Le Japon va subventionner la rénovation de logements vacants pour aider les familles et les villes vieillissantes

Pourquoi ce projet est important aujourd’hui

Le Japon prépare un nouveau projet pilote pour éviter que des logements restent inoccupés alors qu’une vague de personnes âgées s’installe chez des proches ou entre en établissement de soins. Le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme prévoit de lancer le programme pilote au prochain exercice budgétaire. En collaboration avec les collectivités locales, il entend transformer des biens vacants, ou susceptibles de le devenir, en logements pour les familles et en lieux à usage collectif, comme des crèches et des espaces de travail partagés. Le projet vise à alléger la pression qui pèse sur les familles actives confrontées au coût élevé de la construction de logements neufs, tout en s’attaquant au nombre croissant de maisons laissées à l’abandon.

Le problème est devenu urgent. Selon les données du gouvernement, le Japon comptait en 2023 un nombre record de 3,85 millions de logements vacants laissés à l’abandon, qui ne représentent qu’une partie d’un parc beaucoup plus vaste de biens inoccupés dans le pays. Les estimations plus larges évaluent le nombre total de logements vacants à environ neuf millions, soit près de 14 % de l’ensemble des logements. Cette proportion a progressivement augmenté avec le recul et le vieillissement de la population. Les maisons vides ne sont pas seulement un problème rural. Elles sont de plus en plus visibles dans les grandes agglomérations, où elles peuvent dégrader les quartiers, compliquer les interventions en cas de catastrophe et présenter des risques pour la sécurité si elles sont laissées à l’abandon.

Les données démographiques annoncent une hausse encore plus marquée dans les années à venir. Une enquête du ministère du Territoire prévoit que le nombre de logements occupés uniquement par des personnes âgées de 85 ans ou plus passera d’environ 340 000 en 2023 à quelque 940 000 en 2033 à Tokyo et dans les trois préfectures voisines. Dans le Kansai, qui comprend Osaka, Kyoto et les préfectures limitrophes, ce nombre devrait passer d’environ 210 000 à près de 580 000 sur la même période. Beaucoup de ces logements pourraient bientôt se retrouver vacants lorsque leurs occupants déménageront ou décéderont.

La rénovation de logements existants peut permettre d’accéder plus rapidement et à moindre coût à la propriété que la construction neuve. Le coût des matériaux et de la main-d’œuvre a augmenté ces dernières années, et financer une construction neuve est devenu plus difficile pour les ménages qui élèvent des enfants. Le gouvernement mise sur des investissements ciblés dans la rénovation pour lutter contre la dégradation des quartiers urbains et mettre davantage de logements adaptés aux familles sur le marché.

Comment fonctionnera la nouvelle subvention

Le projet pilote ciblera les quartiers situés dans les grandes villes ou à proximité, aménagés pendant les décennies de forte croissance, des années 1950 aux années 1970. Beaucoup devraient connaître une hausse du nombre de logements vacants à mesure que les personnes âgées réduisent leur espace de vie ou partent en établissement de soins. Le ministère et les collectivités locales participantes sélectionneront des zones précises où les subventions pourront avoir le plus d’impact.

Les fonds publics financeront des travaux de rénovation plutôt que des constructions neuves. Le gouvernement central prévoit de subventionner les travaux intérieurs et extérieurs, les réparations de plomberie et les interventions nécessaires pour remettre en service des bâtiments laissés à l’abandon. Le programme est conçu pour aider aussi bien les propriétaires actuels qui s’apprêtent à quitter leur logement que les acheteurs qui acquièrent des biens vacants dans les zones ciblées.

Principaux critères d’éligibilité et usages

• Qui peut déposer une demande : les propriétaires actuels de logements vacants et les personnes âgées dont la maison est susceptible de se retrouver vacante après leur installation chez des proches ou dans un établissement de soins. Les personnes qui achètent des logements vacants dans les zones désignées et les rénovent pourront également en bénéficier.
• Travaux pouvant être subventionnés : rénovation intérieure et extérieure, réparations de plomberie et autres travaux nécessaires pour remettre le bien en état d’être habité en toute sécurité.
• Zones concernées : des quartiers résidentiels sélectionnés dans les grandes villes ou à proximité, principalement aménagés pendant la période de forte croissance des années 1950 à 1970.
• Usages prévus : logements pour les actifs et les familles qui élèvent des enfants, crèches, salles communales, structures d’accompagnement à la parentalité et espaces de travail.
• Conception du programme : un projet pilote pluriannuel qui a pour objectif affiché d’être étendu à d’autres régions confrontées à des difficultés similaires si les résultats sont probants.

