Le tour de vis de la Corée du Sud sur les acheteurs étrangers de logements : nouvelles règles, tensions croissantes et contexte mondial

Les vastes restrictions imposées par la Corée du Sud aux achats de logements par des étrangers : qu’est-ce qui a changé ?

La Corée du Sud a pris une mesure radicale pour freiner l’envolée de son marché immobilier en imposant de nouvelles restrictions strictes aux achats de biens immobiliers par des étrangers dans la région du Grand Séoul. Depuis le 26 août 2025, les étrangers qui souhaitent acheter un logement à Séoul, dans la province de Gyeonggi ou dans certaines parties d’Incheon doivent obtenir une autorisation préalable des autorités, emménager dans le bien dans un délai de quatre mois et y résider pendant au moins deux ans. Initialement prévue pour un an, cette mesure constitue l’effort le plus complet entrepris à ce jour par le gouvernement coréen pour lutter contre les achats spéculatifs et stabiliser les prix de l’immobilier dans la région de la capitale.

Ces mesures interviennent alors que la frustration de la population face à l’envolée des prix des logements ne cesse de croître. Le sujet est devenu un point de crispation politique et une source d’inquiétude économique pour de nombreux Sud-Coréens. La décision du gouvernement reflète à la fois les pressions intérieures et une tendance mondiale plus générale au durcissement des règles sur les investissements immobiliers étrangers.

Pourquoi la Corée du Sud agit-elle maintenant ?

Au cours des trois dernières années, le nombre de transactions immobilières réalisées par des étrangers dans la région métropolitaine de Séoul a augmenté en moyenne de 26 % par an, passant de 4 568 en 2022 à 7 296 en 2024. Les ressortissants chinois ont représenté 73 % de ces achats, suivis par les citoyens américains, à 14 %. La plupart de ces transactions ont été réalisées dans la province de Gyeonggi (62 %) et à Incheon (20 %), tandis que les prix des logements de luxe dans les quartiers les plus prisés de Séoul ont atteint des records.

Le gouvernement s’inquiète non seulement du volume des achats étrangers, mais aussi du fait que des investisseurs étrangers auraient pu contourner les strictes règles coréennes en matière de prêts hypothécaires en obtenant des financements dans leur pays d’origine. Cela a suscité des accusations de « discrimination à rebours » à l’encontre des acheteurs locaux, soumis à des plafonds d’emprunt plus bas et à des impôts plus élevés lorsqu’ils possèdent plusieurs biens.

Le premier vice-ministre du Territoire, Lee Sang-kyeong, a expliqué les raisons de cette mesure : « Nous empêcherons dès le départ les activités des étrangers qui faussent le marché immobilier et nous nous efforcerons de stabiliser les prix, contribuant ainsi au bien-être résidentiel des citoyens coréens. »

Les autorités ont également évoqué des éléments attestant d’activités spéculatives, notamment des cas d’étrangers achetant au comptant des appartements haut de gamme ou les faisant acquérir au nom de mineurs. Les nouvelles règles visent à combler les failles et à garantir que les acheteurs étrangers acquièrent des logements pour y habiter réellement, et non à des fins d’investissement ou de spéculation.

Fonctionnement des nouvelles restrictions

Selon la nouvelle politique, toute personne physique, société ou administration étrangère souhaitant acheter un bien résidentiel dans les zones concernées doit :

• Obtenir l’autorisation préalable des autorités locales avant l’achat
• Emménager dans le logement dans les quatre mois suivant l’autorisation
• Résider dans le logement pendant au moins deux ans après l’achat

Les règles s’appliquent à tous les types de logements : appartements, maisons individuelles et immeubles d’habitation de plus de six mètres carrés. Les biens commerciaux, tels que les officetels (immeubles de type studio souvent utilisés à la fois à des fins résidentielles et professionnelles), sont exemptés. Les donations, les héritages et les ventes aux enchères judiciaires ne sont pas non plus concernés par les nouvelles restrictions.

Les acheteurs étrangers doivent présenter, dans les 30 jours suivant l’achat, un plan de financement détaillé indiquant la provenance des fonds, le nom de tout établissement financier étranger concerné et le type de visa détenu en Corée. Les autorités examineront ces documents afin d’empêcher le recours à des crédits étrangers pour des achats spéculatifs. Les cas suspects pourront être signalés au Service coréen de renseignement financier, qui peut partager des informations avec des autorités fiscales étrangères.

Les contrevenants s’exposent à des amendes pouvant atteindre 10 % de la valeur du bien, susceptibles d’être infligées à plusieurs reprises, et, dans certains cas, à l’annulation du contrat d’achat. Le gouvernement a promis une application stricte des règles : les autorités locales devront engager des poursuites dans les trois mois suivant toute infraction.

Zones concernées et exemptions

Les zones soumises à autorisation comprennent l’ensemble de Séoul, 23 villes et comtés de la province de Gyeonggi (à l’exception des secteurs où les achats étrangers sont très limités) et sept arrondissements d’Incheon. Certaines municipalités, comme Yangju, Icheon et Yeoncheon, ainsi que certains arrondissements d’Incheon, sont exclues en raison du faible nombre de transactions réalisées par des étrangers.

