La Corée envisage d’augmenter les taxes foncières alors que le marché immobilier s’échauffe

Pourquoi le débat fiscal refait surface

Les signes d’achats spéculatifs ont réapparu à Séoul : les prix montent et les biens à vendre se font rares, malgré le durcissement des règles de crédit et l’extension des zones spéculatives. Le président Lee Jae Myung a appelé les responsables à mobiliser tous les moyens disponibles pour freiner la demande improductive avant les élections locales de juin. Ce message annonce un durcissement de la politique du logement, après une période où le renforcement de la réglementation n’a pas réussi à calmer la demande dans les quartiers les plus chers de la capitale.

Les décideurs présentent désormais le problème comme un déséquilibre du système fiscal. Les impôts sur la détention d’un bien immobilier restent faibles par rapport à ceux des économies avancées, tandis que les taxes sur les ventes figurent parmi les plus élevées. Cette combinaison dissuade les propriétaires de mettre leur logement en vente, réduit la rotation du marché et concentre la demande dans les quartiers prisés.

Les responsables des finances estiment que la structure actuelle a gelé l’activité. Selon eux, un marché où la détention d’un logement coûte peu, mais où sa vente est onéreuse, bloque l’offre, notamment dans les secteurs haut de gamme de Séoul. Les agents immobiliers font état d’une offre réduite, d’acheteurs frustrés et d’enchères fréquentes pour un stock limité. Le contexte social plus large est bien connu en Corée : la moitié de la population d’un pays très urbanisé dépend de la région de Séoul pour l’emploi, les écoles et les services, tandis que la production de logements peine à suivre le rythme.

Le débat revient à un moment délicat. Les plafonds des prêts hypothécaires, la hausse des taux d’intérêt et une nouvelle vague de classements réglementaires étaient censés refroidir le marché. Pourtant, le rebond de l’activité laisse penser que les leviers financiers et les règles d’urbanisme ne suffisent pas à maîtriser la demande lorsque les incitations fiscales continuent de pousser les propriétaires à conserver leur bien et à attendre. C’est pourquoi le gouvernement envisage à nouveau d’augmenter les taxes sur la détention immobilière, parallèlement à des mesures en faveur de l’offre et à d’éventuelles modifications des taxes sur les transactions.

Comment la Corée taxe l’immobilier aujourd’hui

La fiscalité de la détention immobilière en Corée comporte deux volets : un impôt foncier local versé aux municipalités et un impôt national global sur l’immobilier, qui s’applique aux biens de valeur plus élevée. La structure et les définitions sont importantes, car elles déterminent qui paie, sur quelle base et à quel taux.

Impôt foncier local

L’impôt foncier local s’applique à une partie de la valeur estimée par l’État. Dans la plupart des cas, la base imposable correspond à 60 % de la valeur estimée par les autorités, et non au prix du marché. Les taux sont progressifs, de l’ordre de 0,1 % à 0,4 %, le taux maximal s’appliquant aux biens situés dans les tranches de valeur les plus élevées. Comme la base imposable est inférieure à la valeur estimée totale et que les taux restent modérés, la charge effective est généralement faible pour les ménages qui possèdent un seul logement, même dans les quartiers chers.

Impôt global sur l’immobilier

L’impôt global sur l’immobilier s’ajoute à l’impôt local pour les biens de valeur plus élevée. Les premiers 900 millions de wons de valeur estimée cumulée sont exonérés, ou 1,2 milliard de wons pour les ménages qui possèdent un seul logement. Au-delà de ce seuil, des taux progressifs de 0,5 % à 5 % s’appliquent, les taux étant plus élevés pour les propriétaires de nombreux logements. Les crédits et déductions varient selon les situations, mais le principe général consiste à cibler les grands portefeuilles immobiliers et les biens de luxe avec cet impôt national.

Le ministre des Finances Koo Yoon cheol a présenté un exemple simple pour illustrer ce que pourrait être un durcissement de la fiscalité sur la détention, si la Corée se rapprochait des normes internationales. Il a comparé un impôt annuel hypothétique de 1 % de la valeur du bien, taux souvent cité dans certaines régions des États-Unis, à la charge effective actuelle en Corée. Selon lui, un tel taux représenterait environ 50 millions de wons par an pour un logement de 5 milliards de wons, une somme qui pèserait sur de nombreux ménages si elle venait s’ajouter aux remboursements de prêt immobilier et aux autres dépenses.