Les responsables s’attendent à ce que de nombreux projets aboutissent à la vente de logements rénovés sur le marché libre ou à leur location à des familles. Certains biens seront réaménagés en équipements collectifs là où les besoins existent, afin que les infrastructures sociales, des crèches aux salles de réunion, répondent à l’évolution des besoins des quartiers.

Pourquoi le Japon compte tant de logements vacants

Les maisons vacantes au Japon, souvent appelées akiya, témoignent d’une évolution de longue durée de la population et des préférences en matière de logement. Depuis des décennies, les jeunes générations quittent les petites villes et les zones rurales pour trouver du travail dans les grandes agglomérations. Le taux de natalité a baissé, la population a vieilli et de nombreux logements sont hérités par des personnes qui ne prévoient pas d’y vivre. Ces biens peuvent rester inoccupés pendant des années.

La fiscalité a également joué un rôle. Les propriétaires sont souvent soumis à des impôts annuels plus élevés s’ils démolissent une maison et laissent le terrain nu, ce qui peut les dissuader de supprimer des bâtiments irrécupérables. Dans certains cas, la tenue lacunaire des registres et la complexité des successions rendent la propriété difficile à établir. Lorsqu’un bien est partagé entre des héritiers dispersés dans le pays, obtenir leur accord pour des réparations ou une vente peut prendre des années.

Les dynamiques du marché ajoutent une autre difficulté. Les acheteurs japonais ont tendance à préférer les logements neufs et les biens existants sont souvent évalués en fonction du terrain plutôt que du bâtiment. De nombreuses maisons construites pendant les décennies de forte croissance ont été bâties avec des matériaux et selon des normes qui ne répondent plus aux exigences actuelles en matière d’efficacité énergétique et de résistance aux séismes. Les akiya rurales éloignées des transports, des écoles et des services de santé sont difficiles à vendre, même à bas prix. Les maisons vacantes compliquent aussi la préparation aux catastrophes. Dans les zones exposées aux séismes et aux inondations, les bâtiments laissés à l’abandon peuvent bloquer les voies d’évacuation ou créer des dangers lors des opérations de déblaiement.

Les conséquences des akiya pour la sécurité et les interventions en cas de catastrophe

Dans un pays exposé aux catastrophes, les bâtiments abandonnés amplifient les risques. Des terrains envahis par la végétation peuvent dissimuler des toitures effondrées et des murs instables. Les pompiers et les équipes de secours peuvent être retardés lorsque des biens vacants bloquent l’accès ou que la propriété n’est pas clairement établie et que les autorités ne peuvent pas intervenir rapidement. Réduire le nombre de maisons laissées à l’abandon améliore la sécurité et permet aux villes de planifier les évacuations et l’entretien des infrastructures avec davantage de certitude.

Ce qui change cette fois-ci

Le nouveau projet pilote mise sur la prévention et le choix des zones. Il cible des logements sur le point de se retrouver vacants dans les grandes agglomérations, où la demande des familles est plus forte et où les services collectifs peuvent être pérennisés. Cette approche se distingue des initiatives précédentes, qui reposaient sur la mise en relation de locataires avec des propriétaires de logements déjà vacants, souvent dans des zones où la demande était limitée.

Un système révisé de soutien au logement a été lancé en 2017 afin d’enregistrer des logements vacants comme locations abordables pour les personnes à faibles revenus et les personnes âgées vivant seules. Les résultats n’ont pas été à la hauteur des objectifs. En 2020, les inscriptions ne représentaient qu’une fraction du nombre espéré par les responsables, et de nombreux propriétaires restaient réticents, par crainte d’impayés ou des difficultés liées à la fin de vie de leurs locataires dans leur logement. Les autorités ont ensuite simplifié l’inscription, réduit les frais, assoupli les règles relatives aux garants et mis les propriétaires en relation avec des associations d’accompagnement social chargées de suivre les locataires. Ces mesures ont aidé, sans toutefois permettre de mobiliser l’ensemble du parc.

Les enseignements des politiques précédentes

Deux constats se dégagent. Premièrement, les incitations ne suffisent pas toujours à convaincre les propriétaires si la charge financière et les démarches restent lourdes. Deuxièmement, cibler les zones où la demande est plus forte augmente les chances que les logements rénovés soient rapidement occupés et entretenus. Le nouveau projet pilote prend en compte ces deux points en finançant les rénovations dans des zones urbaines désignées et en orientant une partie du parc vers des crèches et des équipements collectifs, là où les besoins sont plus clairement établis.