Bien que la mesure soit initialement prévue pour un an, les autorités ont indiqué qu’elle pourrait être prolongée en fonction de l’évolution du marché. Le gouvernement n’exclut pas non plus d’élargir ou de modifier les restrictions si nécessaire.

Impact sur le marché : spéculation, prix et retombées politiques

Le marché immobilier sud-coréen est en plein essor : les prix des appartements ont augmenté pendant 29 semaines consécutives et la valeur globale des logements à Séoul a progressé de plus de 80 % au cours des cinq dernières années. Cette flambée a été alimentée par les faibles taux d’intérêt, la facilité d’accès aux prêts hypothécaires et la hausse des investissements spéculatifs, tant nationaux qu’étrangers.

Le président Lee Jae-myung, entré en fonction en juin 2025, avait fait de la baisse du coût de la vie l’une de ses principales promesses de campagne. Cependant, la hausse incessante des prix des logements est devenue un handicap politique, d’autant que l’endettement des ménages a augmenté de 24 600 milliards de wons (22,7 milliards de dollars) au deuxième trimestre 2025, soit sa plus forte progression trimestrielle depuis 2021. La réticence de la Banque de Corée à réduire davantage les taux d’intérêt, malgré les vents contraires économiques, témoigne de sa crainte de stimuler encore plus la demande de logements.

Pour de nombreux Coréens, l’idée que les acheteurs étrangers contribuent à la hausse des prix renforce le sentiment d’injustice. Les éditoriaux et les débats sur les politiques publiques insistent sur la nécessité de « mettre tous les acheteurs sur un pied d’égalité », locaux comme étrangers. Certains élus réclament des mesures encore plus strictes ou des impôts plus élevés pour les acheteurs non-résidents.

Lee Eun-hyung, chercheur à l’Institut coréen de recherche sur les politiques de construction, a déclaré : « La nouvelle règle vise uniquement à filtrer la demande spéculative en exigeant une preuve de résidence, mais elle ne permet pas de mettre les Coréens et les étrangers sur un pied d’égalité en matière d’accès aux prêts. »

Les étrangers ne possèdent qu’environ 0,5 % des 20 millions de logements que compte la Corée, mais la concentration des achats dans les zones où la demande est forte et la médiatisation de certaines transactions ont amplifié les inquiétudes de la population.

Qui sont les acheteurs étrangers ?

Selon les données du gouvernement, à la fin de 2024, les ressortissants chinois possédaient 56 301 biens immobiliers en Corée, plus que toute autre nationalité. Ils étaient suivis par les Américains (22 031), les Canadiens (6 315) et les Taïwanais (3 360). La plupart des propriétaires étrangers (environ 93 %) ne possèdent qu’un seul bien, mais un petit nombre en détient plusieurs, ce que certains considèrent comme un signe d’activité d’investissement.

De nombreux acheteurs étrangers sont des résidents de longue durée ou des expatriés travaillant dans les principaux secteurs d’activité de la Corée. Le gouvernement s’inquiète toutefois particulièrement des investisseurs non-résidents qui achètent des logements pour percevoir des revenus locatifs ou réaliser des plus-values, souvent grâce à des financements étrangers qui leur permettent de contourner les restrictions locales sur les prêts.

La politique sud-coréenne face aux tendances mondiales

La Corée du Sud n’est pas le seul pays à durcir les règles relatives à la propriété immobilière des étrangers. Ces dernières années, l’Australie, le Canada et la Nouvelle-Zélande, entre autres, ont instauré ou prolongé des interdictions d’achat de logements par des étrangers, invoquant des préoccupations similaires concernant l’accessibilité financière et la stabilité du marché.

• Australie : a interdit aux étrangers d’acheter des logements existants pour deux ans à compter d’avril 2025.
• Canada : a instauré en janvier 2023 une interdiction de deux ans des achats de logements par des étrangers, qui a ensuite été prolongée.
• Chine : n’accorde aux étrangers que des droits d’usage du sol (et non la pleine propriété) et exige au moins un an de résidence avant tout achat.

Aux États-Unis, le sujet suscite de vifs débats aux niveaux fédéral et étatique. Au moins 22 États ont adopté des lois limitant la propriété étrangère de terres agricoles ou sensibles, certaines mesures visant spécifiquement les acheteurs chinois, russes, iraniens et nord-coréens. La loi adoptée par la Floride en 2023, qui interdit aux citoyens chinois ne disposant pas d’un statut de résident permanent de posséder des biens immobiliers, a donné lieu à des recours en justice et à un débat national.

Des groupes de défense des droits, comme le Committee of 100, ont exprimé leurs inquiétudes : de telles lois peuvent légitimer des discours xénophobes et toucher de manière disproportionnée les personnes de couleur, puisque la plupart des pays visés ont une population majoritairement non blanche. Leurs partisans estiment toutefois que ces mesures sont nécessaires pour protéger la sécurité nationale et garantir aux résidents locaux un accès équitable au logement.

Quelles conséquences les nouvelles règles auront-elles pour les résidents étrangers et les expatriés ?

