La Malaisie relance 1 726 projets immobiliers résidentiels d’une valeur de 158,16 milliards de RM, à l’approche de l’objectif de 2030

Près de 200 000 logements concernés par le plan de redressement

La Malaisie a relancé ou résolu 1 726 projets immobiliers résidentiels privés en difficulté, portant sur 199 643 logements et représentant une valeur brute de développement de 158,16 milliards de RM en août 2026, a déclaré le ministre du Logement et des Collectivités locales, Nga Kor Ming, devant le Dewan Rakyat. La majeure partie de ce total, soit 1 542 programmes comprenant 163 621 logements, a été achevée et a obtenu des certificats d’achèvement et de conformité.

Ces chiffres témoignent de progrès importants, mais ne signifient pas que tous les logements recensés dans le programme de redressement sont achevés. Cent quarante-sept autres projets ont retrouvé un rythme de construction normal, tandis que 37 programmes abandonnés ont été réhabilités, soit par leur achèvement physique, soit grâce à d’autres solutions bénéficiant aux acheteurs.

Les difficultés qui subsistent sont visibles à Kuala Lumpur. Au 31 août 2026, la capitale comptait encore sept projets immobiliers résidentiels privés abandonnés et 12 projets classés en difficulté, ces derniers concernant 6 102 acheteurs. Certains programmes approchaient de leur achèvement ; d’autres en étaient encore au stade de la planification ou étaient bloqués par des procédures judiciaires.

Nga a présenté les chiffres nationaux en les associant à l’engagement d’éliminer les projets immobiliers résidentiels en difficulté ou abandonnés d’ici à 2030. Il a lié les efforts de redressement à un suivi plus strict des projets, à des audits des comptes de développement et à un mécanisme d’achat proposé pour empêcher la réalisation de projets non viables sur le plan commercial.

Ce que recouvrent réellement les chiffres du redressement

Le total du ministère regroupe trois types de résultats. Il importe de les distinguer pour les acheteurs qui cherchent à savoir si un programme est achevé, si les travaux ont repris ou si une autre solution est en cours.

• Cent quarante-sept projets en difficulté ont retrouvé un rythme normal, concernant 29 900 logements et représentant une valeur brute de développement de 40,92 milliards de RM.
• 1 542 projets en difficulté ont été achevés et ont obtenu des certificats d’achèvement et de conformité, concernant 163 621 logements évalués à 115,74 milliards de RM.
• Trente-sept projets abandonnés ont été relancés ou résolus, concernant 6 122 logements et représentant une valeur brute de développement de 1,504 milliard de RM.

Ces catégories totalisent bien 1 726 projets et 199 643 logements. Leur valeur de développement cumulée atteint 158,164 milliards de RM, ce qui correspond au chiffre annoncé de 158,16 milliards de RM après arrondi. Certaines sources arrondissent à 1,5 milliard de RM la valeur de la composante concernant les projets abandonnés.

La valeur brute de développement, ou GDV, correspond à la valeur d’un programme immobilier, et non aux sommes dépensées par l’État pour le sauver. Le chiffre de 158,16 milliards de RM ne doit donc pas être interprété comme le montant des dépenses publiques, des indemnisations versées aux acheteurs ou des fonds recouvrés.

Le ministère donne également au terme « redressement » un sens plus large que le seul achèvement des travaux. Un projet revenu à un rythme normal doit encore être achevé, tandis qu’un programme abandonné peut être résolu par un dispositif bénéficiant aux acheteurs sans que tous les logements initialement prévus soient livrés.

La plupart des projets recensés sont achevés

Les 1 542 programmes ayant obtenu des certificats d’achèvement représentent environ 89,3 % de tous les projets recensés dans le bilan du redressement. Leurs 163 621 logements représentent environ 82 % des unités comptabilisées. C’est l’indicateur le plus probant de travaux achevés dans l’annonce générale.

Un certificat d’achèvement et de conformité, généralement abrégé en CCC, atteste qu’un bâtiment a été achevé conformément aux exigences applicables. Il s’agit d’une étape plus concrète qu’un retour à un rythme normal du projet, même si l’annonce ne précise pas à quelle date chaque acheteur a pris possession de son logement.

Les 29 900 logements des projets revenus à un rythme normal représentent environ 15 % du total. Les 6 122 logements restants, dans des programmes abandonnés relancés ou résolus, en représentent quelque 3,1 %. Ces chiffres expliquent pourquoi il serait exagéré de présenter les 199 643 logements comme autant de logements nouvellement achevés.

La ventilation montre également que la plupart des redressements recensés concernent des programmes en difficulté, et non des projets déjà classés comme abandonnés. Les deux catégories de projets en difficulté totalisent 1 689 programmes. Seuls 37 relèvent de la catégorie des projets abandonnés.

Comparaison avec le bilan de juillet

Le 30 juillet 2026, une annonce faisait état de 1 647 projets en difficulté ou abandonnés remis sur pied, pour une valeur brute de développement supérieure à 150 milliards de RM. Une autre source avançait une valeur de 153 milliards de RM et qualifiait les projets d’abandonnés.

