À Bangkok, les promoteurs ramènent les prix des appartements à leur niveau de 2015, tandis que la surabondance de l’offre et le resserrement du crédit pèsent sur la demande

Pourquoi les nouveaux appartements en copropriété à Bangkok sont au prix de 2015

Les nouveaux programmes de copropriété lancés à Bangkok arrivent sur le marché à des prix qui rappellent ceux de 2015. Ce signe frappant montre que, dans une économie fragile, les promoteurs privilégient le volume aux marges. Ceux qui réalisaient autrefois des marges proches de 30 % les réduisent fortement pour vendre leurs logements. La Thai Condominium Association indique que certains promoteurs, après avoir suspendu les lancements au premier semestre, sont revenus au troisième trimestre avec des prix agressifs afin de stimuler les ventes auprès d’acheteurs au pouvoir d’achat limité.

Les exemples parlent d’eux-mêmes. Un nouveau programme dans le secteur de Rama IV a été lancé à environ 120 000 bahts le mètre carré, contre plus de 150 000 bahts pour des immeubles voisins commercialisés auparavant. De l’autre côté du fleuve, à Tha Phra, les nouveaux logements sont proposés entre 60 000 et 70 000 bahts le mètre carré, bien en dessous de la moyenne courante du marché, supérieure à 100 000 bahts. Ces prix visent à attirer aussi bien les investisseurs prêts à attendre la livraison que les acquéreurs qui ont besoin de mensualités abordables, quitte à ce que les promoteurs acceptent des bénéfices moins élevés.

Les données sur les prix publiées par un cabinet de conseil de premier plan expliquent pourquoi les promoteurs misent sur des offres abordables. Au deuxième trimestre, les prix affichés moyens dans le quartier central des affaires se sont maintenus autour de 239 475 bahts le mètre carré, sans changement par rapport au trimestre précédent, mais en baisse sur un an. En périphérie du centre-ville, les prix affichés ont reculé à environ 126 897 bahts le mètre carré, tandis que la moyenne en banlieue a légèrement fléchi à 72 193 bahts le mètre carré. La forte concurrence et le stock important de logements invendus empêchent les prix affichés de monter, et les promotions ont encore réduit les prix réellement pratiqués dans de nombreux quartiers.

Les pressions sur les coûts n’ont pas disparu. La valeur des terrains proches des lignes de transport reste élevée et l’indice du coût de la construction a progressé d’environ 4 % sur un an. Les matériaux, des carreaux à la robinetterie, coûtent plus cher, tout comme la main-d’œuvre. En temps normal, ces coûts feraient augmenter les prix des logements neufs. Mais, pour éviter le blocage des ventes, les promoteurs accordent des rabais, incluent des équipements gratuits et réduisent leurs marges afin de proposer des mensualités abordables.

Frank Khan, directeur exécutif et responsable du résidentiel chez Knight Frank Thailand, décrit un déficit de confiance qui maintient de nombreux ménages à l’écart du marché.

Le monde est rempli de guerres et de mauvaises nouvelles, ce qui rend les gens réticents à s’engager. Ils attendent une amélioration de la conjoncture économique et une stabilité politique, qui sont des facteurs essentiels.

Cette prudence s’étend aux banques, qui ont durci les conditions d’octroi des prêts immobiliers alors que l’endettement des ménages reste élevé. Les promoteurs doivent donc se livrer concurrence sur les prix et les conditions de vente autant que sur le design, l’emplacement et les équipements.

Où les rabais sont-ils les plus importants ?

Les rabais sont particulièrement visibles dans les secteurs où l’offre est abondante ou où les acheteurs disposent de nombreuses options comparables. La récente baisse du prix de vente moyen des nouveaux programmes, à environ 89 500 bahts le mètre carré au deuxième trimestre, témoigne d’un virage vers des logements moins chers dans les quartiers extérieurs. Ce niveau est à comparer aux plus de 144 000 bahts le mètre carré du trimestre précédent et montre que les promoteurs orientent leurs lancements vers des segments plus accessibles.