Faibles impôts sur la détention, lourdes taxes sur les transactions

La charge fiscale liée à la détention immobilière est faible en Corée par rapport à celle d’autres pays, aussi bien pour les taux affichés que pour les impôts effectifs, une fois prises en compte les exonérations et l’assiette partielle fondée sur la valeur estimée. En contrepartie, les taxes sur les transactions sont lourdes, en particulier l’impôt sur les plus-values, qui augmente fortement pour les propriétaires de nombreux logements ou lors de ventes dans les zones réglementées. Lorsque vendre entraîne une lourde facture fiscale, les propriétaires retardent la mise en vente. Le marché se grippe et la pénurie fait monter les prix dans les quartiers prisés.

Cette inertie se voit notamment dans le traitement des situations temporaires de double propriété. Les acheteurs qui déménagent et mettent leur ancien appartement en location cherchent souvent à le vendre dans les trois ans pour conserver le régime fiscal réservé aux propriétaires d’un seul logement. Les nouveaux classements, qui imposent aux acheteurs d’occuper le bien, ainsi que les restrictions liées à la reprise d’un logement loué, compliquent ces ventes. Lorsque les reports d’imposition accordés aux propriétaires de nombreux logements prendront fin en mai prochain, les surtaxes pourront ajouter 20 points de pourcentage au taux de base de l’impôt sur les plus-values. En incluant les majorations locales, le taux effectif peut atteindre des niveaux très élevés pour certaines ventes dans les zones soumises à des mesures d’ajustement. Cette perspective incite certains propriétaires à envisager des stratégies de donation ou simplement à attendre, ce qui maintient la rotation du marché à un faible niveau.

Les analystes ne s’accordent pas sur le niveau réel de la fiscalité de la détention immobilière en Corée. Un groupe de recherche estime que le taux effectif est d’environ 0,15 % de la valeur des biens, contre près d’un tiers de point de pourcentage en moyenne dans l’OCDE. Un institut de finances publiques souligne qu’en proportion des recettes fiscales nationales et du produit intérieur brut, les impôts immobiliers coréens ne semblent pas particulièrement faibles. Ces deux points de vue reposent sur des angles d’analyse différents. Le premier compare la charge fiscale acquittée par un propriétaire type. Le second examine les recettes générées par l’ensemble du système, qui peuvent être importantes en Corée car l’immobilier représente une part très élevée du patrimoine des ménages.

Les déclarations des responsables

Le président Lee Jae Myung a plaidé pour une action plus ferme contre la demande spéculative et n’a pas exclu des changements fiscaux en complément des mesures sur l’offre. Le ministre des Finances Koo Yoon cheol est devenu le principal porte-parole de l’argument selon lequel la combinaison actuelle de faibles impôts sur la détention et de lourds prélèvements sur les plus-values a gelé le marché.

Interrogé sur les comparaisons internationales et les difficultés que les ménages pourraient rencontrer si la Corée adoptait un impôt annuel beaucoup plus élevé, le ministre des Finances a déclaré :

Si nous appliquions un taux d’imposition foncière de 1 %, comme aux États-Unis, le propriétaire d’un logement de 5 milliards de wons devrait payer environ 50 millions de wons par an. Si la moitié de son revenu annuel partait en impôts, conserver un tel logement deviendrait insoutenable.

Kim Yong beom, responsable de la politique présidentielle, a soutenu qu’une politique crédible du logement exigeait à la fois des réformes fiscales et des mesures sur l’offre, et que la révision des impôts sur la détention ne devait pas être exclue.

Il est faux de dire que nous ne pouvons pas toucher au système fiscal. Une politique crédible du logement doit inclure des réformes fiscales et des mesures sur l’offre.

Les responsables affirment que toute réforme fera l’objet d’un examen minutieux afin d’éviter des chocs inattendus. Le ministère des Finances a également présenté l’objectif comme une rationalisation du système, qui suppose notamment d’examiner un éventuel rééquilibrage entre les impôts sur la détention et ceux sur les transactions, ainsi que le calendrier de mise en œuvre des changements.

Les enjeux politiques avant les élections locales

Le calendrier est marqué par des considérations politiques. Les hausses d’impôts pour les propriétaires sont sensibles, surtout alors que le coût de l’emprunt, déjà élevé, pèse sur les ménages ayant un prêt immobilier. Les stratèges des partis mettent en garde contre le risque qu’une hausse visible des impôts sur la détention ne détourne les propriétaires des classes moyennes dans des circonscriptions clés. C’est l’une des raisons pour lesquelles nombre d’observateurs s’attendent à ce que les délibérations se prolongent au-delà des élections de juin, même si les orientations de la politique se précisent plus tôt.

