La densification incontrôlée des logements remodèle Karachi

Le visage changeant des quartiers de Karachi

Karachi, la plus grande métropole du Pakistan et son moteur économique, connaît une profonde transformation. Autrefois caractérisés par des communautés dynamiques et soudées et des rues ouvertes où les enfants jouaient librement, de nombreux quartiers de la ville semblent aujourd’hui étouffer sous la pression constante d’une densification incontrôlée de l’habitat. Alors que la population augmente et que les logements abordables se raréfient, les familles sont contraintes de s’adapter, remodelant le paysage urbain, souvent au détriment de la sécurité, des infrastructures et de la qualité de vie.

À Paposh Nagar, Delhi Colony, Lyari et Punjab Colony, les signes de cette transformation sont partout. Les rues autrefois animées sont devenues trop étroites pour qu’on puisse y marcher confortablement. L’eau arrive à peine jusqu’aux robinets des habitations, et le sentiment d’appartenance qui caractérisait ces quartiers s’estompe. L’asphyxie urbaine de Karachi ne se résume pas aux bâtiments et aux infrastructures : elle tient aussi aux difficultés quotidiennes de millions d’habitants en quête de dignité, de sécurité et d’un lieu qu’ils puissent appeler leur foyer.

Pourquoi cette densification ?

La crise du logement à Karachi s’enracine dans un enchevêtrement complexe de facteurs : urbanisation rapide, croissance démographique, difficultés économiques et faiblesse de la planification urbaine. Selon le dernier recensement, la population de la ville augmente de près de 3 % par an. Parmi ses habitants, 68 % appartiennent à la catégorie des bas revenus et 22 % à celle des revenus moyens. La demande de logements abordables dépasse largement l’offre, faisant grimper les prix de l’immobilier au-delà des moyens de la plupart des familles.

En conséquence, des familles qui aspiraient autrefois à vivre dans des foyers nucléaires se regroupent désormais au sein de ménages élargis. Au Pakistan, un ménage compte en moyenne 6,4 personnes et 55 % des foyers sont multigénérationnels, selon un rapport des Nations unies publié en 2019. Pour beaucoup, le seul moyen de faire face à la hausse des coûts et au manque d’espace consiste à ajouter des étages aux maisons existantes, à diviser des parcelles ou à agrandir des bâtiments sans autorisation, souvent sans contrôle réglementaire ni respect des normes de sécurité.

Pressions économiques et solutions informelles

Les faibles revenus des ménages, le coût élevé de la construction et l’accès limité au crédit classique ont contraint les familles à improviser. Beaucoup financent l’agrandissement de leur logement grâce à leur épargne personnelle ou à des prêts informels. Les litiges liés à un héritage se règlent parfois par la vente de parcelles à des promoteurs, qui y construisent des immeubles de plusieurs étages et vendent ensuite les étages séparément à des familles nucléaires. À Delhi Colony, par exemple, des parcelles mesurant à l’origine 120 yards carrés ont été divisées en lots de 40 yards carrés, puis aménagées en logements sur plusieurs étages, dotés d’escaliers étroits et de petites salles de bains.

Ces adaptations peuvent apporter un répit à court terme, mais elles contribuent aussi au surpeuplement, à la saturation des ressources et à la dégradation continue des conditions de vie. La quête d’un logement abordable se heurte à l’envolée des prix de l’immobilier, à la réduction des espaces habitables, à la mauvaise qualité des constructions et à la généralisation des pots-de-vin versés aux autorités pour accéder aux infrastructures ou réaliser des extensions non autorisées.

Les conséquences sur les infrastructures et les services

À mesure que davantage de familles s’entassent sur les mêmes parcelles, les infrastructures déjà fragiles de Karachi subissent une pression accrue. Les raccordements à l’électricité, au gaz et à l’eau sont souvent prolongés sans pénalité, alors même que le nombre de logements augmente. Les autorités fondent généralement leurs autorisations sur la surface bâtie d’une parcelle plutôt que sur le nombre de familles qui y vivent, ce qui permet aux promoteurs d’ajouter des étages avec peu de contrôles.