Des bénéfices possibles pour les familles et les quartiers

Pour les familles actives, ce projet pilote pourrait ouvrir la voie à l’accession à la propriété ou à un logement plus grand sans le coût prohibitif d’une construction neuve. Les travaux de rénovation peuvent être échelonnés, et les acheteurs pourraient privilégier d’abord la cuisine, la salle de bains et l’isolation, puis rénover le reste au fil du temps, en fonction de leur budget. Transformer une maison laissée à l’abandon en un logement confortable redonne aussi de la valeur à la rue et montre que le quartier est vivant et entretenu.

Les responsables espèrent également combler le manque de certains services. Transformer des biens en crèches, en centres d’accompagnement à la parentalité et en petites salles communales peut réduire la pression sur les listes d’attente et raccourcir les trajets des parents. Les espaces de travail partagés peuvent limiter les déplacements des télétravailleurs et des salariés en mode hybride, tout en maintenant les dépenses dans le quartier.

Un responsable du ministère a souligné l’importance accordée aux familles et les difficultés d’accès au logement. Il a indiqué que la hausse des coûts de construction rendait les logements neufs plus difficiles à financer pour les ménages qui élèvent des enfants. Il a ajouté :

Grâce à ce projet de revitalisation, nous voulons freiner la hausse du nombre de logements vacants et créer un cadre de vie confortable pour les familles avec enfants.

Le projet présente aussi des avantages environnementaux. La réutilisation des bâtiments existants évite les déchets de démolition et préserve le carbone déjà stocké dans les fondations et les structures. L’amélioration de l’isolation des maisons anciennes, l’installation de fenêtres performantes et de systèmes modernes de chauffage et de climatisation peuvent réduire les factures d’énergie et améliorer le confort pendant les étés chauds et les hivers froids.

Où et quand le projet pilote sera lancé

Le projet modèle débutera dans des quartiers sélectionnés au sein des grandes villes ou à proximité, en ciblant d’abord les banlieues et les villes nouvelles construites entre les années 1950 et 1970. C’est là que de nombreux pionniers de la croissance d’après-guerre ont acheté leur maison, élevé leur famille et vieillissent aujourd’hui. Le ministère collaborera avec les collectivités locales pour repérer des zones où des groupes de biens pourront être remis en service.

Le projet pilote devrait commencer au prochain exercice budgétaire, qui débute en avril au Japon. Il durera plusieurs années afin d’évaluer le recours au dispositif et ses résultats, avec pour objectif affiché de l’étendre à d’autres régions confrontées à des pressions démographiques et immobilières similaires. Le ministère a demandé plusieurs centaines de millions de yens dans le prochain budget pour financer la première vague de subventions. Ce montant correspond à une phase pilote à échelle limitée, destinée à déterminer ce qui fonctionne le mieux avant un déploiement plus large.

Concrètement, la remise en état d’un bien pourrait prendre des mois plutôt que des années. Dès qu’un propriétaire ou un acheteur d’une zone sélectionnée remplit les critères d’éligibilité, définit les travaux et trouve des artisans, de nombreux aménagements peuvent être réalisés rapidement. Cette rapidité est importante pour les familles, notamment celles qui doivent concilier travail et garde d’enfants.

Difficultés et risques

Pour de nombreuses maisons anciennes, de simples travaux de rafraîchissement ne suffiront pas. Certaines, construites pendant les décennies de forte croissance, pourraient nécessiter un renforcement structurel, une nouvelle toiture ou une réfection électrique pour satisfaire aux normes de sécurité actuelles. Dans certaines banlieues, les rues étroites et les terrains en pente peuvent compliquer l’accès des entreprises. Dans bien des cas, le renforcement de la résistance aux séismes est indispensable, ce qui augmente les coûts et exige une main-d’œuvre qualifiée.

Les pressions sur les coûts sont bien réelles. Les constructeurs font face à la hausse des prix des matériaux et de la main-d’œuvre. Le Japon connaît également une pénurie de main-d’œuvre dans la construction, les transports et les services de soins. Tomoya Suzuki, de l’Institut de recherche NLI, a souligné les difficultés plus générales liées à la main-d’œuvre et la nécessité de s’ouvrir aux compétences. Il a déclaré :

La pénurie de main-d’œuvre est grave, principalement dans les secteurs des transports et des soins infirmiers. Pour préserver la société et l’économie japonaises, nous devons réfléchir à la manière dont les travailleurs japonais et étrangers peuvent coexister harmonieusement.

Les effectifs sont importants, car la rénovation des logements ne résout qu’une partie du problème. Les crèches et les établissements de soins pour personnes âgées ont besoin de personnel qualifié. Le développement de ces services dépendra des recrutements locaux et, dans certains cas, d’une recherche de candidats plus large.

