Central Pattana va construire un mégacentre commercial de 640 millions de dollars dans le nord de Bangkok

Un nouveau pôle commercial s’implante dans le nord de Bangkok

Central Pattana investit 21 milliards de bahts (environ 640 millions de dollars) dans la construction d’un mégacentre commercial dans le corridor nord de Bangkok, en plein essor, misant sur les habitants aisés et la reprise du tourisme pour faire vivre cette nouvelle destination. Le site se trouve dans une zone bien desservie par les transports, reliée à un aéroport international et au réseau ferroviaire urbain, ce qui devrait attirer aussi bien les habitants que les voyageurs. Le projet s’inscrit dans la stratégie du groupe, qui consiste à créer des centres commerciaux de destination faisant office à la fois de lieux de vie et de pôles commerciaux.

Le projet, désigné par l’entreprise sous le nom de The Central dans ses documents de planification, est prévu dans le quartier de Phahonyothin. Le terrain couvre environ 49 rai, soit près de 78 400 mètres carrés. Central Pattana prévoit une première phase comprenant un centre commercial de grande envergure, pour un investissement d’environ 20 milliards de bahts. L’ouverture est visée au quatrième trimestre 2026, sous réserve de l’obtention des autorisations et du respect du calendrier des travaux.

Les dirigeants veulent faire du complexe une porte d’entrée commerciale vers le nord de Bangkok, avec un rôle comparable à celui de CentralWorld dans le centre-ville. Selon les documents de l’entreprise, le site accueillera des boutiques phares de marques internationales et thaïlandaises, une offre de restauration soigneusement sélectionnée, des attractions familiales et une programmation culturelle régulière. À terme, la superficie totale du projet pourrait atteindre environ 460 000 mètres carrés, le centre commercial constituant son pôle principal.

Ce que The Central entend proposer

Le projet repose sur un centre commercial de destination conçu pour des visites d’une demi-journée ou d’une journée entière. En Thaïlande, les centres commerciaux de nouvelle génération mettent l’accent sur l’expérience, la praticité et le caractère exceptionnel de la visite. Ils associent ainsi mode de luxe et enseignes accessibles, grandes enseignes locomotives, rues thématiques au sein du centre, places extérieures accueillant des événements et offre étoffée de restauration et de boissons.

Central Pattana présente ses centres commerciaux comme des lieux de vie pour les communautés locales autant que comme des pôles commerciaux. Dans les faits, cela comprend souvent des espaces de coworking, des activités ludo-éducatives pour les familles, des centres de bien-être, des écoles de langues, des centres d’examen et des guichets de services. L’objectif est de répondre aux besoins quotidiens des habitants tout en attirant les visiteurs.

Calendrier et envergure

Le calendrier des travaux prévoit une ouverture de la première phase vers la fin de 2026. Les travaux d’aménagement intérieur réalisés par les enseignes locomotives commencent généralement plusieurs mois avant l’ouverture. Les quelque 49 rai du site permettent d’envisager des phases ultérieures, avec des bureaux, un hôtel ou des logements, si le marché le justifie. Central Pattana procède souvent par étapes afin d’adapter le calendrier des futurs aménagements à la demande.

Clientèle visée et répartition des enseignes

La zone de chalandise couvre les quartiers densément peuplés le long des axes de Phahonyothin et de Vibhavadi, les communautés universitaires autour de l’université Kasetsart et les flux de voyageurs en lien avec l’aéroport de Don Mueang. L’offre devrait s’articuler autour de boutiques phares de mode, de pôles dédiés au mode de vie et au sport, de supermarchés haut de gamme, d’un cinéma multiplexe et de restaurants de destination. L’entreprise entend rehausser le niveau de l’offre dans le nord de la ville.

Pourquoi le nord compte pour le commerce à Bangkok

Le nord de Bangkok associe des quartiers bien établis à un développement rapide. Plusieurs lignes ferroviaires ont amélioré les connexions au cours de la dernière décennie. La ligne verte du BTS dessert le corridor de Phahonyothin jusqu’à Khu Khot, tandis que la ligne rouge des Chemins de fer nationaux de Thaïlande relie le centre de Bangkok à Don Mueang et Rangsit. Les grandes voies rapides et artères routières assurent une bonne desserte est-ouest et nord-sud. Il en résulte un vaste bassin d’habitants, d’étudiants et de salariés qui fréquentent déjà les centres commerciaux établis et pourraient être tentés par une nouvelle offre proposant davantage de boutiques phares et de loisirs.

La zone compte déjà des centres commerciaux majeurs comme Central Plaza Ladprao, Central Ramintra, Central Chaengwattana et Future Park Rangsit. L’ouverture d’un nouveau site emblématique à Phahonyothin permettrait à Central Pattana de capter davantage de dépenses à proximité des principaux quartiers du nord, tout en profitant du trafic de l’aéroport. Pour les voyageurs, pouvoir se rendre facilement en train ou en voiture dans un centre commercial complet avant ou après un vol est souvent intéressant, notamment pour les familles et les visiteurs de la région qui prévoient des achats au cours de leur séjour.

