L’exode s’accélère
La Corée du Sud connaît un déplacement de population d’une ampleur historique : les habitants quittent la capitale à la recherche d’un logement abordable. Selon les données sur les migrations intérieures publiées par le ministère des Données et des Statistiques, 83 984 personnes ont déménagé de Séoul vers la province de Gyeonggi au cours des trois premiers mois de cette année. Ce chiffre représente une hausse de 30,9 % par rapport au trimestre précédent et de 11,7 % par rapport à la même période un an plus tôt. Il s’agit du niveau trimestriel le plus élevé depuis le dernier trimestre de 2021, lorsque 85 481 personnes avaient effectué le même trajet.
Sommaire
Ce mouvement, souvent décrit comme l’exode de Séoul, témoigne de la pression croissante exercée par un marché immobilier qui dépasse les moyens financiers des ménages ordinaires. Les données, issues des déclarations de changement d’adresse sur les registres de résidence, suivent les déplacements de population entre les districts administratifs et révèlent une tendance nette. Même après des périodes de correction des prix, les appartements de Séoul restent parmi les plus chers du pays. Le marché locatif séoulien du jeonse, un système reposant sur le versement d’un dépôt forfaitaire plutôt que sur des loyers mensuels, s’est considérablement tendu ces dernières années. Avec la baisse du nombre de logements proposés en jeonse et le rebond des prix, de nombreux ménages ont constaté qu’il leur était impossible de se loger dans la capitale sans s’endetter lourdement.
Les départs ne concernent pas uniquement les familles déjà établies. Toutes les catégories de population sont touchées, même si les jeunes actifs et les couples récemment mariés représentent une part importante des personnes qui déménagent. Ce qui n’était qu’un filet de départs pendant les années de pandémie est devenu un flux régulier, qui remodèle la carte démographique et oblige les responsables politiques à faire face à une réalité inconfortable. Longtemps considérée comme le moteur de la mobilité économique et sociale en Corée, la capitale est de plus en plus perçue comme financièrement inaccessible par la génération même qui est censée porter la croissance future.
Le logement hors de portée
Pour les familles aux revenus moyens, les obstacles financiers à une installation à Séoul sont devenus presque insurmontables. Les prix des appartements dans la capitale restent à des niveaux qui rendent l’accès à la propriété inaccessible aux acheteurs de la classe moyenne. Une vaste réglementation sur les prêts, entrée en vigueur récemment, plafonne les crédits immobiliers à 600 millions de wons, soit environ 430 000 dollars. Destinée à freiner les achats spéculatifs et à stabiliser les prix, cette mesure a refroidi les espoirs des ménages actifs. Avec des appartements qui coûtent désormais en moyenne environ 1,46 milliard de wons à Séoul, même les acheteurs pouvant obtenir le prêt maximal doivent disposer d’au moins 860 millions de wons en liquidités pour conclure un achat. Dans les faits, cette politique réserve l’accès direct au marché aux ménages disposant de fonds importants.
La réglementation devrait concerner plus de 1,27 million de ménages, soit environ 74 % des 1,71 million d’appartements de Séoul. Dans les quartiers aux prix élevés, comme Gangnam et Seocho, où les prix moyens dépassent les 3 milliards de wons, les acheteurs pouvaient auparavant emprunter jusqu’à 50 % de la valeur d’un bien, soit 1,5 milliard de wons ou plus. Avec le nouveau dispositif, les prêts sont plafonnés à 600 millions de wons, ce qui impose de disposer de plus de 2,5 milliards de wons en liquidités pour acheter dans ces quartiers. Un chercheur en politiques du logement à Séoul a averti que le marché s’adressait de plus en plus exclusivement aux personnes fortunées, au risque d’accentuer les divisions socio-économiques dans la région de la capitale.
Ces restrictions sur les prêts interviennent alors que la Corée du Sud affiche l’un des niveaux d’endettement des ménages les plus élevés au monde. Selon les données de l’Institut de la finance internationale, le ratio de la dette des ménages au produit intérieur brut a atteint 91,7 % au dernier trimestre 2024, plaçant le pays au deuxième rang parmi 38 grandes économies. Seul le Canada affichait un ratio supérieur, à 100,6 %. Le gouverneur de la Banque de Corée, Rhee Chang-yong, a souligné qu’il fallait ramener progressivement ce ratio à environ 80 %, en avertissant qu’un endettement excessif pouvait menacer la stabilité financière et la croissance économique. Mais face à la flambée des coûts du logement, de nombreux habitants ont le sentiment de devoir choisir entre contracter une dette dangereuse et quitter la ville.