Centre des affaires, périphérie et banlieue

Le quartier central des affaires résiste mieux que les zones périphériques, même si les secteurs les plus prisés ne sont pas à l’abri du ralentissement de la demande. Les prix affichés moyens dans le quartier central des affaires sont restés stables par rapport au trimestre précédent, mais inférieurs à ceux d’il y a un an. En périphérie du centre-ville et en banlieue, ils ont légèrement reculé, les promoteurs réagissant au pouvoir d’achat en berne et à la nécessité d’écouler les stocks. Dans ces zones, les acheteurs sont beaucoup plus sensibles aux prix ; les programmes qui proposent des logements plus petits ou des promotions plus avantageuses sont ceux qui se vendent.

Nouveaux programmes ou logements achevés

Les logements vendus sur plan dans les nouveaux programmes, surtout lorsque les délais de construction sont longs, offrent des prix d’entrée qui peuvent être inférieurs à ceux des logements prêts à habiter. Les investisseurs capables d’attendre la livraison peuvent cibler ces programmes dans l’espoir de réaliser des plus-values lorsque le cycle se stabilisera. Les acquéreurs qui achètent pour y vivre préfèrent souvent les logements achevés, même si le prix au mètre carré est plus élevé, car ils évitent les risques liés à la construction et peuvent emménager immédiatement. Dans les deux cas, l’écart entre le prix affiché et le prix réellement payé après promotions peut être important. Il est donc essentiel de comparer soigneusement les offres des différents immeubles.

Surabondance de l’offre et ralentissement des nouveaux lancements

Bangkok a abordé 2025 avec un important stock d’appartements en copropriété invendus. Les promoteurs ont ralenti leurs projets et remis sur le marché des logements existants à des prix plus bas, faisant de la ville un marché typiquement favorable aux acheteurs. Les estimations varient selon les enquêtes, mais plusieurs observatoires s’accordent à dire que les nouveaux lancements ont fortement diminué cette année par rapport à 2024 ; certains font état, au deuxième trimestre, du plus faible volume de lancements depuis 2009. Lorsqu’ils ont lancé des programmes, les promoteurs les ont souvent concentrés hors du centre afin de respecter les seuils d’accessibilité financière.

Le déséquilibre se voit dans les taux de vente. À la fin de 2024, des milliers de nouveaux logements ont été mis sur le marché, mais le taux de vente s’est maintenu autour de 35 %, en dessous du niveau considéré comme sain. Cette tendance s’est poursuivie en 2025, incitant les grands promoteurs à réduire les nouvelles mises en vente, à privilégier l’écoulement des stocks et à préserver leur trésorerie. D’autres se sont diversifiés dans les maisons de faible hauteur ou sur des marchés comme Phuket, où la demande étrangère est plus forte.

M. Khan s’attend à ce que l’importance des stocks continue de peser sur les prix et les promotions tout au long de l’année.

Nous allons voir arriver sur le marché un afflux de logements invendus. Les promoteurs vont baisser les prix et proposer davantage de promotions. Comme l’an dernier, le marché restera favorable aux acheteurs.

Certaines entreprises ont opté pour des mises en vente sélectives, en ne commercialisant qu’une partie de leurs programmes afin de tester la demande et d’ajuster les prix. Cette approche réduit les risques lorsque les ventes sont lentes et permet de privilégier, si nécessaire, des logements plus petits ou plus abordables.

Pourquoi les acheteurs et les banques sont prudents

Les finances des ménages sont sous tension. Le taux de refus des prêts immobiliers a augmenté tout au long de 2024, les estimations du secteur faisant état d’une proportion élevée de demandes rejetées. Les prêts non performants se sont multipliés et les banques se montrent prudentes en matière de ratios d’endettement et de quotité de financement. Pour de nombreux acheteurs du marché intermédiaire, cela signifie qu’il faut soit épargner plus longtemps, soit acheter plus petit, soit louer.

Les données sur les transactions confirment le ralentissement. Les transferts de biens résidentiels ont diminué sur un an au premier semestre et la croissance des prêts immobiliers est restée faible, malgré les baisses de taux de la banque centrale et des mesures temporaires de soutien. La réduction des frais de transfert et de prêt immobilier, ainsi que l’assouplissement des règles relatives au ratio prêt-valeur, visent à alléger la charge des primo-accédants. Les critères d’octroi des crédits restent stricts ; les effets des mesures publiques sont donc progressifs plutôt que déterminants.

