Les célébrités sud-coréennes se dépêchent de vendre leurs biens immobiliers alors que l’impôt sur les plus-values pourrait atteindre 75 %

Une tempête fiscale pousse les stars sud-coréennes à se séparer de leurs biens immobiliers de luxe

L’élite du divertissement sud-coréen se dépêche de vendre ses biens dans les marchés immobiliers les plus huppés du pays, alors qu’un régime fiscal punitif menace d’engloutir jusqu’aux trois quarts de leurs profits. La période de grâce accordant un allègement de l’imposition des plus-values devant prendre fin début mai, des célébrités comme Lee Hyeri, membre du groupe Girl’s Day, les acteurs Ha Jung-woo et Kim Tae-hee, ainsi que de nombreuses autres personnalités, ont mis en vente des biens de plusieurs millions de dollars dans les quartiers les plus prisés de Séoul. Les ventes concernent des appartements de luxe du complexe Hannam The Hill, des immeubles commerciaux situés le long des artères les plus fréquentées de Gangnam et des commerces dans le quartier branché de Yeonnam-dong, pour une valeur totale de plusieurs milliards de wons.

Cette urgence s’explique par une réforme complexe de la fiscalité immobilière, susceptible de porter le taux effectif d’imposition des plus-values à 75 % pour certains propriétaires. Il s’agit d’un changement radical par rapport au régime actuel, où les taux varient de 6 % à 45 % en fonction de la durée de détention et du type de bien. Les surtaxes prévues visent spécifiquement les propriétaires de plusieurs biens détenus par l’intermédiaire de sociétés dans des zones spéculatives désignées, catégorie qui comprend une grande partie des arrondissements de Gangnam, Songpa et Yongsan, à Séoul. Pour les célébrités qui ont constitué de vastes portefeuilles immobiliers pendant l’expansion mondiale de la vague coréenne, vendre maintenant plutôt que le mois prochain pourrait représenter des centaines de millions de wons d’impôts supplémentaires.

L’immobilier est depuis longtemps le placement privilégié des célébrités sud-coréennes, dont les revenus tirés des séries, des films et des exportations de K-pop ont fortement augmenté au cours de la dernière décennie. Les maisons de haute couture et les marques internationales rémunérant à prix d’or les contrats publicitaires de stars comme les membres de Blackpink, de BTS et des acteurs acclamés, ces personnalités ont investi leur fortune dans des actifs tangibles, en particulier à Gangnam, où les prix de l’immobilier ont régulièrement dépassé l’inflation et les rendements des placements traditionnels. Les changements fiscaux actuels menacent de bouleverser cette stratégie de préservation du patrimoine et contraignent les propriétaires à réévaluer rapidement des portefeuilles qui, dans certains cas, comptent plusieurs immeubles et représentent des centaines de milliards de wons.

Le calcul derrière l’échéance du 9 mai

Pour comprendre ces ventes précipitées, il faut examiner la superposition des impôts qui entreront en vigueur le 9 mai. Actuellement, la Corée du Sud applique aux transactions immobilières un impôt sur les plus-values dont le taux varie de 6 % à 45 %, selon la tranche de revenus du vendeur et le fait que le bien soit ou non sa résidence principale. Les changements à venir introduisent toutefois des surtaxes visant spécifiquement les biens d’investissement détenus par des sociétés et les particuliers possédant plusieurs logements.

À partir du 9 mai, les propriétaires de deux logements dans les zones spéculatives désignées de Séoul et de la province voisine de Gyeonggi devront s’acquitter d’une surtaxe de 20 % qui s’ajoutera au taux de base. Les propriétaires de trois biens ou plus seront soumis à une surtaxe de 30 %. Cumulée au taux de base maximal de 45 % et aux surtaxes locales sur le revenu, qui ajoutent environ 4,5 % à la facture, la charge fiscale totale pourrait théoriquement atteindre 75 % pour les transactions de grande valeur dans les quartiers les plus chers.

Cette politique remonte à l’administration de l’ancien président Moon Jae-in, qui cherchait à refroidir un marché immobilier en surchauffe en décourageant les investissements spéculatifs. Son successeur, l’ancien président Yoon Suk Yeol, a d’abord reporté ces mesures plus strictes, accordant un répit temporaire aux célébrités et aux investisseurs fortunés pour réorganiser leur patrimoine. Ce report prenant fin, les mesures de l’ère Moon s’appliqueront bientôt dans toute leur rigueur.

Des ventes précipitées très médiatisées : qui vend quoi ?

Cette ruée vers la vente a provoqué une vague d’annonces de biens de luxe dans les quartiers les plus chers de Séoul. Lee Hyeri, actrice de 32 ans et ancienne membre de Girl’s Day, a mis en vente un immeuble commercial dans l’arrondissement de Gangnam au prix demandé de 14,5 milliards de wons (environ 9,8 millions de dollars). Le bâtiment compte deux niveaux en sous-sol et six étages au-dessus du sol, pour une superficie de 684,4 mètres carrés. En août 2022, Lee a acquis le terrain par l’intermédiaire d’une société familiale appelée Empo, fait démolir l’ancien bâtiment et construit l’immeuble actuel, pour un investissement total estimé à 10,7 milliards de wons, frais d’acquisition et de construction compris. Une vente au prix affiché lui rapporterait environ 4 milliards de wons de bénéfice avant l’entrée en vigueur des nouvelles taxes.

