Les prix des appartements anciens augmentent à Tokyo tandis que l’offre neuve se raréfie

Pourquoi les appartements anciens deviennent plus chers à Tokyo

Les prix des appartements anciens dans l’ensemble de Tokyo progressent plus rapidement, les acheteurs se tournant du neuf vers l’ancien. Le nombre limité de nouveaux projets, la hausse des coûts de construction et du foncier, ainsi que la forte demande des acheteurs japonais et étrangers rendent les appartements neufs particulièrement chers. De nombreux ménages qui auraient acheté dans le neuf se tournent désormais vers la revente, ce qui tend le marché de l’ancien et fait grimper les prix de vente et le prix au mètre carré.

Les derniers chiffres montrent l’ampleur du phénomène. Selon les données du marché pour juin 2025 du Réseau d’information immobilière de l’est du Japon (REINS), les transactions d’appartements anciens dans la grande région de Tokyo ont atteint 4 299 unités, soit une hausse de 31,9 % sur un an. Le prix moyen au mètre carré s’est établi à 833 400 yens, en hausse de 6,9 % sur un an, marquant un 62e mois consécutif de progression. Le montant moyen des transactions s’est élevé à environ 52,09 millions de yens. Dans le même temps, le stock de biens en vente a reculé de 0,7 %, à 44 428 unités, enregistrant une quatorzième baisse mensuelle, malgré une légère hausse des nouvelles annonces.

L’attrait du marché de la revente est directement lié aux prix extrêmes du neuf, en particulier dans le centre de Tokyo. Selon les données de suivi du secteur, le prix moyen d’un appartement neuf dans les 23 arrondissements a dépassé les 100 millions de yens pour la deuxième année consécutive, avec une moyenne d’environ 116,3 millions de yens sur les douze mois écoulés jusqu’en mars 2025. Le prix au mètre carré des appartements neufs dans les quartiers centraux est également très élevé, à près de 1,7 million de yens. Ces niveaux de prix s’expliquent par la rareté des terrains dans les quartiers prisés, la hausse des coûts de construction et de main-d’œuvre, ainsi que par une offre de projets orientée vers des tours de luxe destinées aux acheteurs fortunés japonais et étrangers.

Les contraintes d’offre sont profondément enracinées. Le nombre d’appartements neufs mis sur le marché dans la grande région de Tokyo a chuté d’environ 17 % en 2024, à son plus bas niveau depuis 1973, et les stocks limités se sont maintenus en 2025. Même lorsque les promoteurs ont mis davantage de logements en vente en banlieue, les ventes restent soutenues et ne suffisent guère à alléger la pression sur les prix dans les quartiers centraux. Il en résulte un écart croissant entre ce que de nombreux acheteurs peuvent se permettre dans le neuf et l’offre disponible, faisant du marché de l’ancien le principal recours des familles.

L’offre neuve se tarit, les acheteurs se tournent vers l’ancien

Les promoteurs doivent faire face à la hausse des coûts des intrants et au manque de terrains adaptés dans les quartiers bien desservis par les transports, les écoles et les services. Le regroupement de parcelles dans les arrondissements centraux est complexe et chronophage. Les coûts de construction ont augmenté pendant et après la pandémie, sous l’effet de la hausse des prix des matériaux, de la logistique et des salaires. Lorsque les projets ne sont rentables qu’à des prix plus élevés, les prix de lancement suivent. L’orientation vers des programmes haut de gamme, avec conciergerie, équipements et résidences de marque, renforce cette tendance au luxe, tire les moyennes affichées vers le haut et écarte les acheteurs aux revenus moyens.

En 2024, le prix moyen des logements neufs dans l’ensemble de la métropole a légèrement baissé, les ventes revenant à une composition plus habituelle après la vague de lancements de programmes de luxe en 2023. Le prix moyen d’un appartement neuf dans la région métropolitaine a diminué d’environ 3,5 %, à près de 78 millions de yens. Dans le centre de Tokyo, le prix moyen d’un logement neuf s’est replié à environ 112 millions de yens. Les analystes estiment qu’il s’agit d’une pause plutôt que d’un changement de tendance à long terme, car les facteurs fondamentaux, à savoir la faiblesse de l’offre neuve et la hausse des coûts de construction, restent présents.

Tetsuya Kaneko, responsable de la recherche chez Savills Japan, a mis en garde contre une interprétation excessive du recul sur un an des prix moyens du neuf dans la métropole en 2024.

Il ne faut pas voir cette baisse temporaire comme un pic. La tendance générale à la hausse est là pour durer, compte tenu notamment de l’inflation globale et de la pénurie de main-d’œuvre.

