La rénovation de Shibuya à 13 milliards de dollars et l’avenir urbain du Japon

Du carrefour à la ville connectée

Depuis la terrasse panoramique située sur le toit de Shibuya Scramble Square, à 230 mètres de hauteur, Tokyo s’étend à perte de vue, avec ses tours, ses voies ferrées et ses néons. Deux cent trente mètres plus bas, une marée humaine traverse le célèbre carrefour de Shibuya, immortalisé dans Lost in Translation. De ce même point de vue, on aperçoit un horizon hérissé de grues, tandis que le quartier se lance dans le réaménagement le plus ambitieux de son histoire.

Ce programme entre désormais dans sa phase finale. D’ici à 2030, un nouveau réseau piétonnier à plusieurs niveaux reliera la gare de Shibuya dans toutes les directions et facilitera les déplacements dans le quartier. En 2031, deux nouvelles tours de Shibuya Scramble Square viendront s’ajouter à la tour Est, inaugurée en 2019, pour créer l’un des plus grands pôles commerciaux et de bureaux de la ville. D’ici à 2034, cinq places totalisant environ 20 000 mètres carrés seront achevées. Elles accueilleront les activités du quotidien et serviront également de zones d’évacuation en cas d’urgence. L’investissement se chiffre en dizaines de milliards de dollars et illustre la manière dont le Japon s’appuie sur les compagnies ferroviaires privées et les groupes immobiliers pour renouveler ses pôles les plus fréquentés.

Shibuya est située dans une cuvette naturelle. La gare se trouve au fond de la vallée, encadrée par des pentes à l’est et à l’ouest. Cette configuration complique les déplacements d’un côté à l’autre de la ville et accentue la foule. Les urbanistes répondent à ces contraintes par un cœur urbain, un système de circulation verticale composé d’ascenseurs et d’escaliers mécaniques qui fait monter les voyageurs à travers de hauts bâtiments, puis les conduit sur des passerelles et des terrasses. Une voie aérienne, le Skyway, dont l’ouverture est prévue en 2030, reliera Shibuya Hikarie, à l’est, à Mark City, à l’ouest. Elle supprimera la montée pour les piétons et réunira les deux parties du quartier.

Les chantiers et leur calendrier

La modernisation des abords de la gare a commencé après l’enfouissement de la ligne Tokyu Toyoko en 2002. Ce changement a libéré de l’espace en surface et permis de dégager de nouvelles parcelles au niveau du sol. Shibuya Hikarie, un complexe de 43 étages, a ouvert en 2012 avec des bureaux, des commerces et un théâtre. Shibuya Stream a ouvert en 2018, avec un hôtel et des espaces de travail. La tour Est de Shibuya Scramble Square a suivi en 2019, couronnée par l’observatoire Shibuya Sky, à 230 mètres de hauteur. Les travaux de rénovation de la gare se sont poursuivis jusqu’en 2020 afin d’améliorer les correspondances et d’agrandir les halls. En 2024, le quartier a inauguré Shibuya Sakura Stage et Shibuya Ax, dans le cadre d’une nouvelle vague de bâtiments à usage mixte.

Tours et places selon un calendrier précis

Les derniers aménagements seront livrés au cours de cette décennie. D’ici à 2030, un réseau piétonnier connecté reliera les côtés est, ouest, nord et sud de la gare. Un passage gratuit de plus de 20 mètres de large reliera les deux côtés du complexe. Au niveau de la rue, les passages gratuits s’élargiront devant l’entrée Hachiko de la JR, jusqu’à près de 22 mètres, et devant l’entrée sud de la JR, jusqu’à près de 23 mètres. Aux étages supérieurs, une terrasse d’environ 3 000 mètres carrés reliera les portiques de la JR et de la ligne Ginza à la rue Shibuya Chuo et à Sakuragaoka. La deuxième phase de Shibuya Scramble Square est prévue pour 2031, avec les tours centrale et ouest, reliées à la tour Est. Elle créera de très grandes surfaces commerciales, pouvant atteindre 6 000 mètres carrés. Un espace d’échanges culturels est prévu au 10e étage de la tour centrale, avec vue sur le carrefour et Shinjuku.

