L’appartement impossible
En 2013, un homme du nom de Shen, originaire de la province du Shaanxi, dans le nord-ouest de la Chine, croyait avoir trouvé un moyen abordable de devenir propriétaire. Il a acheté un appartement de 90 mètres carrés au 34e étage d’un ensemble résidentiel neuf situé près de Xi’an, la capitale provinciale. Le prix était de 2 646 yuans le mètre carré, soit environ 400 dollars à l’époque. C’était à peu près le tiers du prix moyen des logements dans le secteur, une offre qui semblait trop belle pour être refusée. Quatre ans plus tard, Shen a découvert l’effroyable vérité : l’immeuble qu’il avait acheté ne comptait que 32 étages. Le 34e étage qu’il avait payé n’existait pas.
Sommaire
Cette étrange affaire d’appartement fantôme a attiré l’attention de tout le pays, car elle illustre les risques extrêmes auxquels sont exposés les acheteurs chinois ordinaires. Shen a pu réaliser cet achat grâce à une catégorie de logements informellement appelée « à droits de propriété limités ». Ces logements sont construits sur des terres rurales appartenant collectivement aux habitants, hors du système foncier officiel de l’État. Faute de reconnaissance officielle par les pouvoirs publics, ils se vendent à prix fortement réduit. Ils ne bénéficient pas non plus des protections juridiques accordées aux logements commerciaux classiques. Dans le cas de Shen, ce vide juridique a permis à un promoteur de vendre une surface qui n’a jamais été construite.
Que sont les logements à droits de propriété limités ?
Pour comprendre comment on peut acheter un appartement à un étage inexistant, il faut d’abord saisir le fonctionnement du double régime foncier chinois. En ville, les terrains appartiennent à l’État et sont concédés aux promoteurs ou aux propriétaires par des procédures officielles qui prévoient notamment des titres de propriété et l’accès aux prêts hypothécaires. À l’inverse, les terres rurales appartiennent collectivement aux communautés villageoises. Selon la loi chinoise, les collectivités rurales ne sont pas censées louer ou vendre des terres pour y construire des logements commerciaux. Dans les faits, pourtant, les comités de village collaborent souvent avec des promoteurs pour bâtir des logements sur des parcelles rurales à des fins lucratives.
Ces projets donnent naissance à ce que les habitants appellent des logements à droits de propriété limités. Cette appellation désigne des logements qui ne peuvent pas être enregistrés auprès des services fonciers de l’État. Les acheteurs ne reçoivent aucun titre de propriété officiel. Les banques refusent généralement de leur accorder un prêt. Selon les estimations, des dizaines de millions de logements de ce type existent en Chine ; ils offrent une solution moins chère face à l’envolée des prix dans les villes. Shen a payé son appartement environ un tiers de sa valeur sur le marché, une décote qui reflétait les importants risques juridiques et financiers encourus. Les acheteurs savent souvent que le système est atypique, mais l’ampleur de la perte subie par Shen révèle une fraude bien plus grave que les dérives habituelles de cette zone grise réglementaire.
Cette décote se paie par la perte de presque toutes les protections auxquelles un propriétaire peut s’attendre. Faute d’enregistrement officiel, les autorités locales peuvent démolir ces immeubles avec peu de préavis. Les promoteurs peuvent modifier les plans sans contrôle. Dans ces opérations, les acheteurs passent après les banques et les entités publiques pour obtenir une indemnisation. Lorsque Shen a découvert la vérité, il est apparu que le promoteur avait soit falsifié les plans, soit tout simplement empoché l’argent correspondant à une surface qui n’avait jamais figuré au programme de construction.
Une tromperie à l’échelle nationale
L’expérience de Shen n’est pas un cas isolé. Elle s’inscrit dans un marché immobilier national miné par la fraude des entreprises et les défaillances de la réglementation. L’exemple le plus connu est celui d’Evergrande, le géant immobilier qui a longtemps symbolisé le boom de la construction en Chine. La Commission chinoise de réglementation des valeurs mobilières a accusé l’entreprise et son fondateur, Hui Ka Yan, d’avoir gonflé leur chiffre d’affaires d’environ 78 milliards de dollars au cours des deux années précédant le défaut de paiement de la société. Le régulateur a infligé à Hengda Real Estate, la filiale chinoise d’Evergrande, une amende de près de 584 millions de dollars. Hui a été personnellement condamné à une amende de 6,5 millions de dollars et risque une interdiction à vie d’exercer sur les marchés financiers.