Les promoteurs font eux aussi face à des difficultés de financement. Les obligations arrivant à échéance accroissent les risques de refinancement et les promoteurs cotés font état d’un endettement à long terme important. Cette pression les incite davantage à transformer leurs stocks en liquidités. Elle explique aussi la multiplication des fortes remises, des équipements offerts et des plans de paiement flexibles, destinés à maintenir les ventes malgré la baisse des taux d’approbation.

Les segments qui résistent au ralentissement

Tous les segments du marché ne sont pas en difficulté. Les appartements en copropriété haut de gamme et très haut de gamme continuent de bien se vendre, de nombreux programmes affichant des taux d’écoulement supérieurs à 80 %. Les logements proposés entre environ 320 000 et 500 000 bahts le mètre carré, ainsi que les résidences de marque associées à de grands noms de l’hôtellerie, attirent toujours les acheteurs fortunés. Les biens du centre-ville dotés de caractéristiques rares, comme les grands logements de deux ou trois chambres, restent peu nombreux et les ventes d’appartements achevés dans le centre-ville ont été soutenues.

La demande est également portée par les locataires. La population expatriée de Bangkok a augmenté en 2024 et la reprise du tourisme a maintenu le dynamisme du marché locatif dans les quartiers clés. Les rendements locatifs bruts peuvent atteindre environ 6 % dans de nombreux segments, ce qui séduit les investisseurs en quête de revenus en attendant la stabilisation des prix. Dans le haut de gamme, les loyers ont augmenté plusieurs trimestres de suite, avec le retour des expatriés et des locataires professionnels dans la ville.

Acheteurs étrangers et locations portées par les expatriés

Les acheteurs étrangers représentent une part importante de l’activité du marché des appartements en copropriété à Bangkok, en nombre de logements comme en valeur des transactions. Des acheteurs chinois, birmans, russes et européens sont présents sur le marché, même si leur nombre fluctue au gré du moral des acheteurs et de la conjoncture macroéconomique. Près des pôles de transport et dans les quartiers prisés, le long du fleuve ou à Sukhumvit, la demande étrangère et locale se recoupe souvent, ce qui rend les prix plus résistants que dans les programmes situés uniquement en banlieue. Les promoteurs qui ciblent cette clientèle mettent l’accent sur la qualité, les surfaces généreuses, les services et la marque.

Préoccupations en matière de sécurité et moral des acheteurs

La confiance dans les immeubles de grande hauteur a été particulièrement mise à l’épreuve après les secousses sismiques survenues dans la région au début de l’année. Si les normes de construction et d’ingénierie en vigueur en Thaïlande sont conçues pour gérer les risques sismiques liés aux sols de Bangkok, les discussions sur les réseaux sociaux et les enquêtes auprès des consommateurs montrent que certains acheteurs accordent désormais davantage d’importance à la conception structurelle, aux certifications et aux dossiers d’entretien. Les promoteurs ont réagi en communiquant plus en détail sur la sécurité des bâtiments et en organisant sur place des démonstrations des systèmes d’ingénierie. Sur un marché où les acheteurs ont déjà besoin d’être rassurés sur les prix, des informations claires sur la qualité de la construction sont devenues un autre facteur susceptible de soutenir les ventes.

Comment acheter sur un marché favorable aux acheteurs

Les promoteurs revoyant leurs prix à la baisse, les acheteurs disposent d’un pouvoir de négociation inhabituel. Le défi consiste à distinguer une véritable bonne affaire d’un mauvais calcul. Quelques mesures pratiques peuvent aider.