Deux autres grands projets compléteront la silhouette du quartier. Le projet Shibuya Upper West, dont l’achèvement est prévu en 2029 sur le site d’un ancien grand magasin, s’articulera autour d’un complexe de 34 étages culminant à 155,7 mètres. Il accueillera un hôtel de luxe contemporain et le nouveau musée The Museum, de Bunkamura. Au nord-est du carrefour de Miyamasuzaka Shita, le projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur Miyamasuzaka devrait être achevé en 2031. Il prévoit un bâtiment de 33 étages d’environ 180 mètres, avec de grandes salles pour les réunions et les expositions ainsi que des hébergements aux normes internationales. À l’est du site se trouveront le sanctuaire Shibuya Miyamasu Mitake, reconstruit, et un nouvel immeuble commercial de taille moyenne.

Les espaces au niveau de la rue évoluent eux aussi. La rivière de Shibuya, autrefois canalisée dans un lit de béton dissimulé derrière les bâtiments, est progressivement mise à découvert et transformée en place arborée dotée d’une promenade piétonne. La rénovation de la gare apporte de nouvelles entrées, des escaliers plus larges et des itinéraires plus lisibles. Elle est couronnée par l’observatoire, qui attire les visiteurs et leur offre une vue panoramique sur la ville et, par temps clair, sur le mont Fuji. En parallèle, des lieux historiques comme Nonbei Yokocho cherchent à préserver le caractère local du quartier au milieu de ce nouvel horizon urbain.

Comment un pôle ferroviaire transforme la ville

Le secteur de la gare de Shibuya est l’un des nœuds de transport les plus fréquentés du Japon, avec environ 2,1 millions de voyageurs par jour et un réseau de lignes comprenant les services de JR East, Tokyu, Keio et Tokyo Metro. Cette fréquentation justifie une approche de l’urbanisme centrée sur les transports en commun. Le développement orienté vers les transports en commun (TOD, pour Transit Oriented Development) consiste à créer des quartiers denses et adaptés à la marche autour des gares, en mêlant bureaux, logements, commerces et espaces publics à quelques minutes des quais. L’objectif est de réduire les déplacements en voiture, d’accroître la fréquentation des transports en commun et de garder les services du quotidien à proximité.

Pourquoi le TOD compte à Tokyo

Le réseau ferroviaire de Tokyo est fréquent et fiable, et les quartiers centraux disposent de peu d’espace pour les parkings privés. Un quartier de gare où les piétons peuvent circuler facilement est bénéfique pour les commerces comme pour les habitants. Le programme de Shibuya répond à des problèmes de longue date, notamment des correspondances peu pratiques, des points de congestion et un manque d’espace public. Les concepteurs ont élargi les halls et les zones de portiques, ajouté de nouvelles liaisons verticales et aménagé dans le complexe un passage est-ouest clairement défini, de plus de 20 mètres de large. Aux étages supérieurs, une nouvelle passerelle piétonne reliera les zones de billetterie aux rues et quartiers voisins, raccourcissant les trajets et créant des circulations naturelles entre des bâtiments qui semblaient autrefois isolés.

Financer la rénovation sans alourdir la charge des contribuables

La construction et l’entretien de grands projets de gare coûtent cher. Tokyo a perfectionné un modèle qui mobilise la hausse de la valeur foncière créée par de nouveaux aménagements pour contribuer au financement des travaux publics. Ce mécanisme est appelé captation de la plus-value foncière (Land Value Capture, ou LVC). Les outils fiscaux et les redevances comprennent l’augmentation des recettes de taxe foncière, les prélèvements pour plus-value et le financement par accroissement des recettes fiscales. Parmi les outils d’aménagement figurent la vente et la location de terrains, la vente de droits aériens au-dessus des voies ferrées et des routes, le remembrement qui regroupe et redistribue les parcelles, ainsi que des dispositifs spéciaux de financement du réaménagement urbain. À Shibuya, les compagnies ferroviaires et les promoteurs investissent dans des biens immobiliers qui tirent profit de la modernisation de la gare, et une partie de cette valeur contribue au financement des améliorations.

La captation de la plus-value foncière en pratique

La réalisation des projets repose sur une répartition claire des rôles. Le secteur ferroviaire se concentre sur les voies et la modernisation des gares. Le secteur public prend en charge les rues et les réseaux. Les partenaires privés et ferroviaires s’occupent des tours et des commerces. Les projets cherchent à obtenir l’accord des propriétaires fonciers au moyen d’un dispositif qui permet d’avancer avec l’approbation des deux tiers des parties prenantes, après de longues consultations et des examens de conception. Des visites à pied du quartier, des campagnes d’information et même des visites de chantier ont permis de maintenir le soutien des habitants pendant des années de travaux, tandis que les trains continuaient de circuler. Il en résulte un enchaînement régulier de projets, avec des effets directs limités sur les budgets publics et un lien étroit entre la gare et les bâtiments qui l’entourent.