Le Parti démocrate au pouvoir a mis l’accent sur l’augmentation de l’offre à court terme. Ses dirigeants ont présenté des projets visant à accélérer le réaménagement et la reconstruction, à prolonger les délais de réalisation de logements sociaux et à simplifier les procédures d’autorisation. Ils ont indiqué que la modification des règles de l’impôt foncier n’était pas à l’ordre du jour pour l’instant. Le Parti du pouvoir au peuple, dans l’opposition, plaide depuis longtemps pour une participation accrue du secteur privé à la production de logements et pour un assouplissement de la réglementation, ainsi que pour un allègement des lourdes taxes sur les transactions qui frappent les propriétaires de nombreux logements dans les zones désignées.

Dans le même temps, le réseau de classements réglementaires destiné à contenir la demande reste en vigueur. Les zones soumises à des mesures d’ajustement et les zones où les transactions foncières nécessitent un permis imposent des conditions de résidence et de transaction susceptibles de compliquer les ventes. Certains propriétaires concernés par une situation temporaire de double propriété se retrouvent dans une impasse. Ils ne peuvent pas facilement vendre, car les acheteurs doivent occuper le logement. Si les baux sont prolongés au titre du droit de renouvellement des locataires, la fenêtre de vente peut se refermer jusqu’à la fin du report d’imposition, auquel moment les impôts augmentent. Des agents immobiliers de toute la ville signalent déjà des cas de ce type.

À quoi pourrait ressembler une refonte fiscale

Les idées de réforme se répartissent en deux grandes catégories. L’une consiste à réduire les taxes sur les transactions tout en augmentant modestement les impôts sur la détention, afin d’inciter les propriétaires à mettre davantage de biens en vente et de fluidifier le marché. L’autre met en garde contre une hausse des loyers si le coût de détention augmente trop vite et se répercute ensuite sur les locataires. Ces deux préoccupations sont fondées, et les résultats dépendront des modalités précises de la réforme.

Un ensemble de mesures équilibré pourrait comprendre les éléments suivants :

• Des hausses modérées des impôts sur la détention des biens de grande valeur, assorties d’allègements pour les ménages disposant de peu de liquidités mais d’un patrimoine important, comme les retraités
• Des réductions ciblées des surtaxes sur les plus-values qui entravent les ventes ordinaires, en particulier pour les ménages possédant un seul logement et dans les situations temporaires de double propriété
• Des révisions fréquentes et transparentes des évaluations afin que les bases imposables reflètent la réalité sans hausses soudaines
• Des crédits d’impôt ou des reports pour les personnes âgées et les résidents de longue durée afin de limiter les ventes contraintes
• Une mise en œuvre progressive afin de laisser aux ménages et aux marchés le temps de s’adapter

L’expérience des pays de l’OCDE montre que la réforme de l’impôt foncier est politiquement difficile. Les propriétaires ressentent plus directement les prélèvements annuels que les impôts acquittés une seule fois au moment de la vente. Les réformes fonctionnent généralement mieux lorsque les règles d’évaluation sont claires, que les factures sont prévisibles et que les recettes financent des services locaux concrets. La communication et la mise en œuvre progressive sont essentielles pour obtenir l’adhésion du public.

La hausse des impôts sur la détention fera-t-elle monter les loyers ?

Les économistes ne s’accordent pas sur l’effet qu’aurait une telle hausse sur les loyers. Dans les marchés où l’offre est limitée, les bailleurs répercutent souvent une partie des coûts sur les locataires au fil du temps. Le risque est plus marqué à Séoul, où le système du jeonse est très répandu. Dans le cadre d’un jeonse, les locataires versent un dépôt de garantie important pour occuper un logement, au lieu de payer un loyer mensuel. Les bailleurs placent ce dépôt, et certains ont utilisé ces capitaux pour financer d’autres acquisitions. Si les coûts de détention augmentent rapidement, ils pourraient exiger des dépôts plus élevés ou passer à une location avec loyer mensuel afin de préserver leur rendement.

Plusieurs choix de conception peuvent limiter la pression sur les loyers. Les décideurs peuvent instaurer progressivement la hausse des coûts de détention, protéger les bailleurs qui ne possèdent qu’un seul logement et réduire simultanément les taxes sur les transactions afin d’accroître le nombre de biens sur le marché. Les droits des locataires comptent également, notamment les limites imposées aux hausses de loyer lors des renouvellements et des règles claires sur la restitution des dépôts. En Corée, les locataires ont déjà le droit de renouveler leur bail pour une durée pouvant aller jusqu’à deux années supplémentaires, et de nombreuses collectivités limitent les hausses de loyer lors du renouvellement. Ces protections sont utiles, mais elles ne dispensent pas de calibrer soigneusement les modifications des impôts sur la détention.