Cette lacune réglementaire a de graves conséquences. Dans bien des cas, la capacité des canalisations d’eau et d’assainissement reste inchangée alors que le nombre d’habitants est multiplié par quatre ou davantage. L’accès à l’eau potable est devenu la préoccupation la plus urgente : de nombreux foyers dépendent de puits communs ou de sources contaminées. Le mauvais état des réseaux de drainage entraîne de fréquentes inondations et des maladies hydriques, tandis que l’approvisionnement en électricité et en gaz est souvent peu fiable en raison de la surcharge des réseaux et des délestages fréquents.

Surpeuplement et baisse de la qualité de vie

Sur des parcelles initialement prévues pour une seule famille de six personnes, il arrive désormais que quatre familles ou plus vivent dans des bâtiments agrandis en hauteur. Cette forte hausse de l’occupation exerce une pression considérable sur les services essentiels et complique le quotidien des habitants. Les rues se sont rétrécies, les espaces ouverts ont disparu et le sentiment d’appartenance à la communauté s’est érodé, les familles se repliant dans des logements exigus et isolés.

Dans de nombreuses villes du monde, les impôts fonciers et les taxes sur les infrastructures sont calculés en fonction du nombre de familles qui occupent un bien. Or, dans les quartiers résidentiels densément peuplés de Karachi, l’absence d’une telle réglementation complique sérieusement le maintien d’un accès régulier aux services de base.

Risques pour la sécurité et qualité des constructions

La conséquence la plus alarmante de la densification incontrôlée est sans doute la baisse de la qualité des constructions et le risque croissant d’effondrement. De nombreux incidents impliquant l’écroulement de murs, de toits ou de bâtiments entiers ont été signalés dans les quartiers de la ville. En septembre 2024, à Paposh Nagar, le mur d’un bâtiment voisin s’est effondré sur le toit provisoire d’une parcelle adjacente, tuant une personne. En août 2024, le toit d’un bâtiment construit sur une parcelle de 60 yards carrés à Lyari s’est effondré après de fortes pluies, faisant deux morts et cinq blessés.

Ces drames ne sont pas isolés. Lors de discussions de groupe avec les habitants, il apparaît que de nombreux propriétaires méconnaissent les règles de sécurité structurelle. Certains estiment que « tant que ça tient, c’est bon » ou que «… au moins, c’est un abri à nous ». Pour les familles à faibles revenus, le besoin immédiat d’un toit prend souvent le pas sur les inquiétudes liées à la sécurité à long terme et à la solidité des bâtiments.

Exploitation et réglementation insuffisante

Conscients du manque de connaissances des propriétaires et de leurs budgets serrés, entrepreneurs et maçons rognent souvent sur la qualité des travaux pour augmenter leurs bénéfices. Les autorités de contrôle n’interviennent généralement que lorsque les bâtiments dépassent manifestement les limites autorisées ; à ce stade, une grande partie des travaux, souvent réalisés dans la précipitation et sans temps de séchage adapté, a déjà compromis la sécurité. Arif Patel, président de l’All Nazimabad Builders and Developers Association, reconnaît le problème :

Tout bâtiment de trois étages ou plus, approuvé par la SCBA, doit faire l’objet d’inspections régulières et respecter l’ensemble des règles de sécurité. Sur le papier, cette responsabilité est bien reconnue. Dans les faits, cependant, ces inspections sont souvent mal effectuées et la qualité des constructions est fréquemment inférieure aux normes exigées.

L’instabilité structurelle est un problème majeur dans les bâtiments mal construits. Les observateurs constatent souvent que des bâtiments oscillent verticalement, signe d’un mauvais alignement ou d’une inclinaison de la structure. Un examen plus attentif révèle des défauts encore plus inquiétants : armatures minimales, barres d’acier de faible qualité, chaînages horizontaux insuffisants et béton contenant davantage de sable que ne le prévoient les normes. Beaucoup de constructions commencent par des bâtiments bas, auxquels on ajoute des étages sans renforcer les fondations, au risque de compromettre leur stabilité à long terme.

Un contexte plus large : échecs de l’urbanisme et des politiques publiques

La crise du logement à Karachi ne résulte pas simplement de choix individuels ou de difficultés économiques : elle révèle des défaillances plus profondes de l’urbanisme, de la gouvernance et des politiques publiques. De nombreuses villes pakistanaises, dont Karachi, ne disposent pas de plans directeurs complets, ce qui favorise un développement anarchique et des infrastructures insuffisantes. Les conflits fonciers, le manque de clarté des droits de propriété et la corruption entravent également le développement de logements adaptés.