Pour les ménages qui souhaitent rester en ville mais n’ont plus les moyens d’acheter dans le neuf, les appartements anciens sont devenus la solution la plus pratique. Les logements rénovés offrent souvent un confort et une fonctionnalité comparables à ceux du neuf. De nombreux acheteurs ciblent des immeubles anciens rénovés qui répondent aux normes parasismiques modernes, notamment près des gares et des écoles dans les 23 arrondissements.

Ce que montrent les données sur les prix et les ventes dans l’ancien

La tendance de fond favorisait déjà le marché de la revente avant 2024. Les données des transactions des années précédentes font apparaître une nette hausse des prix des appartements anciens dans la région métropolitaine de Tokyo sur une décennie. En 2022, le prix de vente moyen a atteint environ 42,76 millions de yens, soit une hausse de plus de 10 % par rapport à l’année précédente, tandis que le prix moyen au mètre carré s’est établi à près de 672 400 yens. Au cours de la dernière décennie, le prix au mètre carré des appartements anciens de la région a augmenté de plus de 70 %. La faiblesse des taux d’emprunt, la préférence pour la vie en ville et l’amélioration régulière de la qualité du parc immobilier ont soutenu cette progression.

Les chiffres mensuels récents indiquent que la dynamique ne s’est pas essoufflée. En juin 2025, le REINS a fait état d’une hausse généralisée de l’activité dans la grande région de Tokyo, qui comprend Tokyo, Kanagawa, Chiba et Saitama. Les ventes à Tokyo même ont progressé de près de 30 % sur un an, tandis que Saitama a enregistré la plus forte croissance, à plus de 47 %. La superficie moyenne des logements vendus était d’environ 62,5 mètres carrés, un peu moins qu’un an auparavant, tandis que l’âge moyen des immeubles vendus a atteint près de 27 ans. En ciblant des logements plus anciens et légèrement plus petits, les acheteurs parviennent à respecter leur budget dans les secteurs qu’ils privilégient.

Les secteurs où la croissance est la plus forte

Tokyo a enregistré 2 360 transactions d’appartements anciens en juin, soit une hausse de 29,8 % sur un an. Kanagawa a comptabilisé 1 003 transactions, en hausse de 40,5 %. Saitama en a enregistré 509, soit une progression de 47,1 %, tandis que Chiba en a recensé 427, en hausse de 12,1 %. Côté prix, le prix moyen au mètre carré dans la grande région de Tokyo a augmenté de 6,9 %, à 833 400 yens, signant une 62e hausse mensuelle consécutive. Les stocks diminuent depuis plus d’un an, signe que la demande dépasse le rythme auquel les propriétaires mettent leurs logements en vente.

Le phénomène reflète une réalité simple. Les acheteurs qui ne peuvent pas ou ne veulent pas payer les surcoûts associés au neuf dans les arrondissements prisés tiennent toujours à devenir propriétaires en ville. Ils font monter les enchères pour des logements rénovés bien situés dans des immeubles anciens, et beaucoup sont prêts à sacrifier de la surface ou à accepter un trajet plus long pour rester dans leur budget. Ces compromis ont remodelé le milieu de gamme du marché.

La pression sur le pouvoir d’achat et l’expérience des acheteurs

L’écart de prix entre le neuf et l’ancien est frappant. Début 2025, le prix demandé moyen pour un appartement ancien standard de 70 mètres carrés dans la métropole de Tokyo avoisinait les 69,8 millions de yens. À titre de comparaison, le prix moyen des logements neufs dans les 23 arrondissements s’élevait à environ 116,3 millions de yens sur les douze derniers mois. L’analyse des transactions de la dernière décennie suggère que les appartements anciens se sont généralement vendus environ 45 % moins cher que les logements neufs. L’écart varie selon l’emplacement et la qualité de l’immeuble, mais la tendance est claire.

Pour de nombreuses familles, les critères semblent simples : trois chambres, au moins 70 mètres carrés, un quartier sûr à une distance raisonnable du lieu de travail et un immeuble conforme aux normes parasismiques modernes. Dans les arrondissements centraux, les prix de ces logements ont largement dépassé les moyens de financement de nombreux ménages. À Bunkyo, Setagaya et Minato, même les logements anciens de cette superficie pèsent lourdement sur les budgets. Les acheteurs élargissent alors leurs recherches aux arrondissements périphériques ou aux préfectures voisines, ou se tournent vers des logements plus petits dans les mêmes quartiers.

