Le Kazakhstan envisage de réduire les apports initiaux des prêts immobiliers, alors que les acheteurs et les promoteurs sont sous pression

Une baisse de l’apport initial est à l’étude, tandis que le coût du logement reste sous pression

Le Kazakhstan envisage de réduire les paiements initiaux exigés dans le cadre des programmes de logement, alors que le gouvernement cherche à achever 20,4 millions de mètres carrés de logements d’ici à la fin de 2026. Le Premier ministre Olzhas Bektenov a chargé l’Agence de régulation et de développement du marché financier et le ministère de l’Industrie et de la Construction de préparer des propositions. La directive a été rendue publique les 13 et 14 octobre.

Un article publié le 13 octobre 2026 à 17 h 57 indique que l’Agence de régulation et de développement du marché financier et le ministère de l’Industrie doivent « élaborer des propositions complémentaires en vue de mettre en place des mécanismes permettant de réduire le montant de l’apport initial ». Cette formulation est traduite de l’article ; les sources fournies ne comprennent ni la directive officielle ni la date limite de remise des propositions.

La mesure envisagée répond à un obstacle concret : même un prêt immobilier subventionné peut exiger plusieurs millions de tengués avant que l’acheteur ne reçoive les clés. Pour un appartement coûtant 20 millions de tengués, un apport de 10 % représente 2 millions de tengués à réunir. Une exigence de 20 % double cette somme, qui atteint alors 4 millions.

La spécialiste de la promotion immobilière, de la construction et de la rénovation Dilyara Seitnurova estime que la demande de logements est freinée par les difficultés de financement, et non qu’elle a disparu. Elle est favorable à une baisse des apports initiaux, tout en soulignant que les acheteurs doivent aussi pouvoir accéder à des prêts abordables et que les promoteurs ont besoin de financements suffisants pour mener leurs projets à terme.

Son analyse fait ressortir trois facteurs de pression : la hausse du taux de taxe sur la valeur ajoutée, le durcissement des règles encadrant les sommes versées par les acheteurs pendant la construction et les restrictions à l’accès à l’épargne retraite. Chacun touche une étape différente de la même transaction, du prix de l’appartement aux sommes qu’un ménage peut y consacrer.

Le gouvernement a demandé des propositions, sans annoncer de nouvelle exigence concernant l’apport initial. Aucun nouveau pourcentage, aucune date d’entrée en vigueur ni aucune échéance pour la remise des propositions n’ont été annoncés. Pour les acheteurs potentiels, les exigences actuelles des programmes continuent donc de déterminer le montant à épargner.

Ce que les acheteurs doivent payer actuellement

Le règlement officiel du programme Nauryz d’Otbasy Bank exige un apport initial d’au moins 20 % du montant du prêt, ou de 10 % pour l’achat d’un logement neuf dont les travaux de finition sont achevés. Le programme 5-10-20 prévoit lui aussi un apport minimum de 10 %.

L’apport initial correspond à la part du prix d’achat d’un logement que l’acheteur paie d’avance. Le prêt immobilier finance le reste, que l’emprunteur rembourse au fil du temps avec des intérêts. Réduire l’apport diminue l’épargne nécessaire au départ, mais augmente le montant emprunté si le prix et les autres conditions du prêt restent inchangés.

Pour un logement évalué à 20 millions de tengués, passer d’un apport de 20 % à un apport de 10 % ferait passer la somme à verser d’avance de 4 à 2 millions de tengués. La part financée augmenterait de 16 à 18 millions de tengués. Il s’agit d’un exemple fondé sur les pourcentages actuels, et non d’une proposition annoncée par le gouvernement.

Ces exemples basés sur le prix d’achat ne constituent pas des calculs de l’apport exigé par le programme Nauryz : son règlement officiel exprime le montant minimum en pourcentage du montant du prêt.

Le revenu du ménage reste déterminant pour savoir si cette évolution serait utile. Une famille peut parvenir à réunir un apport moins élevé tout en ayant des difficultés à rembourser chaque mois. Un apport réduit et des mensualités abordables répondent donc à deux aspects distincts de l’achat : le premier facilite l’accès au programme, tandis que les secondes déterminent si le ménage peut continuer à payer.