La stratégie plus large de Central Pattana

Le mégacentre commercial du nord s’inscrit dans un plan d’investissement plus vaste, étalé sur cinq ans. Central Pattana a prévu environ 120 milliards de bahts pour de nouveaux projets et des modernisations entre 2025 et 2029. Parmi les projets commerciaux prévus en 2025 figurent le centre commercial de proximité Market Place Theprak, Central Park et les bureaux de Central Park, ainsi que Central Krabi. D’ici la fin de l’année, l’entreprise prévoit de gérer environ 135 projets dans plusieurs secteurs, dont une grande partie des futurs sites seront conçus comme des destinations à usage mixte.

En 2026, l’entreprise prévoit d’ouvrir trois nouveaux projets : The Central, dans le quartier de Phahonyothin à Bangkok, Central Northville à Nonthaburi et Central Khonkaen Campus à Khon Kaen. Central Northville devrait devenir le plus grand projet à usage mixte de Nonthaburi. Situé sur l’ancien site de Central Rattanathibet, il prévoit environ 210 000 mètres carrés de surfaces commerciales. Le campus de Khon Kaen se trouve près de l’université de Khon Kaen et de l’hôpital Srinagarind. Il comprendra environ 67 000 mètres carrés de surfaces commerciales et un hôtel sur place. Les rénovations se poursuivent parallèlement. Central Pinklao doit rouvrir au troisième trimestre 2025, Central Chaengwattana au quatrième trimestre 2025 et Central Bangna au troisième trimestre 2026. Le programme de modernisation vise les clients aisés, en renforçant l’offre de mode, de restauration et de loisirs familiaux.

L’ampleur de ces projets témoigne de la confiance dans le redressement de la consommation en Thaïlande et la reprise du tourisme. Elle reflète également l’idée que le marché continue de récompenser les destinations proposant des expériences et des services que les seuls canaux en ligne ne peuvent offrir. Central Pattana, qui fait partie de Central Group, peut aussi s’appuyer sur les relations nouées par le groupe avec les marques et sur ses programmes de fidélité pour accélérer la signature de contrats avec les enseignes et attirer des clients.

Les enseignements des mégacentres commerciaux existants

Au cours des vingt dernières années, Bangkok a vu se succéder de gigantesques projets commerciaux. Iconsiam, ouvert en 2018 pour un coût estimé à environ 1,6 milliard de dollars, a établi une nouvelle référence en matière de taille et de spectaculaire. Il a montré que les clients étaient prêts à traverser la ville pour un centre commercial mêlant culture, vues sur le fleuve et boutiques phares internationales. Les grands projets peuvent réussir lorsqu’ils proposent des expériences uniques, mais il leur faut souvent du temps pour atteindre un taux d’occupation stable et une productivité commerciale satisfaisante.

Les comparaisons de superficie peuvent prêter à confusion, car les promoteurs immobiliers utilisent différentes méthodes de calcul. La surface de plancher brute englobe tout ce qui est construit, notamment les parkings et les locaux de service. La surface commerciale locative désigne les espaces occupés par les enseignes. À titre d’exemple, Central WestGate, à Nonthaburi, figure parmi les plus grands centres commerciaux du pays, avec une surface commerciale locative supérieure à 550 000 mètres carrés dans les classements publiés, tandis qu’Iconsiam est souvent crédité d’environ 525 000 mètres carrés selon le même critère. CentralWorld, dans le centre-ville, est nettement plus petit en surface commerciale locative, même si sa surface bâtie totale est considérable. The Central, à Phahonyothin, n’aura pas besoin d’être le plus grand selon quelque critère que ce soit pour attirer des clients, à condition de proposer une offre adaptée et d’être facilement accessible.

Aéroports et commerce : les facteurs de réussite

La proximité d’un aéroport est un atout pour un centre commercial, mais elle suffit rarement à attirer les clients. Des projets construits près de Suvarnabhumi pendant la pandémie ont ouvert alors que le trafic aérien international était faible. Ils ont dû compter sur les habitants, les visiteurs à la journée et les touristes thaïlandais jusqu’à la réouverture des frontières. Un centre commercial ou un magasin d’usine bien pensé peut finir par capter les achats de dernière minute et les souvenirs des voyageurs, mais sa clientèle de base vient généralement des quartiers et des zones de bureaux voisins.

Don Mueang, l’aéroport le plus proche du corridor nord, accueille un important trafic intérieur ainsi que des liaisons régionales. Un nouveau centre commercial facilement accessible en train et par les voies rapides peut attirer les familles qui se déplacent le week-end, les visiteurs des provinces qui transitent en bus vers l’aéroport et les habitants de la ville en quête d’une alternative à l’affluence du centre-ville. La signalétique, les navettes vers les gares et les zones de dépose rapide compteront autant que la liste des enseignes pour ce site.

