Crise de la surabondance de logements à Pattaya et dans le Grand Bangkok : causes, conséquences et perspectives de reprise

Surabondance de logements en Thaïlande : un défi qui se profile pour Pattaya et le Grand Bangkok

Longtemps considéré comme un pilier de l’économie nationale, le secteur immobilier thaïlandais est confronté à un défi de taille : la surabondance croissante de logements dans plusieurs secteurs clés du Grand Bangkok et dans la ville côtière très prisée de Pattaya. Selon les experts du secteur, il faudra trois à quatre ans, voire davantage, pour écouler ce stock de logements et de copropriétés invendus, avec des conséquences importantes pour les promoteurs, les investisseurs et les acheteurs.

Le problème concerne principalement 15 zones résidentielles situées dans la périphérie de Bangkok et le long des axes proches de Pattaya, où des milliers de logements restent invendus. La situation est aggravée par le ralentissement général de l’économie, l’évolution des préférences des acheteurs et les changements de politique publique. Cet article examine les causes et les conséquences de la surabondance de logements en Thaïlande, ainsi que les solutions envisageables, à la lumière des analyses d’experts, des données du marché et des dernières évolutions du secteur immobilier.

Où la surabondance est-elle la plus marquée ?

Le phénomène se concentre dans certains quartiers et le long de certains axes, à Bangkok et dans ses environs, ainsi qu’en direction de Pattaya. Selon le Centre thaïlandais de recherche et d’évaluation immobilières de l’Agency for Real Estate Affairs (AREA), les zones les plus touchées sont notamment :

• Nawamin
• Klong Rangsit
• Lam Luk Ka
• Srinakarin-Thepharak
• Pak Nam
• Bang Na-Trat
• Pracha Uthit
• Ekachai-Bang Bon
• Mahachai-Saetthakit
• Bang Bua Thong
• Lat Lum Kaeo

Dans ces zones, la majeure partie des logements invendus se compose de maisons de ville et de copropriétés dont le prix est inférieur à 3 millions de bahts (environ 80 000 dollars), souvent situées loin des centres-villes. Ces biens ne correspondent ni au pouvoir d’achat ni aux préférences des habitants, ce qui ralentit les ventes et fait grossir le stock de logements disponibles.

Pattaya en ligne de mire : deux marchés contrastés

Pattaya, ville associée au tourisme et à la vie en bord de mer, présente un tableau contrasté. D’un côté, les lancements de nouveaux projets de copropriétés se sont multipliés : près de 7 000 logements ont été mis sur le marché au premier semestre 2024 à eux seuls, selon Colliers International Thailand. C’est le chiffre le plus élevé depuis trois ans et il dépasse largement le rythme historique d’absorption du marché. De l’autre, le segment du luxe, et notamment les copropriétés de prestige en bord de mer, continue d’attirer une forte demande d’acheteurs thaïlandais et étrangers, en particulier chinois et russes.

Phattarachai Taweewong, directeur de la recherche chez Colliers, souligne que si des quartiers comme Jomtien et Wong Amat restent prisés, l’ampleur des nouvelles mises sur le marché risque de provoquer une surabondance durable. « Le marché ne devrait pas dépasser 4 000 nouveaux logements par an. Pourtant, 6 997 logements ont déjà été mis sur le marché au premier semestre de cette année », avertit-il.

Parallèlement, le taux moyen d’écoulement des copropriétés à Pattaya atteint 76 %, et même 87 % dans certains secteurs, comme Pattaya City. Toutefois, le rythme rapide des nouveaux lancements menace de dépasser la demande, en particulier dans les segments intermédiaire et d’entrée de gamme.

Quelles sont les causes de cette surabondance ?