Préparation aux catastrophes et espaces publics

La sécurité est au cœur du projet. À Shibuya, de nombreux bâtiments en construction remplacent des structures datant des années 1980 ou d’avant, qui ne répondent plus aux normes actuelles en matière de séismes et d’incendies. Les enseignements du grand séisme de l’est du Japon de 2011 ont influencé la conception des tours et la fonction des espaces publics. Les nouvelles places autour de la gare serviront de lieux de rassemblement au quotidien et sont conçues pour faire office de sites d’évacuation temporaires en cas d’urgence. Les larges passages gratuits et le réseau de passerelles réduisent les engorgements et offrent davantage de possibilités aux services de secours en cas d’incident.

De meilleurs espaces publics contribuent aussi à gérer les foules dans un quartier qui attire des visiteurs de jour comme de nuit. Shibuya est devenu le quartier de Tokyo le plus visité par les touristes étrangers, et les autorités locales s’efforcent de les orienter au-delà du carrefour et de la statue d’Hachiko afin de désengorger les rues étroites. Le cœur urbain et le Skyway contribueront à répartir les piétons dans la vallée. De nouveaux panneaux d’orientation dirigeront les visiteurs vers des lieux plus tranquilles, comme le parc Nabeshima Shoto, à l’ouest de la gare. Le parc comprend des toilettes publiques conçues par l’architecte Kengo Kuma dans le cadre du projet The Tokyo Toilet, un exemple modeste de la manière dont le quartier s’appuie sur le design pour améliorer le quotidien. Les politiques de vie nocturne cherchent à répartir les visiteurs entre les bars musicaux et les petites salles de spectacle de Shibuya, plutôt que de concentrer les foules dans quelques pâtés de maisons.

Shibuya, tremplin pour les start-up et la culture

Le réaménagement ne se limite pas à de nouveaux bâtiments. Tokyu Land et ses partenaires décrivent un Grand Shibuya, dans un rayon de 2,5 kilomètres, qui relie des quartiers comme Daikanyama, Harajuku, Aoyama et Yoyogi. Le dernier concept, souvent désigné sous le nom de Greater Shibuya 2.0, vise à intégrer le travail, le logement et les loisirs tout en ajoutant des services numériques et des programmes de développement durable. Une plateforme numérique appelée MABLs met en relation les employés de différents bâtiments, tandis que de nouveaux espaces partagés accueillent des rencontres, des expositions et des ateliers. Le soutien aux start-up est un axe majeur du programme, avec des espaces collaboratifs et des dispositifs comme SAKURA DEEPTECH SHIBUYA, destinés à attirer les chercheurs et les entrepreneurs travaillant dans des domaines de pointe.

La gestion du quartier joue également un rôle au quotidien. Les promoteurs et l’administration de l’arrondissement se coordonnent avec les associations locales pour le nettoyage des rues, la sécurité routière et les événements saisonniers. Le compte à rebours du Nouvel An de Shibuya a été conçu pour être sûr et adapté aux familles, à rebours des rassemblements incontrôlés qui bloquaient autrefois le secteur. L’objectif est de préserver l’énergie qui a fait la renommée de Shibuya tout en offrant aux habitants, aux actifs et aux visiteurs un cadre plus propre, plus accessible et plus inclusif.

Bureaux, commerces et tourisme en mutation

Le renouveau de Shibuya coïncide avec une période de transformation des modes de travail. Le télétravail et les horaires flexibles se sont développés pendant la pandémie, et les entreprises continuent de repenser la taille et l’aménagement de leurs bureaux. À Shibuya, les promoteurs se prémunissent contre l’incertitude en mêlant plusieurs fonctions dans chaque projet. Les nouvelles tours réunissent hôtels, appartements avec services, équipements culturels et salles événementielles, en plus des bureaux et des commerces. La future tour centrale accueillera un espace d’échanges culturels au 10e étage, et l’ensemble de Shibuya Scramble Square offrira de grandes surfaces commerciales d’environ 6 000 mètres carrés par étage, destinées aux magasins phares et aux programmes culturels immersifs.