En janvier, un tribunal de Hong Kong a ordonné la liquidation d’Evergrande. Des mandataires sont désormais chargés d’examiner les actifs afin de rembourser les créanciers. En septembre dernier, la police a placé Hui sous surveillance dans le cadre d’enquêtes portant sur des soupçons d’infractions pénales. Ces mesures montrent que les pratiques trompeuses dans le secteur immobilier s’étendent des comités de village aux conseils d’administration de grands groupes cotés en Bourse. L’ampleur de la fraude laisse penser que les promesses exagérées et les documents falsifiés sont devenus des outils courants pour continuer à alimenter les caisses des promoteurs. Les conséquences se répercutent sur toute l’économie. L’immobilier et les secteurs connexes représentent environ un tiers de la production économique chinoise. Lorsque des promoteurs mentent sur leurs revenus ou vendent des appartements qu’ils n’ont jamais l’intention d’achever, les dégâts touchent les aciéries, les cimenteries, les fournisseurs de meubles et les banques locales. Les acheteurs sont à la fois victimes et financeurs involontaires de ce modèle défaillant : ils paient à l’avance pour des appartements qui pourraient ne jamais voir le jour.
Comment les constructions sans contrôle échappent à toute maîtrise
La question que se posent de nombreux observateurs est simple : comment un promoteur peut-il vendre un 34e étage dans un immeuble de 32 étages sans que personne n’interrompe la transaction ? La réponse tient à l’absence de véritable contrôle des projets du marché gris. Dans les projets classiques construits sur des terres appartenant à l’État, plusieurs services publics examinent les plans, délivrent les permis et inspectent l’avancement des travaux. Les acheteurs peuvent vérifier le nombre d’étages et les numéros des logements à partir des documents déposés auprès des autorités. Les projets à droits de propriété limités échappent à la plupart de ces vérifications.
Les responsables locaux tolèrent parfois, voire encouragent, ces constructions, car elles génèrent des recettes et stimulent l’économie des villages. Dans d’autres cas, les promoteurs soumettent un jeu de plans aux autorités et en présentent une version plus ambitieuse aux acheteurs. En l’absence de registre centralisé des ventes de terres rurales, aucun mécanisme ne permet de confronter les annonces à la réalité du terrain. Des acheteurs comme Shen visitent des appartements témoins et consultent des plans, mais ces documents peuvent n’avoir aucun rapport avec ce que les entrepreneurs construisent réellement.
Les retards de construction aggravent le problème. Shen a acheté son appartement en 2013 et découvert la fraude quatre ans plus tard. Ce long délai laisse penser que le promoteur a continué à vendre des logements tout en avançant lentement dans les travaux, voire sans rien construire. Durant ces longues périodes de chantier, les acheteurs ont peu de moyens de suivre l’avancement. Ils peuvent habiter loin du site ou ne pas avoir les connaissances techniques nécessaires pour repérer les écarts entre les plans approuvés et les structures qui s’élèvent. Lorsque la vérité devient visible, le promoteur a peut-être déjà transféré les fonds ailleurs ou dissous la société locale chargée de l’exploitation.
Le coût humain de la crise immobilière
Derrière chaque projet abandonné ou frauduleux, des familles voient s’évaporer leurs économies. Les données officielles publiées plus tôt cette année montrent que les investissements immobiliers en Chine ont reculé de 9 % en janvier et février par rapport à l’année précédente. Les mises en chantier ont chuté de 30 %, soit leur plus forte baisse depuis plus d’un an. Ces chiffres se traduisent directement par des emplois perdus, des fournisseurs impayés et des carcasses de béton abandonnées, là où des quartiers devaient sortir de terre.