Par rapport au chiffre de juillet, le total d’août est supérieur de 79 projets, soit environ 4,8 %. La comparaison entre les 158,16 milliards de RM et les 153 milliards de RM communiqués séparément fait apparaître une hausse de 5,16 milliards de RM. Cette comparaison de valeur reste approximative, les chiffres publiés en juillet n’ayant pas le même degré de précision.

Les périodes de référence diffèrent également selon les sources. L’annonce du 30 juillet indique que les redressements couvrent la période depuis 2022, tandis que celles d’août rattachent les résultats au groupe de travail créé en 2023. Les chiffres ne permettent pas, à eux seuls, d’établir si les mêmes dates de départ et règles de classement ont été appliquées tout au long de la période.

Il convient donc de considérer cette hausse comme une comparaison entre les totaux publiés, et non comme un décompte vérifié des projets achevés au cours du mois d’août. Les références de juillet à près de 200 000 acheteurs ne sont pas non plus directement comparables au décompte précis le plus récent de 199 643 logements.

Des projets restent en suspens à Kuala Lumpur

Sur les sept projets immobiliers résidentiels privés abandonnés recensés à Kuala Lumpur au 31 août, cinq étaient en phase de planification de leur réhabilitation, un faisait l’objet d’une réhabilitation et un était classé comme étant à l’arrêt. La liste distincte des 12 projets en difficulté dans la capitale concernait 6 102 acheteurs.

La distinction entre la planification et une réhabilitation en cours est importante. Un projet au stade de la planification n’a pas nécessairement vu les travaux reprendre. Le ministère a évoqué des négociations avec les parties concernées, la préparation d’accords de réhabilitation et l’étude des moyens possibles de relancer les travaux.

Kuchai East devait obtenir son CCC au premier trimestre 2027. D’Cento, en revanche, restait bloqué par des procédures judiciaires. Ces cas illustrent pourquoi le ministère n’a pas fixé de date d’achèvement unique pour tous les projets en suspens.

Deux autres projets, Residensi Laman Segar Hijau et Vila Setara Happy Garden, avaient obtenu leur CCC au cours du mois précédant la mise à jour parlementaire. La réhabilitation de Residensi Hektar Gombak était achevée à 92,67 %. Ce pourcentage témoigne d’avancées importantes, mais ne constitue ni un certificat d’achèvement ni une date de livraison confirmée.

Les chiffres concernant Kuala Lumpur ont été évoqués en réponse à une question complémentaire de Fong Kui Lun, député de Bukit Bintang. Les échéances dépendent de l’avancement des travaux et du règlement des problèmes propres à chaque projet, notamment des contraintes juridiques.

Le groupe de travail et les limites du redressement

Le groupe de travail sur les projets immobiliers résidentiels privés en difficulté et abandonnés, connu sous le nom de TFST, a été créé en 2023. Le ministère lui attribue la coordination des efforts de redressement avec les promoteurs et les organismes concernés.

Nga a déclaré que les programmes abandonnés pouvaient être traités par leur achèvement physique ou au moyen d’autres solutions bénéficiant aux acheteurs. L’annonce ne détaille pas ces autres solutions ; il est donc impossible de déterminer combien d’acheteurs ont obtenu un logement plutôt qu’une autre forme de règlement.

Le ministre a également indiqué que les mesures supplémentaires devaient relever de la compétence du ministère et être soumises aux procédures et décisions des tribunaux. Cette réserve est importante pour des programmes comme D’Cento, où les travaux ne peuvent être dissociés des procédures judiciaires en cours.

Lors de la séance des questions au Dewan Rakyat, le 14 octobre, Nga, ministre chargé du Logement et des Collectivités locales, a décrit la responsabilité permanente du ministère :

Nous ne pouvons pas prendre à la légère les projets immobiliers résidentiels en difficulté ou abandonnés et continuerons de suivre ces situations afin de veiller à ce que les mesures nécessaires soient prises dans le respect des compétences du ministère.

Les chiffres du redressement rendent compte des résultats obtenus, mais ne fournissent pas le nombre total de projets encore en difficulté ou abandonnés à l’échelle nationale. Faute de connaître le nombre de dossiers restant à traiter, l’annonce ne permet pas d’établir quelle part du problème global a été résolue.

Le suivi et les audits des comptes au cœur du plan de prévention

Les mesures de prévention du ministère comprennent le système intégré de gestion du logement, ou HIMS, pour suivre l’avancement des projets, ainsi que le système Teduh. Elles s’accompagnent d’audits réguliers des comptes des promoteurs immobiliers.

Les audits des comptes de développement concernent le contrôle des finances des projets, tandis que le suivi des travaux porte sur l’avancement de la construction. Le ministère présente ces deux outils comme des moyens de repérer les problèmes et de renforcer la supervision avant qu’il ne faille secourir les programmes.

Nga a également déclaré que le Budget 2027 avait prévu des fonds pour un système d’analyse des mégadonnées destiné à servir de banque de données centrale. L’annonce porte sur le financement d’un système en projet, et non sur une base de données qui aurait déjà fait ses preuves.