La banque centrale et les marchés sont attentifs

La Banque de Corée a exprimé sa prudence face au risque d’alimenter le rebond immobilier. Son gouverneur, Rhee Chang yong, a déclaré que le problème du logement était complexe et que la concentration de la demande dans certains quartiers et secteurs scolaires ne pouvait pas être résolue par un seul levier. Il a également appelé à renforcer le rôle de la banque centrale dans la politique macroprudentielle concernant l’endettement des ménages et le logement.

Rhee a établi un lien entre le problème du logement, l’éducation et les migrations à l’intérieur de la région de la capitale. Même une forte accélération des constructions pourrait ne pas freiner la hausse des prix si les flux de population vers les quartiers prisés se poursuivent. Ce message rejoint le point de vue du gouvernement : l’offre, la maîtrise de la demande et la fiscalité doivent agir de concert, et l’équité fiscale entre les différentes catégories d’actifs doit faire partie de l’examen.

Les marchés financiers ont réagi aux dernières mesures immobilières. Les rendements des obligations d’État à échéance courte, sensibles aux anticipations de politique économique, ont baissé, les investisseurs pariant que le refroidissement du marché immobilier donnera à la banque centrale une marge de manœuvre pour ajuster les taux sans alimenter une bulle. Ils surveillent la manière dont les choix fiscaux et réglementaires interagissent avec les perspectives de croissance et l’inflation.

Ce que cela signifie pour les propriétaires et les locataires

À court terme, l’orientation de la politique évolue, mais les détails et le calendrier restent à l’étude. Propriétaires et locataires peuvent se préparer en prenant connaissance des règles actuelles et des effets qu’un rééquilibrage du système fiscal pourrait avoir sur les incitations. Quelques points pratiques à retenir :

• Les ménages qui possèdent un seul logement dont la valeur reste sous le seuil de l’impôt global sur l’immobilier ne devraient probablement pas connaître de changements majeurs à court terme si la réforme cible d’abord les biens de grande valeur
• Les propriétaires de nombreux logements situés dans les zones soumises à des mesures d’ajustement disposent de moins d’options à mesure qu’ils tardent à vendre, compte tenu du rétablissement des surtaxes en mai prochain
• Les ménages en situation temporaire de double propriété devraient vérifier les échéances de leurs baux et les règles de résidence dans les zones où les transactions foncières nécessitent un permis, afin de ne pas perdre un régime fiscal favorable en laissant passer la période de vente
• Les bailleurs devraient tester la résistance de leur trésorerie à d’éventuelles hausses des coûts annuels de détention et évaluer l’effet qu’un transfert de la fiscalité des plus-values vers celle de la détention pourrait avoir sur leur rendement
• Les locataires devraient surveiller les conditions de dépôt et leurs droits au renouvellement, en particulier dans les quartiers où les bailleurs pourraient réagir à la hausse des coûts en demandant des dépôts plus importants ou en passant à des loyers mensuels

Points clés

• Le gouvernement envisage d’augmenter les impôts sur la détention immobilière alors que la spéculation reprend, que les prix montent et que les biens à vendre se raréfient à Séoul
• Les impôts sur la détention sont faibles par rapport aux normes internationales, tandis que les taxes sur les transactions sont élevées et découragent les ventes
• L’impôt foncier local s’applique à 60 % de la valeur estimée, à un taux de 0,1 % à 0,4 %, auquel s’ajoute un impôt national distinct pour les biens de valeur plus élevée
• Les responsables annoncent un examen visant à rationaliser la fiscalité, dont le calendrier devrait être influencé par les élections locales de juin
• Le parti au pouvoir privilégie pour l’instant les mesures sur l’offre, tandis que la présidence n’exclut pas des options fiscales
• Les experts sont partagés entre des hausses modérées des impôts sur la détention assorties d’une baisse des taxes sur les transactions et les craintes d’une répercussion sur les loyers
• La banque centrale met en garde contre les politiques qui alimenteraient la surchauffe et souligne des facteurs plus larges, comme la concentration de la demande liée à l’éducation
• Les lourdes surtaxes sur les plus-values pour les propriétaires de nombreux logements doivent être rétablies en mai prochain, ce qui pèse sur les décisions de vente et le nombre de biens mis sur le marché