Gyeonggi, nouvelle frontière
Les personnes qui quittent Séoul se sont principalement installées dans les grandes villes de la province de Gyeonggi, bien desservies par les transports et dotées d’infrastructures résidentielles développées. Suwon a enregistré les arrivées les plus nombreuses en provenance d’autres régions au premier trimestre, avec 13 712 nouveaux habitants. Goyang suit de près avec 13 317 arrivées, devant Yongin, qui en a accueilli 13 005, et Seongnam, 12 088. Hwaseong et Pyeongtaek ont chacune enregistré plus de 10 000 arrivées. Dans la province, Gwangmyeong a connu le plus fort gain net de population, avec 8 203 habitants supplémentaires sur le trimestre.
La demande de logements des habitants de Séoul est de plus en plus visible dans les transactions immobilières. Selon les données du système d’information du registre de la Cour suprême, les habitants de Séoul représentaient 15,69 % des acheteurs d’appartements dans la province de Gyeonggi en mars, soit le niveau le plus élevé depuis juin 2022. Au cours de la seule année précédente, les habitants de Séoul ont acheté 17 093 appartements dans la province, soit 27,3 % de plus que les 13 429 enregistrés un an auparavant. Goyang s’est imposée comme le marché le plus actif, avec 1 736 appartements achetés par des personnes venues de Séoul, devant Namyangju, avec 1 409 biens, Hanam, avec 1 252, et Uijeongbu, avec 1 109. Dans les sept villes où les transactions ont dépassé les 1 000 unités, les habitants de la capitale ont représenté 53,7 % de l’ensemble des achats dans la province de Gyeonggi, soit 9 183 ventes d’appartements.
Cette hausse de la demande transforme rapidement les prix immobiliers locaux. Selon les données de l’Office coréen de l’immobilier, les prix des appartements dans le district de Suji-gu, à Yongin, ont augmenté de 7,24 % cette année, à la quatrième semaine d’avril. Ils ont progressé de 4,59 % dans le district de Bundang-gu, à Seongnam, et de 3,67 % dans celui de Yeongtong-gu, à Suwon, ainsi que de 2,88 % dans celui de Dongtan-gu, à Hwaseong. Sur la même période, la hausse moyenne à Séoul n’a atteint que 2,65 %. La progression plus rapide des prix dans ces villes-dortoirs montre que l’exode de la capitale ne se résume pas à un transfert de population : il entraîne une profonde recomposition de l’ensemble du marché immobilier métropolitain.
Les jeunes Coréens face à des choix difficiles
La tendance migratoire est particulièrement marquée chez les jeunes adultes, pour qui Séoul est passée du statut de terre d’opportunités à celui de piège financier. Selon des données de l’Office coréen de la statistique publiées l’an dernier, la capitale a enregistré en 2024 un solde migratoire négatif de 10 000 jeunes âgés de 19 à 34 ans vers le reste de la région de la capitale, soit cinq fois plus que les 2 000 recensés l’année précédente. La province de Gyeonggi en a accueilli 6 000, tandis qu’Incheon a enregistré un solde migratoire positif de 4 000 personnes. De nombreux jeunes Coréens s’installent d’abord à Séoul pour y travailler ou étudier, avant de constater que les coûts du logement rendent leur installation durable financièrement intenable.
L’effondrement du système de souscription au logement a encore aggravé ces difficultés. La Corée du Sud dispose d’un dispositif particulier de comptes de souscription destiné à aider les primo-accédants, notamment les jeunes candidats, à acheter des appartements neufs à des prix réglementés. Mais le système s’essouffle, les prix de lancement des nouveaux appartements dépassant de plus en plus souvent les cours du marché existant. Selon la plateforme immobilière Zigbang, 19 des 24 ensembles résidentiels privés lancés dans le pays cette année affichaient un prix moyen au mètre carré supérieur à celui des appartements livrés au cours des deux dernières années dans les mêmes secteurs. À Séoul, des ensembles comme Dfine Yeonhui, dans le district de Seodaemun-gu, étaient proposés à un prix environ 18 % supérieur au prix moyen de lancement dans le district et quelque 27 % au-dessus des prix récents du marché.