Il est essentiel de comprendre les normes parasismiques. Le Japon a renforcé son code sismique en 1981, dans le cadre de ce que l’on appelle souvent la nouvelle norme. Les immeubles achevés à partir du début des années 1980 ont davantage de chances de respecter ce référentiel. Les acheteurs prêtent également attention à la révision de la loi sur les normes de construction en 2000, qui a introduit des règles plus strictes en matière de conception structurelle. Les appartements conformes à ces normes peuvent se vendre plus cher sur le marché de la revente. Les logements rénovés dans des immeubles anciens bien entretenus, dotés de syndicats de copropriétaires actifs, attirent aussi les acheteurs qui souhaitent des intérieurs modernes sans payer le prix du neuf dans le même secteur.

Dans le haut de gamme, le segment du luxe tire les moyennes vers le haut. Un penthouse récemment vendu dans un programme immobilier intimiste près de Harajuku aurait dépassé les 9,5 milliards de yens, établissant un record national au prix du tsubo. Un tsubo est une unité de superficie équivalant à 3,3 mètres carrés. Ces ventes exceptionnelles sont rares, mais elles illustrent la disposition des acheteurs fortunés à payer pour un emplacement de choix, des équipements et de l’intimité. Elles montrent aussi à quel point la composition des logements disponibles peut faire varier les moyennes affichées d’une année sur l’autre.

Financement, taux d’intérêt et rôle des acheteurs étrangers

Les conditions de financement restent favorables aux acheteurs. La Banque du Japon a légèrement relevé ses taux directeurs, qui étaient proches de zéro, mais les taux des prêts immobiliers restent faibles à l’échelle mondiale. Les produits à taux fixe populaires, comme le Flat 35, ont évolué cette année autour du milieu de la fourchette de 1 %. Les banques continuent de se livrer une concurrence acharnée pour attirer les emprunteurs immobiliers, ce qui a maintenu les marges de crédit à un niveau bas. Les acheteurs ont ainsi pu étirer leur budget pour acquérir des logements anciens, malgré la hausse persistante des prix au mètre carré.

Mari Kumagai, responsable de la recherche sur le Japon chez Cushman and Wakefield, a relevé qu’une hausse modérée des taux directeurs ne ferait pas nécessairement grimper fortement le coût des prêts immobiliers pour les acheteurs.

Une hausse des taux d’intérêt serait perçue comme un facteur négatif, mais son ampleur est atténuée par la concurrence entre les banques.

Les capitaux étrangers ont également joué un rôle. La faiblesse du yen rend les biens immobiliers de Tokyo plus abordables lorsqu’ils sont évalués en dollars ou dans d’autres grandes devises. Les acheteurs étrangers restent actifs dans les quartiers centraux, en particulier pour les appartements haut de gamme. Pour les investisseurs, les faibles taux de vacance, la hausse des loyers dans les arrondissements centraux et l’image de Tokyo comme marché sûr rendent l’immobilier résidentiel attractif. La participation accrue des acheteurs dans le haut de gamme ne détermine pas les prix des appartements anciens dans toute la ville, mais elle influence le haut du marché et renforce la confiance des promoteurs qui préparent de nouveaux projets.

La banque centrale japonaise a averti les prêteurs qu’ils devaient maîtriser leur exposition aux activités spéculatives, alors que les prix immobiliers augmentent. Dans une publication récente, la Banque du Japon a appelé à la prudence pour certains types de prêts immobiliers comportant des opérations transfrontalières.

Les banques doivent veiller à maîtriser les risques liés à leur exposition aux investisseurs internationaux qui achètent des biens immobiliers ici.

Un examen plus attentif des risques ne signifie pas que les prêts immobiliers aux ménages font l’objet d’un durcissement, et rien n’indique un resserrement du crédit pour les prêts immobiliers classiques. Cela montre toutefois que les responsables suivent de près le cycle immobilier et restent vigilants face aux vulnérabilités potentielles en cas de hausse des coûts de financement mondiaux ou de forte variation du yen.

Les comportements actuels des acheteurs et des vendeurs

Les acheteurs font preuve de davantage de souplesse sur la superficie et l’ancienneté des logements. Les données de vente témoignent d’une évolution progressive vers des logements un peu plus anciens et plus petits, surtout près des gares, afin de réduire les temps de trajet. Nombre d’acheteurs privilégient les intérieurs rénovés et une gestion rigoureuse de l’immeuble plutôt que de grandes surfaces. Le développement des rénovateurs professionnels, qui acquièrent, rénovent puis revendent des appartements anciens, a élargi le choix de logements prêts à habiter dans les quartiers prisés.