Le tourisme a fortement repris, et Shibuya figure sur de nombreux itinéraires. Selon les enquêtes, une majorité des visiteurs étrangers de Tokyo se rend à Shibuya pendant son séjour. Ce succès entraîne des problèmes de foule et de bruit, notamment les week-ends et les soirs de fête. Les responsables de l’arrondissement s’appuient à la fois sur l’aménagement des lieux et sur la programmation pour répartir les visiteurs dans le temps et l’espace. Le réseau de promenades, une signalétique plus claire et les nouvelles places répartiront les visiteurs pendant la journée. Des partenariats avec les associations de bars et de boîtes de nuit les incitent à découvrir les bars musicaux et les petites salles du quartier, ce qui atténue la pression sur les hauts lieux de fréquentation comme Dogenzaka et les pâtés de maisons autour de Shibuya 109.

Ce que les autres villes observent

L’Asie de l’Est offre un terrain propice au développement orienté vers les transports en commun. La forte densité, la fréquence des trains et les politiques qui découragent la possession d’une voiture favorisent des centres adaptés à la marche et une fréquentation régulière. Des villes comme Hong Kong et Singapour associent des transports en commun performants à des règles qui rendent la possession d’une voiture coûteuse, ce qui oriente la demande vers le train. Shibuya montre comment un quartier ferroviaire peut devenir un moteur de nouveaux investissements lorsque les transports, l’immobilier et les espaces publics s’inscrivent dans un même plan. La réussite dépend de la prise en compte des réalités locales, de la topographie et de la culture aux outils juridiques qui permettent aux projets d’avancer.

L’approche de Shibuya suscite l’intérêt à l’étranger. Honolulu a récemment noué un partenariat de ville jumelée avec Shibuya, notamment pour s’inspirer de son pôle de transport et de son modèle de développement piloté par le secteur privé. Des élus en visite ont observé comment les compagnies ferroviaires et foncières privées travaillent avec les urbanistes de la ville pour mener des projets cohérents, une approche également mise en œuvre dans d’autres pôles japonais.

La comparaison avec d’autres villes d’Asie est instructive. En 2002, Tokyo a adopté une loi spéciale nationale sur la régénération urbaine, qui a assoupli les limites de surface constructible dans certaines zones et permis la réalisation de vastes complexes à usage mixte liés aux transports en commun. Cette continuité a contribué à alimenter un important portefeuille de projets. À l’inverse, les lieux où le réaménagement a été bloqué par des changements de politique et des différends sur le patrimoine connaissent souvent des années de retard. Des normes claires, des règles stables et un dialogue approfondi avec le public facilitent l’équilibre entre ancien et nouveau dans les quartiers les plus centraux.

Points clés

• D’ici à 2030, Shibuya achèvera un réseau piétonnier à plusieurs niveaux reliant la gare dans toutes les directions.
• Les tours centrale et ouest de Shibuya Scramble Square doivent ouvrir en 2031. Elles agrandiront les vastes surfaces commerciales reliées à la tour Est, ouverte en 2019.
• Cinq nouvelles places, totalisant environ 20 000 mètres carrés, sont prévues d’ici à 2034. Elles seront destinées aux usages quotidiens et à l’évacuation en cas d’urgence.
• La modernisation de la gare de Shibuya comprend l’élargissement des halls, de nouveaux portiques et un passage est-ouest gratuit de plus de 20 mètres de large.
• Le projet prévoit une passerelle piétonne de 3 000 mètres carrés reliant les zones de billetterie de la gare à la rue Shibuya Chuo et à Sakuragaoka.
• Le développement orienté vers les transports en commun est au cœur du programme, avec environ 2,1 millions de voyageurs quotidiens qui font vivre des rues denses et adaptées à la marche.
• Le financement repose sur la captation de la plus-value foncière et sur les investissements privés des compagnies ferroviaires et immobilières, avec un effet limité sur les budgets publics.
• Les enseignements du séisme de 2011 ont influencé les mesures de préparation aux catastrophes, et les nouvelles places pourront servir de sites d’évacuation temporaires.
• L’arrondissement de Shibuya lutte contre la surfréquentation en dispersant les visiteurs au-delà du carrefour et en améliorant les déplacements verticaux et horizontaux dans la vallée.
• La stratégie Greater Shibuya soutient les start-up et la culture grâce à des plateformes numériques, des espaces partagés et une gestion coordonnée du quartier.