La seule faillite d’Evergrande a laissé des centaines de milliers d’acheteurs dans l’attente d’appartements déjà payés. Certains y avaient englouti toutes leurs économies, auxquelles s’ajoutaient des prêts consentis par leurs proches. Le coût psychologique se traduit par des mariages brisés, des départs à la retraite repoussés et des crises de santé mentale. Le cas de Shen ajoute une dimension surréaliste à cette souffrance. Il n’a pas simplement dû faire face à un retard de livraison : il s’est retrouvé propriétaire, en théorie, d’un logement situé à un étage que les lois de la physique et de l’architecture rendent impossible.
La crise érode également la confiance du public dans les institutions. Lorsque des promoteurs locaux comme des champions nationaux tels qu’Evergrande se livrent à des fraudes, les citoyens perdent confiance dans les marchés, les régulateurs et les tribunaux. Rétablir cette confiance ne se résume pas à annoncer des amendes dans des communiqués de presse. Il faut que les victimes obtiennent justice de manière visible et que des changements structurels empêchent les promoteurs de traiter les acheteurs comme des prêteurs non garantis dans un vaste système de crédit risqué.
Répression réglementaire et réformes durables
Les autorités chinoises savent que la fraude immobilière incontrôlée menace la stabilité sociale et la croissance économique. La Commission chinoise de réglementation des valeurs mobilières s’est publiquement engagée à sévir contre la fraude boursière et à protéger les petits investisseurs avec, selon ses propres termes, des « dents et des cornes ». Les amendes records infligées à Evergrande et à Hui Ka Yan visent à montrer que même les plus grands acteurs peuvent être sanctionnés pour tromperie. La surveillance policière de Hui envoie un message tout aussi fort sur la responsabilité personnelle des dirigeants au plus haut niveau.
La mise en œuvre des règles reste toutefois inégale. Les régulateurs nationaux peuvent relativement facilement cibler les sociétés cotées, dont les informations financières sont publiques et dont les actionnaires demandent des comptes. Les projets locaux construits sur des terres collectives sont bien plus difficiles à contrôler. Ils se situent au croisement de la gouvernance rurale, de l’urbanisme et du droit des contrats privés. Les gouvernements locaux s’opposent parfois à une application stricte des règles, car ces projets logent des travailleurs migrants et génèrent des recettes en dehors des circuits fiscaux officiels.
Les responsables locaux sont souvent confrontés à des intérêts contradictoires. Favoriser la croissance économique peut prendre le pas sur l’application des règles d’urbanisme, surtout lorsque les logements sont déjà occupés par des habitants qui ont payé. Pour les victimes comme Shen, les recours juridiques sont souvent décevants. Les tribunaux refusent parfois d’examiner les litiges portant sur les droits de propriété limités, au motif que les contrats concernés enfreignent les règles d’utilisation des terres. Même lorsque les acheteurs obtiennent gain de cause, les promoteurs ont parfois déjà transféré leurs actifs ou déclaré faillite. Pour protéger réellement les acheteurs, il faudra intégrer les données foncières rurales aux bases nationales, imposer des inspections indépendantes avant toute vente sur plan et exiger des comptes séquestres empêchant les promoteurs de retirer des fonds avant la vérification de jalons précis des travaux. Sans ces changements structurels, les étages fantômes continueront de hanter le marché immobilier chinois.
À retenir
- Dans la province du Shaanxi, un propriétaire a acheté un appartement au 34e étage d’un immeuble qui s’est révélé n’en compter que 32.
- Le logement a été vendu à environ un tiers du prix du marché, car il relevait de droits de propriété limités sur des terres rurales appartenant collectivement aux habitants.
- Les logements à droits de propriété limités, parfois appelés logements à petits droits de propriété, s’inscrivent dans une zone grise juridique, sans reconnaissance officielle des pouvoirs publics ni titre de propriété.
- Le scandale illustre une crise plus large du secteur immobilier, marqué par de graves accusations de fraude, notamment l’affaire Evergrande, où le chiffre d’affaires aurait été gonflé de 78 milliards de dollars.
- Les investissements immobiliers et les mises en chantier ont fortement reculé, alimentant les inquiétudes sur la stabilité d’un secteur qui représente environ un tiers de l’activité économique nationale.
- Les régulateurs ont infligé des amendes records et promis un contrôle plus strict, mais les projets du marché gris continuent d’exposer les acheteurs à de graves risques financiers.