Pour les Américains et les autres étrangers qui vivent et travaillent en Corée du Sud, les nouvelles règles ajoutent une difficulté à un marché immobilier déjà complexe. Les résidents de longue durée titulaires des visas appropriés, comme le visa F-5-1 de résident permanent général ou le visa F-5-2 de résident permanent au titre du mariage, peuvent toujours acheter un bien, à condition de respecter les obligations de résidence. En revanche, les investisseurs non-résidents et ceux qui souhaitent acheter un logement pour le louer ou spéculer auront beaucoup plus de mal à accéder au marché.

Les acheteurs étrangers doivent également se familiariser avec le système fiscal coréen, qui comprend un impôt progressif sur le revenu, des cotisations obligatoires à l’assurance maladie et des obligations déclaratives concernant les avoirs détenus à l’étranger. Les citoyens américains, par exemple, doivent déposer chaque année une déclaration fiscale auprès de l’IRS et peuvent bénéficier de l’exclusion des revenus du travail réalisés à l’étranger ou du crédit d’impôt pour impôts étrangers afin d’éviter la double imposition.

Pour de nombreux expatriés, le coût de la vie reste élevé à Séoul, où le loyer d’un appartement d’une chambre dans le centre-ville varie entre 800 et 1 200 dollars par mois. Les dépôts de garantie élevés (jeonse) sont courants et les produits importés peuvent coûter cher. Les transports en commun sont toutefois efficaces en Corée, et le système de santé est moderne et accessible.

Débat et critiques : équité, efficacité et conséquences imprévues

Les nouvelles restrictions ont suscité un débat parmi les responsables politiques, les économistes et la population. Leurs partisans estiment qu’elles sont nécessaires pour freiner la spéculation, stabiliser les prix et répondre aux préoccupations liées à l’équité. Leurs détracteurs se demandent toutefois si ces règles auront un effet significatif sur l’accessibilité globale des logements ou si elles ne feront que déplacer les activités spéculatives vers d’autres segments du marché.

Kwon Dae-jung, professeur d’immobilier à l’université Sogang, a fait remarquer : « Les étrangers contractent des prêts auprès de banques étrangères pour acheter des logements ici, ce qui fausse le marché immobilier local. »

D’autres soulignent que la grande majorité des acheteurs étrangers sont des résidents de longue durée ou des expatriés, et non des spéculateurs. Selon eux, l’attention portée à la propriété étrangère risque de détourner l’attention de problèmes structurels plus profonds du marché immobilier coréen, tels que l’offre limitée, les restrictions d’urbanisme et la concentration de l’activité économique à Séoul.

Des experts juridiques ont également exprimé des doutes quant à la constitutionnalité de mesures ciblant les acheteurs selon leur nationalité, évoquant le principe de réciprocité et le risque de violation d’accords internationaux. Jusqu’à présent, la plupart des mesures coréennes ont porté sur les obligations de résidence et d’utilisation, plutôt que sur des interdictions générales fondées sur la citoyenneté.

La question de l’application des règles se pose également. Le gouvernement a promis une surveillance stricte et des sanctions contre les contrevenants, mais le contrôle du respect des obligations, notamment par les propriétaires non-résidents, pourrait s’avérer difficile. Certains analystes mettent en garde contre le risque que des politiques trop restrictives découragent les investissements étrangers ou créent des failles imprévues.

Quelles seront les prochaines étapes ?

Le gouvernement a indiqué qu’il suivrait de près l’impact des nouvelles règles et les adapterait si nécessaire. Si ces mesures parviennent à refroidir le marché immobilier et à réduire les activités spéculatives, elles pourraient être prolongées ou étendues. Dans le cas contraire, les responsables politiques pourraient envisager d’autres mesures, comme une hausse des impôts pour les propriétaires non-résidents ou de nouvelles restrictions sur les financements étrangers.

Le débat sur la propriété étrangère devrait se poursuivre, en Corée comme ailleurs dans le monde. Alors que l’accès au logement reste un enjeu pressant dans de nombreux pays, les gouvernements devront faire des choix difficiles pour concilier l’ouverture aux investissements étrangers et la nécessité de protéger les résidents locaux et d’assurer la stabilité du marché.

En bref

• La Corée du Sud a imposé de nouvelles restrictions strictes aux achats de logements par des étrangers à Séoul, dans la province de Gyeonggi et à Incheon, en vigueur depuis le 26 août 2025.
• Les acheteurs étrangers doivent obtenir une autorisation préalable, emménager dans le logement dans les quatre mois et y résider pendant au moins deux ans.
• La mesure vise à freiner la spéculation, à stabiliser les prix et à répondre aux préoccupations liées à l’équité, dans un contexte de forte hausse des transactions étrangères, notamment celles réalisées par des ressortissants chinois et américains.
• Des restrictions similaires sont adoptées dans d’autres pays, signe d’une tendance mondiale au renforcement des contrôles sur les investissements immobiliers étrangers.
• Les nouvelles règles suscitent un débat sur leur efficacité, leur équité et leurs éventuelles conséquences imprévues. Leur application fera l’objet d’un suivi et elles pourraient être ajustées à l’avenir.