Plusieurs facteurs étroitement liés alimentent la crise de la surabondance à Pattaya et dans le Grand Bangkok :

• Ralentissement économique et endettement élevé des ménages : la croissance économique thaïlandaise est restée atone et la dette des ménages dépasse désormais 90 % du PIB, contre 60 % avant la crise financière asiatique de 1997. Ce niveau d’endettement limite la capacité des acheteurs à obtenir un prêt immobilier, notamment pour les biens de moins de 3 millions de bahts.
• Accès limité au financement : les banques ont durci leurs critères de prêt, en particulier pour les acheteurs aux revenus moyens et modestes. Dans certaines zones, le taux de refus des prêts destinés aux acheteurs de logements abordables atteint 50 %, selon Khaosod English.
• Décalage entre l’offre et la demande : les promoteurs continuent de lancer de nouveaux projets en périphérie, souvent sans évaluer suffisamment la demande locale ni les préférences des acheteurs. Beaucoup de logements sont situés loin des transports en commun et des pôles d’emploi, ce qui les rend moins attrayants pour les habitants potentiels.
• Évolution de la démographie et des préférences : les jeunes acheteurs et les actifs urbains privilégient de plus en plus les copropriétés dotées d’équipements modernes et bien desservies par les transports, tandis que les retraités et les expatriés recherchent des biens en bord de mer ou de type résidence de vacances. La majeure partie des logements invendus ne correspond pas à ces tendances.
• Dépendance au tourisme : le marché immobilier de Pattaya est étroitement lié au secteur touristique. Le retour des visiteurs internationaux a soutenu la demande de copropriétés de luxe, mais les segments intermédiaire et d’entrée de gamme restent sensibles aux variations du nombre de touristes et à la conjoncture économique mondiale.

Le point de vue des experts sur la crise

M. Sophon Pornchokchai, président de l’AREA, appelle à la prudence :

Il est conseillé aux promoteurs d’éviter de lancer de nouveaux projets dans ces zones saturées, sauf s’ils proposent un meilleur design ou un rapport qualité-prix supérieur pour attirer les acheteurs. La lenteur des ventes et le risque d’échec des projets sont réels.

Les analystes de KKP Research et du SCB Economic Intelligence Centre avertissent que, sans réformes destinées à accroître les revenus et à attirer les investissements étrangers, la Thaïlande pourrait connaître une « décennie perdue », marquée par la stagnation de la valeur des biens immobiliers, comme au Japon dans les années 1990.

Comment les promoteurs et les investisseurs réagissent-ils ?

La crise de la surabondance contraint les promoteurs à revoir leurs stratégies. Certains, comme SC Asset Corporation, se diversifient dans des activités autres que l’immobilier, notamment l’hôtellerie, les zones industrielles et même la location d’appartements à l’étranger. D’autres privilégient les activités générant des revenus récurrents et réduisent les lancements de nouveaux projets résidentiels.

Pour les investisseurs, le tableau est contrasté. Si les emplacements de premier choix à Bangkok et Pattaya offrent encore des rendements locatifs intéressants et un potentiel de valorisation à long terme, les zones en situation de surabondance présentent des risques importants. Les acheteurs étrangers, notamment chinois et russes, continuent de soutenir la demande de copropriétés de luxe, mais les segments intermédiaire et d’entrée de gamme affichent des taux de vacance plus élevés et une progression plus lente des prix.

Le marché locatif, une éclaircie ?

Malgré le ralentissement des ventes, le marché locatif de Bangkok résiste. Les loyers des biens résidentiels ont augmenté de 3 % sur un an, avec une hausse encore plus forte dans les secteurs proches des transports en commun et des pôles commerciaux. Les copropriétés représentent la grande majorité des biens proposés à la location et procurent des revenus réguliers aux propriétaires et aux investisseurs. Toutefois, le marché locatif ne pourra probablement pas absorber à lui seul toute l’offre excédentaire, surtout dans les zones périphériques.

Politiques publiques et perspectives de reprise

Le gouvernement thaïlandais a adopté diverses mesures pour stimuler le marché immobilier, notamment en ajustant les ratios prêt-valeur et en réduisant les frais de transfert et d’hypothèque. Ces mesures ont toutefois principalement profité aux acheteurs et aux investisseurs haut de gamme, et n’ont guère soulagé le reste du marché.