• Obtenez une préapprobation bancaire au plus tôt. Connaître votre capacité d’emprunt vous fera gagner du temps et renforcera votre position lors des négociations avec les équipes commerciales.
• Privilégiez la qualité de l’emplacement. L’accès aux transports, la présence d’équipements bien établis et un marché locatif de quartier dynamique comptent autant que le prix au mètre carré.
• Comparez les prix réellement payés. Tenez compte des remises en espèces, de la prise en charge des frais de transfert, des équipements inclus et des plans de paiement, puis calculez un prix net que vous pourrez comparer d’un programme à l’autre.
• Lisez attentivement les conditions relatives aux délais. Vérifiez les étapes de construction, les protections du compte séquestre et les modalités de remboursement en cas de retard.
• Évaluez la solidité du promoteur. Examinez ses réalisations, son historique de livraison et les échéances à venir de ses obligations afin d’évaluer les risques d’exécution.
• Vérifiez la sécurité et les caractéristiques du bâtiment. Demandez les certificats de structure, les listes de matériaux et les garanties. Dans la mesure du possible, visitez des programmes achevés réalisés par le même entrepreneur.
• Si vous investissez, vérifiez le potentiel locatif. Comparez les loyers pratiqués à proximité et déduisez les charges afin d’estimer le rendement net.

Ce qui pourrait changer la tendance

Plusieurs facteurs pourraient progressivement améliorer le moral des acheteurs. Une baisse des taux d’intérêt réduirait les mensualités et faciliterait l’obtention des prêts pour certains ménages. La poursuite des réductions de frais et les aides ciblées aux primo-accédants pourraient convaincre les indécis. La hausse du nombre d’expatriés et la stabilité du tourisme soutiendraient le marché locatif, ce qui encouragerait à son tour les achats des investisseurs. La maîtrise de l’offre compte également. Avec moins de lancements et des mises en vente plus sélectives, l’absorption pourrait rattraper son retard et le volume considérable de logements invendus diminuer.

La conjoncture macroéconomique donnera le ton. L’économie thaïlandaise devrait connaître une croissance lente cette année, avec une inflation contenue. Des problèmes structurels, comme le vieillissement de la population et l’endettement élevé des ménages, restent des freins. Malgré ce contexte, les promoteurs ont des programmes prêts et des budgets marketing prévus ; des pics d’activité sont donc probables chaque fois que les taux d’intérêt baisseront ou que les mesures d’incitation seront prolongées. Les acheteurs qui ont bien préparé leur projet pourront profiter des périodes où les rabais sont les plus importants.

Points clés

• Les nouveaux programmes d’appartements en copropriété à Bangkok sont proposés à des prix proches de ceux de 2015, les promoteurs acceptant des marges plus faibles pour stimuler la demande.
• À Rama IV, les prix atteignent 120 000 bahts le mètre carré ; à Tha Phra, ils se situent entre 60 000 et 70 000 bahts, bien en dessous des récents sommets des quartiers concernés.
• Dans de nombreux secteurs, les prix affichés sont stables ou légèrement en baisse, tandis que la périphérie du centre-ville et les marchés de banlieue se livrent une concurrence particulièrement vive sur les prix.
• La surabondance de l’offre et le durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers freinent les ventes et font de 2025 une année favorable aux acheteurs, avec davantage de rabais et de promotions.
• Selon certaines enquêtes, le volume des lancements au deuxième trimestre a atteint son plus bas niveau depuis 2009, les promoteurs ralentissant leurs projets et remettant sur le marché des logements existants.
• Les mesures publiques, comme la réduction des frais et l’assouplissement des règles relatives au ratio prêt-valeur, apportent un soutien limité, mais les banques restent prudentes dans l’octroi des crédits.
• Les segments haut de gamme et très haut de gamme, ainsi que les grands logements rares du centre-ville, continuent de bien se vendre grâce aux acheteurs fortunés et à la force des marques.
• La demande locative se raffermit, soutenue par la hausse du nombre d’expatriés, et les rendements bruts avoisinent 6 % dans de nombreux secteurs.
• Les promoteurs privilégient les mises en vente sélectives et les programmes plus abordables en périphérie, comme en témoigne la baisse du prix de vente moyen des nouveaux programmes.
• Une amélioration de la confiance, une baisse des taux d’intérêt et une offre mieux maîtrisée contribueraient à stabiliser l’écoulement des logements au cours des prochains trimestres.