Le gouvernement veut des logements achevés, pas seulement des immeubles terminés

Bektenov a fait de la livraison des 20,4 millions de mètres carrés prévus une priorité dans le secteur de la construction. Ses instructions portent également sur l’état des logements au moment où leurs occupants en prennent possession.

Le Premier ministre Olzhas Bektenov a déclaré que les logements devaient être prêts à être occupés, avec les infrastructures et les équipements nécessaires :

« Parallèlement, les logements doivent être entièrement achevés et dotés des infrastructures et équipements nécessaires », a déclaré Bektenov.

Les akimats régionaux, les autorités exécutives locales, ont reçu pour consigne de préparer les terrains à l’avance et d’accélérer les travaux d’infrastructure. Les équipements mentionnés comprennent l’eau, le chauffage, l’électricité, l’accès routier et l’aménagement paysager. Ces services déterminent si une famille peut réellement emménager dans un immeuble achevé.

Le lien avec la politique du crédit immobilier est concret. Un acheteur a besoin à la fois de conditions d’achat supportables et d’un logement habitable. Les promoteurs dépendent également du raccordement rapide aux réseaux et de la préparation des terrains pour livrer leurs projets. Les instructions du gouvernement placent le financement et la préparation des chantiers au même rang de priorité.

Pourquoi la construction peut progresser malgré la faiblesse de la demande de logements

L’économie kazakhe a progressé de 4,2 % au cours des neuf mois évoqués dans le compte rendu de la réunion gouvernementale, tandis que le secteur de la construction a connu une croissance de 11,5 %. Sur la base de ces deux chiffres, la construction a donc progressé environ 2,7 fois plus vite que l’économie.

Seitnurova estime que les grands projets d’infrastructure publics soutiennent l’activité du secteur, alors que les promoteurs de logements privés et les ménages rencontrent des difficultés de financement. Elle évoque un plan d’infrastructures de 90 milliards de dollars d’ici à 2029, en plus de l’objectif de livraison de logements.

Les chiffres de la construction couvrent un éventail de travaux plus large que les achats de logements. Les dépenses d’infrastructure peuvent maintenir l’activité des entreprises du bâtiment, tandis que les familles restent incapables de réunir un apport ou d’obtenir un prêt immobilier. Le logement privé dépend plus directement du pouvoir d’achat des ménages et des financements accessibles aux entreprises qui construisent les biens.

Les estimations de Seitnurova décrivent un marché privé bien plus tendu. Elle affirme que l’offre légale de logements a presque diminué de moitié, qu’environ 12 % des entreprises ont repris leur activité au premier trimestre et que jusqu’à 70 % des transactions du marché se font en espèces. Elle précise qu’il s’agit d’estimations du secteur, et non de statistiques officielles.

Selon son analyse, l’accès limité aux prêts immobiliers freine les achats tandis que l’offre de logements se contracte. L’estimation concernant les transactions en espèces est particulièrement pertinente pour la mesure envisagée : une baisse de l’apport viserait les acheteurs qui ont besoin d’un prêt pour conclure leur achat, et non ceux qui peuvent régler eux-mêmes la totalité du prix.

Les changements fiscaux pourraient compliquer la constitution d’un apport

Seitnurova considère également le passage de la taxe sur la valeur ajoutée à 16 % en 2026 comme une source de pression, en rappelant que les ventes de logements étaient auparavant exonérées. La taxe sur la valeur ajoutée, généralement désignée par son sigle, TVA, est un impôt prélevé sur les ventes imposables.

Selon elle, les promoteurs s’attendent à une hausse des prix de 14 % à 20 % en raison de la charge fiscale accrue, dont les principaux effets pourraient se faire sentir en 2027 et 2028. Ces pourcentages sont des prévisions rapportées par Seitnurova, et non une hausse annoncée des prix des appartements.