Les experts estiment que des mesures plus ciblées sont nécessaires, notamment :

• Élargir l’accès au financement pour les acheteurs aux revenus moyens
• Réduire les impôts fonciers et immobiliers pour les logements abordables
• Encourager les investissements étrangers en assouplissant de manière encadrée les règles de propriété
• Investir dans les infrastructures et les transports en commun pour rendre les zones périphériques plus attrayantes

La situation politique joue également un rôle. Le retour au pouvoir de la famille Shinawatra a fait naître l’espoir d’un regain d’investissements dans les infrastructures et de politiques populistes susceptibles de stimuler la demande de logements. Des inquiétudes persistent toutefois quant à la stabilité politique, à la dette publique et à l’efficacité des mesures gouvernementales.

Segmentation du marché : gagnants et perdants

La crise de la surabondance ne touche pas uniformément tous les segments du marché. Alors que les copropriétés d’entrée et de milieu de gamme en périphérie peinent à se vendre et affichent des taux de vacance élevés, les biens de luxe en bord de mer à Pattaya et les copropriétés de premier choix dans le centre de Bangkok continuent de susciter une forte demande et de se vendre à prix élevé.

À titre d’exemple, PTY Residence Sai 1, un programme de copropriétés de luxe en bord de mer à Pattaya lancé par Sansiri, a écoulé en quelques heures l’intégralité de son contingent réservé aux acheteurs étrangers, pour un montant de 1,85 milliard de bahts. Cela illustre l’attrait durable des biens de qualité bien situés, même dans un marché globalement difficile.

Conseils aux investisseurs : avancer avec prudence

Les experts du secteur recommandent aux investisseurs de privilégier la qualité et l’emplacement plutôt que le volume. Les biens situés dans des quartiers établis, bien desservis par les transports, dotés de services et où la demande locative est soutenue devraient mieux résister que ceux des zones en situation de surabondance. Une vérification approfondie est indispensable, en particulier pour les achats sur plan ou auprès de petits promoteurs.

Conséquences plus larges pour l’économie thaïlandaise

Le secteur immobilier est un moteur majeur de l’économie thaïlandaise : il soutient des millions d’emplois et contribue fortement au PIB. Un ralentissement prolongé pourrait avoir des répercussions sur la construction, la finance et les secteurs connexes. Le marché a toutefois déjà fait preuve de résilience, en se redressant après des crises comme le krach financier asiatique de 1997 et la pandémie de COVID-19.

À l’avenir, la reprise dépendra d’une combinaison d’ajustements dictés par le marché, de politiques publiques et de tendances économiques plus générales. Les promoteurs qui sauront s’adapter à l’évolution des préférences des acheteurs, privilégier la qualité et gérer prudemment l’offre seront les mieux placés pour traverser cette période difficile.

En résumé

• La Thaïlande est confrontée à une importante surabondance de logements dans des zones clés du Grand Bangkok et de Pattaya, avec des milliers de logements invendus concentrés en périphérie.
• Cette surabondance s’explique par le ralentissement économique, l’endettement élevé des ménages, l’accès limité au financement et le décalage entre l’offre et la demande.
• Le segment des copropriétés de luxe à Pattaya reste solide, mais les biens de milieu et d’entrée de gamme risquent de connaître une vacance prolongée et une stagnation des prix.
• Les promoteurs se diversifient et réduisent les nouveaux lancements, tandis qu’il est conseillé aux investisseurs de privilégier la qualité et l’emplacement.
• Les mesures publiques ont eu jusqu’ici un impact limité ; des politiques plus ciblées sont nécessaires pour stimuler la demande et absorber l’excédent d’offre.
• La reprise du secteur immobilier dépendra des réformes économiques, des investissements dans les infrastructures et de la capacité des promoteurs à s’adapter à l’évolution du marché.