangers d’obtenir une autorisation préalable pour acheter un bien immobilier à Séoul et dans les environs, et de respecter une obligation d’occupation effective de deux ans
• L’arrondissement de Seocho a enregistré la plus forte baisse, à 88 %, tandis que les arrondissements de Gangnam, Songpa et Yongsan ont reculé de 65 % au total
• Les transactions des acheteurs chinois ont diminué de 32 %, contre 45 % pour les acheteurs américains, tandis que les ventes de logements de plus de 1,2 milliard de wons ont chuté de 53 %
• Les contrôles gouvernementaux ont commencé en janvier 2025. Les propriétaires qui ne respectent pas l’obligation d’occupation effective s’exposent à des sanctions allant de l’injonction administrative à l’annulation de leur autorisation