Parmi les autres réformes figurent les contrats de vente et d’achat électroniques, appelés e-SPA. Lors d’une annonce distincte, Nga a expliqué qu’ils permettraient concrètement à un acheteur de signer un contrat pour un bien immobilier situé dans le Kelantan tout en se trouvant à New York.

Ensemble, ces mesures concernent différentes étapes d’une transaction immobilière : l’accès aux informations sur les projets, la formalisation des contrats d’achat et le contrôle des fonds de développement. Les annonces ne précisent ni l’ampleur du recours à chacun de ces systèmes, ni les résultats mesurés permettant de savoir combien de nouveaux projets problématiques ils ont permis d’éviter.

Un retrait possible avant que les projets ne deviennent non viables

Le projet de loi sur le développement immobilier introduirait un mécanisme d’option d’achat assorti d’une clause d’extinction. Selon la proposition présentée par Nga, les promoteurs comme les acheteurs auraient la possibilité de se retirer avant de signer un contrat de vente et d’achat officiel.

Une clause d’extinction fixe une échéance ou une durée limitée à un dispositif. Dans le cadre de cette proposition, un promoteur qui jugerait un projet non viable pendant la période prévue pourrait se retirer et rembourser intégralement les acomptes des acheteurs, intérêts bancaires compris. Les acheteurs pourraient également se retirer pendant cette période, sous réserve de certains frais.

Nga, expliquant la protection proposée pour les acheteurs en cas de retrait du promoteur, a déclaré :

Si un promoteur estime que le projet échouera ou que les ventes sont faibles, il a le droit de se retirer, et l’acompte de l’acheteur est remboursé intégralement, avec les intérêts bancaires.

Le ministre a désigné la faiblesse des ventes et la pression en faveur de grands projets comme l’une des principales causes des programmes bloqués ou abandonnés. La proposition vise à permettre un retrait plus précoce, plutôt que de laisser un projet non viable échouer après que les acheteurs ont signé des contrats d’achat officiels.

Les comptes rendus parlementaires emploient des appellations différentes pour la réforme à venir : l’un parle d’une option d’achat et d’un ordre de construire, tandis que d’autres évoquent un dispositif d’option d’achat et d’option de construction. Les annonces ne précisent pas si ces appellations désignent exactement le même mécanisme. Elles ne fournissent pas non plus le texte juridique définitif, le montant des frais applicables ni la durée de la période de rétractation.

Les échéances à retenir pour l’objectif de 2030

Le gouvernement a inscrit son objectif d’éliminer les projets immobiliers résidentiels abandonnés d’ici à 2030 dans la Politique nationale du logement 2026-2035. Au Parlement, Nga a formulé un objectif plus large : éliminer les programmes en difficulté comme les programmes abandonnés.

Les annonces établissent le calendrier suivant :

• 2023 : création du groupe de travail sur les projets immobiliers résidentiels privés en difficulté ou abandonnés.
• 30 juillet 2026 : annonce d’un bilan de 1 647 projets redressés.
• Août 2026 : le bilan national atteint 1 726 projets concernant 199 643 logements.
• 31 août 2026 : Kuala Lumpur recense sept projets abandonnés et 12 projets en difficulté.
• 14 octobre : Nga présente les chiffres du redressement et d’autres réformes lors de la séance des questions au Dewan Rakyat.
• Premier trimestre 2027 : Kuchai East doit obtenir son CCC.
• 2030 : le gouvernement vise l’élimination des projets immobiliers résidentiels en difficulté ou abandonnés.

L’annonce faite au Parlement situait le lancement de la réforme sur les achats le mois suivant. Une annonce distincte évoquait l’introduction du mécanisme de clause d’extinction avant la fin de l’année. Aucune des deux ne permet d’établir que le projet de loi avait déjà été adopté.

Les prochaines étapes à surveiller sont les modalités définitives de la réforme, le développement du système de données prévu et les échéances d’achèvement des projets en suspens. Le bilan d’août témoigne d’une activité de redressement importante, mais l’absence de décompte national des dossiers encore ouverts limite toute évaluation des progrès accomplis par la Malaisie vers son objectif de 2030.

À retenir

• En août 2026, la Malaisie a fait état de 1 726 projets immobiliers résidentiels privés relancés ou résolus, concernant 199 643 logements.
• La valeur brute de développement cumulée s’élevait à 158,16 milliards de RM ; elle ne correspond pas aux dépenses publiques consacrées au sauvetage des projets.
• Les projets achevés ayant obtenu un CCC représentaient 1 542 programmes et 163 621 logements.
• Cent quarante-sept autres projets ont retrouvé un rythme normal, tandis que 37 programmes abandonnés ont été réhabilités ou résolus.
• Au 31 août, Kuala Lumpur comptait encore sept projets abandonnés et 12 projets en difficulté concernant 6 102 acheteurs.
• Kuchai East devait obtenir son CCC au premier trimestre 2027 ; D’Cento restait bloqué par des procédures judiciaires.
• Les réformes envisagées comprennent une option d’achat assortie d’une clause d’extinction et un nouveau système d’analyse des données.
• Le gouvernement vise l’élimination des projets immobiliers résidentiels en difficulté ou abandonnés d’ici à 2030.