Le montant de l’apport dépend à la fois du pourcentage exigé et du prix du logement. En appliquant les hausses de prix qu’elle prévoit à l’exemple d’un logement à 20 millions de tengués, on obtient un prix de 22,8 à 24 millions de tengués. Avec un apport exigé de 10 %, l’acheteur devrait réunir 2,28 à 2,4 millions de tengués, contre 2 millions avant la hausse.

Avec une exigence de 20 %, le même apport donné à titre d’exemple passerait de 4 millions de tengués à une somme comprise entre 4,56 et 4,8 millions. Une baisse du pourcentage exigé pourrait alléger la charge, tandis que la hausse des prix agirait en sens inverse. Le bénéfice final pour les acheteurs dépendrait de ces deux facteurs.

Garanties pour les acheteurs et accès aux financements de la construction

Seitnurova évoque également le nouveau Code de la construction et les règles qu’il prévoit pour les sommes versées par les particuliers dans le cadre de contrats de participation à la construction. Ces accords permettent à un acheteur de payer son logement pendant qu’il est en cours de construction, ce qui rend l’avancement des travaux et leur achèvement particulièrement importants.

Elle explique que le code autorise les promoteurs à recueillir l’argent des particuliers par le biais de tels accords uniquement si des garanties de l’État sont en place. Selon elle, l’obtention des garanties requises pose des difficultés aux petites et moyennes entreprises et pourrait réduire l’offre de logements abordables.

Ces garanties visent à protéger les acheteurs qui versent de l’argent avant l’achèvement des travaux. Seitnurova s’inquiète de la manière dont des exigences plus strictes interagissent avec les financements accessibles aux constructeurs. Si les entreprises perdent l’accès aux fonds des acheteurs sans obtenir une autre source de financement pour leurs chantiers, prévient-elle, les projets pourraient être gelés.

Elle estime que la réglementation doit être coordonnée avec des mesures favorisant les achats. Son avertissement concerne les deux parties à une transaction immobilière : les ménages ont besoin d’une solution viable pour acheter, et les promoteurs doivent disposer des fonds nécessaires pour achever les biens qu’ils vendent. Selon elle, le gel de projets pourrait priver davantage d’acheteurs des logements qu’ils ont payés.

L’épargne retraite entre aussi en ligne de compte pour l’apport

Selon Seitnurova, les retraits du Fonds de pension par capitalisation unifié du Kazakhstan ont constitué une source importante d’apports pour l’achat d’un logement. Elle indique que leur volume a augmenté de 83 % en 2025, ce qui montre l’importance prise par l’accès à cette épargne pour les achats immobiliers.

Les règles de retrait de l’épargne retraite reposent sur des seuils de suffisance minimale, qui déterminent le montant qu’une personne doit conserver sur son compte de pension. Le relèvement d’un seuil peut réduire la somme disponible pour un achat immobilier, même si le solde du compte n’a pas changé.

Seitnurova cite 52 demandes d’amélioration du logement satisfaites par le fonds entre le 5 et le 10 juin après le relèvement des seuils. Elle y voit un signe de la restriction de l’accès à l’épargne retraite. Cet exemple recense les demandes satisfaites sur une courte période ; le chiffre global des retraits mesure une évolution de leur volume sur une année.

Pour un ménage qui prévoit d’utiliser son épargne retraite afin de constituer son apport, le durcissement des règles de retrait peut accroître la somme à trouver par d’autres moyens. Une baisse de l’apport exigé pour le prêt immobilier pourrait atténuer en partie le problème, même si l’emprunteur devrait toujours satisfaire aux critères d’éligibilité et aux exigences de remboursement du programme.

Le montant des microcrédits accordés aux ménages aurait également atteint 1 400 milliards de tengués. Les microcrédits sont généralement inférieurs aux prêts immobiliers, et ce chiffre complète le tableau de l’endettement des ménages présenté en parallèle de la directive sur le logement. Le gouvernement doit améliorer l’accès au financement immobilier tout en tenant compte de la capacité de remboursement des familles.