La participation des propriétaires constitue une autre contrainte. Certaines familles hésitent à se séparer d’une maison chargée de souvenirs, même si elles n’y vivent plus. D’autres sont confrontées à des successions complexes ou à des données cadastrales imprécises, ce qui peut retarder ou empêcher les rénovations. La fiscalité peut inciter les propriétaires à conserver des bâtiments qui se dégradent plutôt qu’à les démolir, ce qui réduit les possibilités lorsque le bâtiment est irréparable.

Le financement joue également un rôle. Les banques accordent souvent plus de valeur au terrain qu’aux bâtiments anciens, et certains acheteurs peuvent avoir plus de mal à obtenir un prêt pour des travaux de rénovation qu’un prêt pour une construction neuve. Le projet pilote vise à combler une partie de cet écart grâce aux fonds publics, mais l’équilibre dépendra toujours des prix immobiliers locaux et des pratiques des prêteurs.

Réemploi et dynamique locale

Le Japon expérimente différentes façons de mettre en relation les logements vacants et les personnes qui souhaitent les occuper. Les banques municipales de akiya répertorient les biens et mettent en contact acheteurs et propriétaires. Certaines villes sont allées plus loin en proposant des subventions, des aides financières à la réinstallation, voire des maisons gratuites en échange d’un engagement à s’installer sur place et à investir du temps et de l’énergie dans leur rénovation. Ces programmes locaux ont permis de réaménager des maisons en cafés, maisons d’hôtes, ateliers d’artistes et logements familiaux.

Les recherches universitaires sur le réemploi font ressortir plusieurs tendances. Dans les zones urbaines denses, les maisons vacantes trouvent souvent une seconde vie en accueillant des commerces de restauration et d’hébergement où la demande est régulière. Dans les zones mixtes comprenant des bâtiments historiques, le réemploi peut associer la préservation du patrimoine à des activités modernes qui profitent aux habitants et aux visiteurs. Dans les régions rurales pittoresques, les maisons traditionnelles attirent les touristes en quête de séjours authentiques, même lorsque la population environnante est peu nombreuse. Dans tous les cas, une planification attentive, adaptée à la démographie locale, à l’accès aux transports et à l’âge des bâtiments, tend à produire de meilleurs résultats.

L’intérêt de l’étranger a grandi avec la faiblesse du yen et la visibilité accrue des maisons traditionnelles sur les réseaux sociaux. En réalité, la plupart des achats demandent de la patience, des compétences linguistiques et un soutien local pour s’y retrouver parmi les permis et les artisans. Le nouveau projet pilote s’adresse principalement aux ménages japonais et aux services de proximité dans les zones urbaines, mais la dynamique plus générale du réemploi peut contribuer à développer les compétences et les connaissances dans tout le secteur.

À retenir

• Le Japon lancera au prochain exercice budgétaire un projet pilote pluriannuel visant à subventionner la rénovation de logements vacants ou sur le point de le devenir, dans des quartiers urbains et périurbains sélectionnés.
• Le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme collaborera avec les collectivités locales pour désigner les zones et financer des travaux de rénovation intérieure et extérieure ainsi que de plomberie.
• Les demandeurs éligibles comprennent les propriétaires dont le logement est sur le point d’être libéré et les acheteurs qui acquièrent et rénovent des biens vacants dans les zones ciblées.
• Les usages prévus comprennent des logements familiaux, des crèches, des salles communales, des centres d’accompagnement à la parentalité et des espaces de travail partagés.
• Selon les données du gouvernement, le Japon comptait 3,85 millions de logements vacants laissés à l’abandon en 2023, sur un total d’environ neuf millions de logements vacants dans le pays, soit près de 14 % du parc immobilier.
• Les projections annoncent une forte hausse d’ici 2033 du nombre de logements occupés uniquement par des personnes âgées de 85 ans ou plus dans les régions de Tokyo et du Kansai, ce qui pourrait augmenter le nombre de logements vacants.
• Les dispositifs précédents, qui reposaient sur l’enregistrement de logements vacants comme locations abordables, n’ont pas atteint leurs objectifs, en raison notamment des réticences des propriétaires et d’une faible demande dans certaines zones.
• Le projet pilote privilégie la prévention, le choix des zones et le réemploi. Il vise à faciliter l’accès à la propriété pour les familles, à réduire la dégradation des quartiers urbains et à développer les services de proximité, tout en évaluant des solutions susceptibles d’être déployées à plus grande échelle.