À mesure que les gains escomptés grâce aux écarts de prix diminuent, l’engouement pour le marché des souscriptions s’essouffle. Le nombre total de titulaires d’un compte de souscription est passé de 26,979 millions en janvier 2024 à 26,132 millions en janvier de cette année, soit une baisse d’environ 840 000 personnes. Le recul a été le plus marqué chez les titulaires inscrits depuis trois à cinq ans, dont le nombre a diminué de plus de 1,5 million. Le nombre de titulaires inscrits depuis au moins dix ans a, lui, augmenté, signe que les candidats les plus jeunes, qui ont des scores de priorité plus faibles, renoncent au dispositif. La hausse des prix du foncier, des matières premières, de la main-d’œuvre et du financement a fait grimper les coûts de construction, empêchant les promoteurs de proposer les rabais qui rendaient autrefois les souscriptions intéressantes.
Seo Jin-hyung, professeur de droit immobilier à l’université Kwangwoon, explique que les difficultés dépassent le cadre de l’achat immobilier et touchent aussi le marché locatif.
Les prix des logements à Séoul sont devenus extrêmement élevés, poussant les habitants déjà installés vers les zones périphériques. Dans le même temps, les personnes qui arrivent dans la région de la capitale depuis les provinces choisissent de plus en plus Gyeonggi ou Incheon, plutôt que d’essayer de s’installer directement à Séoul.
Seo souligne également qu’Incheon et de nombreuses villes de Gyeonggi restent très dépendantes des déplacements domicile-travail vers Séoul : les habitants qui déménagent pour trouver un logement abordable échangent souvent des économies sur le logement contre de plus lourdes contraintes de transport.
Politiques publiques et réactions du marché
Les autorités de Séoul ont reconnu la crise et tentent d’accroître l’offre de logements, même si des critiques s’interrogent sur la capacité de ces efforts à suivre le rythme de la demande. Le ministre du Territoire, Kim Yun-duk, a annoncé que le gouvernement augmenterait rapidement l’offre de logements destinée aux jeunes et aux couples récemment mariés dans la région de la capitale. Cette promesse a été formulée lors d’une concertation entre le Parti démocrate de Corée, au pouvoir, et le gouvernement à l’Assemblée nationale. Les deux parties ont examiné des mesures visant à accroître l’offre de logements urbains, alors que les prix montent. Kim a déclaré que le gouvernement ferait tout son possible pour offrir un logement stable aux personnes vivant dans des conditions précaires et préoccupées par le coût élevé des logements.
Ces annonces font suite à un engagement antérieur de lancer la construction de plus de 1,35 million de logements dans le pays d’ici à 2030. Kim a expliqué que l’année dernière avait été consacrée à la révision des réglementations afin de préparer l’augmentation de l’offre, et que la mise en œuvre s’accélérerait cette année. Maeng Sung-kyu, député du Parti démocrate, a appelé le gouvernement à mobiliser les terrains appartenant à l’État ainsi que les vieux bâtiments des institutions publiques dans la région de la capitale, soulignant la nécessité d’un soutien réglementaire pour garantir des constructions dans les délais.
Dans le secteur privé, les promoteurs se pressent pour répondre à la demande en périphérie. Lotte Construction fait la promotion d’Uijeongbu Lotte Castle Naribec City, avec des mesures d’allègement financier comprenant un apport de 5 %, une première échéance fixe de 10 millions de wons et une prise en charge des intérêts du prêt. Samsung C&T a lancé Raemian Songdo Station Centripol à Incheon, un ensemble de 2 549 logements répartis dans 19 bâtiments. La Korea Land and Housing Corp. accepte les candidatures pour 391 logements dans le district de Changneung, à Goyang, tandis que Lotte Construction prévoit de lancer Pungmu Station Lotte Castle Signature à Gimpo. Ces projets témoignent d’une réorientation plus générale du secteur, qui délaisse le centre de Séoul au profit de la périphérie de la région de la capitale.