Une norme de qualité proposée pour les logements dépasse le cadre des grandes villes

Le député Maksut Nasibulov a appelé, lors d’une séance plénière du Kurultai, à établir une norme minimale de qualité des logements, commune à tous. Sa proposition concerne les logements construits avec des fonds publics comme ceux financés par d’autres moyens. Elle élargit le débat, des coûts d’achat aux équipements dont bénéficient les habitants.

Nasibulov souhaite que les projets de logements prévoient l’éclairage, des cheminements piétonniers, des espaces verts, des aires de jeux, des installations sportives et des lieux de détente. Il a également évoqué les aménagements adaptés aux personnes âgées et aux personnes handicapées, dont les besoins sont, selon lui, négligés, en particulier dans les chefs-lieux de district et les villages.

Le député a proposé de contrôler les logements sociaux déjà construits en comparant les exigences figurant dans les documents de conception et les estimations de coûts aux travaux réellement réalisés. L’attention porterait ainsi sur la livraison des équipements promis, et pas seulement sur la remise des clés d’un bâtiment.

Nasibulov a déclaré que la norme devrait s’appliquer au-delà d’Astana et des chefs-lieux régionaux, tout en tenant compte des besoins de chaque localité. Sa proposition rejoint l’instruction de Bektenov, qui exige que les nouveaux logements soient livrés avec les infrastructures et les équipements nécessaires : l’accès à un prêt immobilier n’est qu’une partie de l’accès à un logement adapté à la vie quotidienne.

Les dates qui rythment le débat sur le logement

La proposition concernant l’apport initial s’inscrit aux côtés de changements et d’objectifs qui s’étalent sur plusieurs années. Cette chronologie permet de comprendre pourquoi Seitnurova demande aux responsables d’examiner ensemble le financement des acheteurs et celui de la construction.

• 2025 : selon Seitnurova, le volume des retraits d’épargne retraite a augmenté de 83 %, cette épargne constituant une source importante d’apports pour l’achat d’un logement.
• 2026 : le taux de TVA passe à 16 %, une évolution fiscale que Seitnurova considère comme une source de pression sur les prix à venir.
• 13 et 14 octobre 2026 : l’instruction de Bektenov demandant de préparer des propositions visant à réduire les apports initiaux pour les logements est rendue publique.
• Fin 2026 : le gouvernement vise l’achèvement de 20,4 millions de mètres carrés de logements, avec les réseaux et équipements nécessaires.
• 2027 et 2028 : Seitnurova s’attend à ce que les principaux effets de la hausse de la charge fiscale sur les prix du logement se manifestent.
• D’ici à 2029 : le plan d’infrastructures de 90 milliards de dollars cité par Seitnurova s’étend sur cette période.

Pour les acheteurs, la question la plus immédiate est de savoir si les changements proposés rendront le paiement initial plus abordable. Pour les constructeurs, l’accès au financement et la préparation des infrastructures contribueront à déterminer combien de logements arriveront sur le marché. Selon Seitnurova, les mesures de soutien à la demande doivent aller de pair avec celles qui permettent à la construction de se poursuivre.

Points clés

• Bektenov a demandé des propositions visant à réduire les apports exigés par les programmes de logement ; aucun nouveau pourcentage ni aucune date d’entrée en vigueur n’ont été annoncés.
• L’apport minimum officiel du programme Nauryz est de 20 % du montant du prêt, ou de 10 % pour un logement neuf dont les travaux de finition sont achevés.
• Le gouvernement vise l’achèvement de 20,4 millions de mètres carrés de logements d’ici à la fin de 2026, avec les infrastructures et les équipements nécessaires.
• Seitnurova avertit que les coûts fiscaux, les restrictions de financement des promoteurs et le moindre accès à l’épargne retraite pourraient peser sur les prix et l’offre.
• Ses estimations concernant la contraction de l’offre légale et la fréquence des achats en espèces sont des évaluations du secteur, et non des statistiques officielles.
• Nasibulov propose des exigences minimales de qualité des logements pour les villes, les chefs-lieux de district et les villages.