Infrastructures urbaines et mégaprojets

Les autorités et les opérateurs de services publics de Bangkok sont soumis à une forte pression pour coordonner les travaux routiers et la maintenance. Des élus municipaux ont critiqué la gestion des travaux sur les conduites d’eau, qui laissent des chaussées défoncées et poussiéreuses, avec une signalisation confuse et des réparations tardives. Si l’Autorité métropolitaine des eaux relève d’un autre ministère, la ville reste responsable des chaussées et des autorisations de travaux, une répartition des compétences qui complique souvent les calendriers et la planification du trafic.

Pour un projet de l’ampleur de The Central, une coordination étroite avec les organismes publics est essentielle pour maintenir un accès fluide pendant les travaux et après l’ouverture. Les promoteurs immobiliers procèdent généralement à des fermetures de voies par étapes, aménagent des itinéraires piétonniers clairement indiqués, programment les livraisons importantes en dehors des heures de pointe et mettent en place des navettes vers les gares voisines. Une gestion efficace de la circulation peut faire la différence entre une destination appréciée et un lieu que les habitants évitent aux heures de pointe.

Les dirigeants de Central Pattana s’expriment

Les dirigeants de Central Pattana ont souvent expliqué la stratégie du groupe, axée sur les destinations, en évoquant les résultats de ses grands centres commerciaux en Thaïlande et à l’étranger. Dans un communiqué publié en mai 2024 à l’occasion du cinquième anniversaire de Central i City, en Malaisie, Wallaya Chirathivat, présidente-directrice générale, a déclaré :

Central i-City, le premier centre commercial à l’étranger développé par Central Pattana, constitue une autre étape importante qui souligne notre réussite et notre détermination en tant que premier promoteur immobilier de Thaïlande, dont les activités se développent à l’échelle régionale et mondiale. Nous nous engageons à accompagner la croissance de nos partenaires commerciaux et sommes fiers de faire rayonner l’identité thaïlandaise auprès de la communauté internationale.

Un autre dirigeant, Wuttikiat Techamongklapiwat, responsable de la gestion immobilière et des activités internationales, a souligné la dynamique de ce centre commercial pour illustrer la manière dont le groupe entend poursuivre la hausse de la fréquentation et des ventes. Il a déclaré :

Nos indicateurs de performance sont éloquents : la fréquentation a rebondi de plus de 20 % sur un an et les ventes des enseignes ont fortement repris, en particulier au cours des trois premiers mois de 2024.

Ces déclarations, bien qu’elles portent sur la Malaisie, reflètent une stratégie constante. Central Pattana cherche à créer des lieux associant commerce, culture et loisirs, puis à stimuler leur activité grâce à des événements, des partenariats et au renouvellement régulier des enseignes. La même approche devrait être appliquée au nouveau centre commercial du nord de Bangkok.

Risques et points à surveiller

La concurrence dans le commerce à Bangkok reste intense. La ville compte de puissants pôles gérés par des groupes concurrents, ainsi qu’une vague de rénovations qui ne cesse de relever le niveau. Le risque de surabondance de l’offre est réel lorsque plusieurs grands projets ouvrent dans un laps de temps réduit. The Central sera en concurrence avec les sites établis du nord et les boutiques phares du centre-ville, qui continuent d’innover. Central Pattana devra attirer des enseignes locomotives solides, obtenir l’arrivée de nouvelles marques sur le marché et organiser des événements tout au long de l’année pour transformer les visites en habitudes.

La santé financière des consommateurs est un autre facteur. Les ménages thaïlandais sont fortement endettés et leurs dépenses discrétionnaires peuvent ralentir si les coûts d’emprunt augmentent. L’arrivée de touristes apporte du dynamisme, même si les centres commerciaux proches des aéroports dépendent toujours principalement de la clientèle locale. Un plan de montée en puissance réaliste, avec des objectifs d’occupation progressant trimestre après trimestre, contribue à maîtriser le risque locatif. Parmi les indicateurs à surveiller figurent le taux d’occupation des surfaces commerciales, la croissance des ventes au mètre carré après la première année, une fréquentation soutenue le week-end et la capacité de l’offre à attirer toutes les générations.

À retenir

• Central Pattana investira 21 milliards de bahts, soit environ 640 millions de dollars, dans un mégacentre commercial dans le nord de Bangkok.
• Le projet, baptisé The Central dans les plans de l’entreprise, se situe dans le quartier de Phahonyothin, sur un terrain d’environ 49 rai.
• La première phase comprendra le centre commercial, avec un investissement d’environ 20 milliards de bahts et une ouverture visée fin 2026.
• À terme, l’ensemble du projet pourrait offrir jusqu’à environ 460 000 mètres carrés de surface.
• Le site se trouve à proximité de l’aéroport de Don Mueang et de plusieurs lignes ferroviaires, avec l’objectif d’attirer habitants et voyageurs.
• Le centre commercial fait partie d’un plan quinquennal d’environ 120 milliards de bahts, qui comprend des projets à Bangkok, Nonthaburi et Khon Kaen, ainsi que la rénovation de centres commerciaux existants.
• La concurrence commerciale est intense à Bangkok ; les enseignes locomotives, l’arrivée de nouvelles marques et la gestion des accès seront donc déterminantes pour les résultats.