Le contexte réglementaire reste toutefois complexe. Le durcissement des règles relatives au ratio du service de la dette rend de plus en plus difficile l’accès à la propriété par le biais des souscriptions, tandis que les plafonds de prix destinés à freiner l’inflation ne tiennent pas compte de la hausse des coûts de construction. Certains économistes mettent en garde contre un effet de ballon : la demande contenue à Séoul se reporte simplement vers les zones où les prix sont plus bas ou intermédiaires, dans les provinces de Gyeonggi et d’Incheon, et y fait grimper les prix. Un agent immobilier de Banpo-dong a averti que le durcissement des règles poussait souvent les acheteurs vers des prêteurs secondaires, voire vers des circuits de financement illégaux, créant de nouveaux risques sans régler les problèmes de fond liés à l’accessibilité financière.
Le paradoxe des trajets domicile-travail
Malgré les départs massifs vers la périphérie, Séoul reste le centre économique incontesté de la Corée du Sud. Il en résulte un paradoxe qui met à rude épreuve les réseaux de transport et les finances personnelles. Incheon et de nombreuses villes de Gyeonggi restent très dépendantes des déplacements vers Séoul pour le travail : des coûts de logement plus faibles se paient souvent au prix de trajets plus longs et de dépenses de transport accrues. Après une brève baisse des prix de l’immobilier en 2022 et au début de 2023, ceux-ci sont repartis à la hausse, et la pression des coûts du logement semble s’être accentuée l’an dernier. De nombreux ménages privilégient désormais des prix abordables et l’accès aux transports plutôt que le prestige d’une adresse à Séoul.
Les analystes avertissent que l’exode croissant pourrait renforcer, à l’échelle de l’ensemble de la région métropolitaine, une organisation de l’emploi et des déplacements domicile-travail centrée sur Séoul, au lieu de répartir l’activité économique. Les jeunes actifs, en particulier, subissent une double peine : ils n’ont pas les moyens de vivre près de leur lieu de travail, mais doivent y revenir chaque jour pour progresser dans leur carrière. Cette dynamique risque de créer une hiérarchie géographique rigide, où la capitale conserve son pouvoir économique tout en exportant sa crise du logement vers les juridictions voisines. Le paradoxe est manifeste : les habitants quittent Séoul faute de pouvoir s’y loger, mais doivent y revenir chaque jour pour travailler, contribuant ainsi à l’économie de la capitale tout en peinant à se constituer un patrimoine dans les villes satellites, où les prix grimpent désormais rapidement.
Les conséquences sociales à long terme pourraient être profondes. Si les villes de Gyeonggi continuent d’absorber la demande de logements de Séoul sans connaître une croissance comparable de l’emploi, la région risque de voir s’installer des inégalités territoriales durables, où le lieu de résidence dépend de la richesse plutôt que des préférences. La transformation de banlieues autrefois abordables en villes-dortoirs coûteuses pourrait simplement reproduire la crise de Séoul à une échelle géographique plus vaste, réduisant encore le nombre de lieux de refuge pour les générations futures.
À retenir
- 83 984 personnes ont déménagé de Séoul vers la province de Gyeonggi au premier trimestre 2026, soit le niveau le plus élevé en quatre ans et une hausse trimestrielle de 30,9 %.
- Le nouveau plafond des prêts immobiliers, fixé à 600 millions de wons, exclut de fait les acheteurs de la classe moyenne du marché séoulien, où les appartements coûtent en moyenne 1,46 milliard de wons.
- Les jeunes adultes de 19 à 34 ans sont les principaux acteurs de l’exode : en 2024, Séoul a perdu 10 000 jeunes habitants en solde net au profit des zones environnantes.
- Les villes de Gyeonggi, notamment Suwon, Goyang, Yongin et Seongnam, ont chacune accueilli plus de 12 000 nouveaux habitants au premier trimestre.
- Dans certains districts de Gyeonggi, les prix des appartements augmentent plus vite qu’à Séoul. À Yongin, dans le district de Suji-gu, ils ont progressé de 7,24 % cette année.
- Le gouvernement sud-coréen s’est engagé à construire plus de 1,35 million de logements dans le pays d’ici à 2030, en accélérant l’offre dans la région de la capitale.
- La dette des ménages représente 91,7 % du PIB, le deuxième ratio le plus élevé parmi les grandes économies mondiales.