Les vendeurs de logements bien situés et bien rénovés testent des prix de vente plus élevés. Les logements affichés à un prix cohérent avec les ventes comparables récentes, présentés sous leur meilleur jour grâce à des rénovations récentes et accompagnés de documents clairs sur l’entretien de l’immeuble, suscitent plusieurs offres. À l’inverse, les logements nécessitant d’importants travaux ou éloignés des gares restent plus longtemps sur le marché, même dans un contexte dynamique. L’écart s’est creusé entre les logements de premier choix et ceux qui sont moins attractifs.

Influence de l’âge, des normes et de la gestion des immeubles sur leur valeur

À Tokyo, l’âge ne suffit pas à déterminer le prix d’un appartement. De nombreux immeubles construits dans les années 1980 et 1990 ont fait l’objet de réparations importantes et sont bien gérés par des associations de propriétaires actives. Les acheteurs vérifient souvent le solde du fonds de réserve de l’immeuble, l’historique des réparations, l’état des ascenseurs et les travaux prévus. Un fonds de réserve bien doté et un plan d’entretien clairement défini peuvent soutenir les prix. Les immeubles ayant récemment fait l’objet de gros travaux, notamment sur les façades et l’étanchéité, peuvent se vendre plus cher, car les acheteurs s’attendent à moins d’appels de fonds exceptionnels à court terme.

Les normes parasismiques constituent un critère déterminant. Toutes choses égales par ailleurs, les logements achevés conformément à la norme de 1981, et plus encore ceux conçus après la révision de 2000, se vendent généralement à un prix au mètre carré plus élevé. Les prêteurs ont également un avis plus favorable sur ces immeubles, ce qui peut faciliter le financement et élargir le nombre d’acheteurs potentiels. Les immeubles anciens qui ne respectent pas ces normes peuvent toujours se vendre, surtout s’ils sont très bien situés, mais leur prix tient compte des risques supplémentaires et du coût potentiel des mises aux normes.

Ce qui pourrait évoluer dans les prochains mois

La plupart des analystes s’attendent à ce que les prix des appartements à Tokyo continuent d’augmenter en 2025, mais à un rythme plus modéré que ces deux dernières années. Le marché de l’ancien devrait rester tendu tant que l’offre neuve sera limitée et que les coûts d’emprunt resteront bas. Il faudra surveiller une éventuelle accélération des lancements de nouveaux projets, surtout si les coûts se stabilisent. Le taux de change continuera d’influencer la participation des acheteurs étrangers. Une appréciation du yen pourrait freiner la demande étrangère, tandis qu’une nouvelle baisse pourrait renforcer les achats étrangers dans les arrondissements les plus prisés.

Les facteurs intérieurs compteront également. L’évolution des salaires, des primes et de la sécurité de l’emploi influe sur la capacité des ménages à étirer leur budget pour acheter un logement. Si les revenus continuent de progresser modestement, le marché de l’ancien devrait rester soutenu, même si les familles qui recherchent de grands logements dans les quartiers centraux continuent de se heurter à des problèmes d’accessibilité financière. Pour l’heure, les éléments disponibles indiquent que les prix des appartements anciens devraient continuer à progresser, soutenus par une demande persistante et le manque d’alternatives dans le neuf.

À retenir

• Les transactions d’appartements anciens dans la grande région de Tokyo ont bondi de 31,9 % en juin 2025. Le prix au mètre carré a progressé de 6,9 %, signant 62 mois de hausse consécutive.
• Les mises en vente d’appartements neufs ont chuté d’environ 17 % en 2024, à leur plus bas niveau depuis 1973, ce qui maintient l’offre sous tension et pousse les acheteurs vers le marché de la revente.
• Le prix moyen des logements neufs dans les 23 arrondissements s’est établi autour de 116,3 millions de yens sur l’année écoulée, contre près de 69,8 millions de yens pour le prix demandé d’un appartement ancien standard de 70 mètres carrés.
• Le stock d’appartements anciens a diminué pour le 14e mois consécutif en juin, malgré une légère hausse des nouvelles annonces.
• La faiblesse des taux des prêts immobiliers, celle du yen et la persistance de la demande urbaine soutiennent les prix, tandis que la Banque du Japon appelle les prêteurs à gérer prudemment les risques immobiliers.
• Les acheteurs acceptent des logements plus petits ou plus anciens pour rester dans les quartiers qu’ils privilégient. Les logements rénovés dans des immeubles conformes aux normes parasismiques modernes se vendent plus cher.
• Les analystes s’attendent à de nouvelles hausses, peut-être plus lentes, des prix des appartements anciens en 2025, sauf forte augmentation de l’offre neuve ou changement marqué des conditions de financement.