Le Pakistan dispose de codes de la construction, mais leur application reste insuffisante, en particulier dans les quartiers informels et les zones périurbaines. Le non-respect des règles entraîne des constructions dangereuses, comme l’ont montré les ravages du séisme au Cachemire en 2005 et des inondations de 2022. Des programmes gouvernementaux comme le Naya Pakistan Housing Programme visent à fournir des logements de qualité, mais leur mise en œuvre se heurte à des difficultés et nombre de ces dispositifs ne ciblent pas les catégories les plus pauvres.

Facteurs socioculturels et économiques

À Karachi, la qualité du logement est étroitement liée aux revenus des ménages, à l’accès au crédit et aux normes socioculturelles. La cohabitation de familles élargies accentue le manque d’espace et entraîne le surpeuplement. Les normes culturelles privilégient parfois les grands domaines familiaux au détriment de l’intimité individuelle, ce qui influe sur la conception et le confort des logements. Les ménages dirigés par des femmes rencontrent des difficultés supplémentaires pour se loger, en raison de droits de propriété limités et d’une faible autonomie financière.

Le changement climatique ajoute un autre facteur de risque. Karachi est exposée aux séismes, aux inondations et aux fortes chaleurs, qui peuvent endommager les logements mal construits. Les habitations résilientes au climat restent rares en raison de leur coût et du manque de sensibilisation, même si des solutions comme les blocs de terre comprimée, les logements en bambou et les maisons alimentées à l’énergie solaire offrent des alternatives durables.

Des pistes de solution

Pour répondre à la crise du logement à Karachi, il faut une approche multidimensionnelle qui dépasse les mesures provisoires. Des urbanistes et des experts comme Arif Hasan soulignent la nécessité d’une planification urbaine globale, d’investissements dans les infrastructures et de politiques favorisant un accès équitable au logement. Les solutions durables doivent tenir compte de la diversité socio-économique de la population et associer les communautés afin d’assurer leur efficacité et leur résilience à long terme.

• Mesures économiques : Développer les dispositifs de financement du logement abordable, subventionner les matériaux de construction pour les ménages à faibles revenus et soutenir les initiatives de microfinance.
• Réformes des politiques publiques : Renforcer les codes de la construction, simplifier les procédures de propriété foncière et améliorer la planification urbaine pour prévenir le développement anarchique.
• Développement des infrastructures : Investir dans l’accès à l’eau, à l’assainissement et à l’énergie, en particulier dans les quartiers informels.
• Adaptation au changement climatique : Promouvoir des techniques de construction résistantes aux catastrophes et des logements résilients au climat.
• Participation des habitants : Associer les résidents aux projets de rénovation des bidonvilles et veiller à ce que les solutions répondent aux besoins locaux.

La rénovation des bidonvilles sur place, comme dans le cadre de l’Orangi Pilot Project, a donné des résultats prometteurs, mais doit être développée à plus grande échelle. L’amélioration des réseaux de transports publics pourrait également alléger la pression sur le marché du logement urbain en permettant aux travailleurs à faibles revenus de s’installer plus facilement dans des zones éloignées et peu développées où les loyers sont moins élevés.

En bref

• La croissance rapide de la population de Karachi et le manque de logements abordables ont entraîné une densification incontrôlée, en particulier dans les quartiers à revenus faibles et moyens.
• Les familles s’adaptent en ajoutant des étages, en divisant des parcelles et en agrandissant leurs logements sans autorisation, souvent au détriment de la sécurité et de la qualité de vie.
• Le surpeuplement, la mauvaise qualité des constructions et le manque de contrôle réglementaire ont provoqué de fréquents effondrements de bâtiments et accentué la pression sur les infrastructures.
• La crise s’explique par les difficultés économiques, la faiblesse de la planification urbaine et les défaillances des politiques publiques, tandis que les programmes gouvernementaux peinent à répondre aux besoins des habitants les plus pauvres.
• Pour y répondre, il faut des mesures économiques, des réformes des politiques publiques, des investissements dans les infrastructures, une adaptation au changement climatique et la participation des communautés.
• Sans réformes résolues et planification inclusive, les communautés défavorisées de Karachi continueront de payer le prix d’un système qui ignore leurs besoins depuis longtemps.