L’actrice Kim Tae-hee, âgée de 46 ans, a déjà réalisé plusieurs ventes stratégiques. En novembre 2024, elle a vendu un appartement de luxe du complexe Hannam The Hill, dans l’arrondissement de Yongsan à Séoul, pour 12,77 milliards de wons, après l’avoir acheté 4,23 milliards en août 2018. La transaction a généré environ 8,4 milliards de wons de plus-value en sept ans. Elle aurait également vendu en mars un immeuble commercial de cinq étages près de la station Gangnam pour 20,3 milliards de wons, réalisant un bénéfice de 7,1 milliards sur un bâtiment acheté 13,2 milliards en juin 2014. Avec son mari Rain, Kim posséderait des biens immobiliers d’une valeur de 81,4 milliards de wons en 2020, notamment à Séoul et à Irvine, en Californie.

L’acteur Ha Jung-woo, âgé de 48 ans, a lui aussi rejoint le mouvement, en vendant, selon certaines informations, deux immeubles situés dans les arrondissements de Jongno et de Songpa, à Séoul. Il aurait réalisé un bénéfice d’environ 4,6 milliards de wons en vendant en mars un immeuble commercial de l’ouest de Séoul pour 11,9 milliards de wons, après l’avoir acheté 7,3 milliards en juillet 2018. L’immeuble abritait notamment un Starbucks, illustration du type de bien commercial prisé des investisseurs célèbres, qui recherchent à la fois des revenus locatifs et une plus-value.

Parmi les autres ventes notables figure celle de l’acteur Jo Jung-suk, âgé de 46 ans, qui a vendu en août 2024 un immeuble dans l’arrondissement de Gangnam pour 11 milliards de wons, par l’intermédiaire d’une société créée avec son épouse, la chanteuse Gummy. Il aurait ainsi réalisé 7 milliards de wons de plus-value. L’ancien mannequin Byun Jung-min, âgé de 50 ans, a vendu en juin 2024 un petit immeuble dans l’arrondissement de Yongsan, engrangeant environ 2,3 milliards de wons de bénéfice. La chanteuse de K-pop Soyou, ancienne membre du groupe Sistar, a vendu en avril son immeuble de Yeonnam-dong pour près du double de son prix d’achat en 2016, soit 1,5 milliard de wons. L’actrice Han Hyo-joo a, quant à elle, vendu en novembre un bien situé dans le centre de Séoul pour 8 milliards de wons, après l’avoir acheté 5,5 milliards en 2017.

Sociétés de détention et surveillance réglementaire

Nombre de ces transactions concernent des biens détenus par l’intermédiaire de sociétés familiales ou de structures commerciales spécialement créées, une stratégie courante chez les personnes fortunées qui cherchent à optimiser leur fiscalité. Selon le droit fiscal sud-coréen, les sociétés créées depuis plus de cinq ans acquittent des droits d’acquisition de 4,6 %, contre 9,4 % pour les structures plus récentes ou les acheteurs particuliers. En outre, la détention par une société permet d’appliquer des calendriers d’amortissement différents et de déduire certaines dépenses, ce qui peut réduire le revenu imposable pendant la période de détention.

Ces structures font toutefois l’objet d’une surveillance accrue de la part du Service national des impôts. Lee Junho, membre du groupe de K-pop 2PM et vedette de séries comme « King the Land », a fait l’objet en septembre 2024 d’une enquête approfondie du service régional des impôts de Séoul concernant un immeuble commercial de quatre étages à Sinsa-dong, dans l’arrondissement de Gangnam. Achetée 17,5 milliards de wons par l’intermédiaire de JF Company, la société de sa famille, la transaction a suscité des soupçons d’évasion fiscale par le recours à une structure d’entreprise. Son agence, JYP Entertainment, a affirmé que tout supplément d’impôt réclamé avait été intégralement payé et résultait d’interprétations divergentes entre les autorités fiscales et les agents, et non d’une volonté délibérée de frauder. Cette affaire illustre néanmoins les risques auxquels s’exposent les investisseurs célèbres.

Le recours à des sociétés pour investir dans l’immobilier est devenu particulièrement controversé alors que le gouvernement durcit les restrictions sur les prêts en parallèle des hausses d’impôts. L’administration Moon a étendu les plafonds du ratio du service de la dette et du ratio prêt-valeur (LTV) aux biens non résidentiels, comme les terrains, les galeries commerciales et les officetels. Le ratio LTV est actuellement de 70 % pour les prêts accordés par les établissements financiers locaux. À partir de juillet, il sera toutefois plafonné à 40 % pour les prêts portant sur des immeubles non résidentiels dans les secteurs prisés de Gangnam, Songpa et Yongsan, ce qui limitera fortement la capacité des investisseurs à financer leurs achats par l’emprunt.

Des experts du secteur préviennent que la combinaison des hausses d’impôts et des restrictions sur les prêts pourrait déstabiliser les marchés haut de gamme. Cho Hyun-taek, chercheur au SG Lab, un centre de réflexion privé spécialisé dans l’immobilier, a analysé les changements relatifs aux prêts.

Avec les règles LTV qui limitent l’accès aux prêts, les investisseurs particuliers rencontreront davantage d’obstacles dans leurs investissements. Comme les propriétaires des quartiers prisés cherchent à se défaire de leurs biens avant juillet, les prix devraient connaître une certaine volatilité.

Des répercussions sur le marché au-delà des célébrités

Si les transactions de plusieurs millions de dollars des célébrités font les gros titres, les changements fiscaux touchent un éventail bien plus large d’investisseurs fortunés, qui ont porté le marché immobilier de luxe de Séoul à des niveaux exceptionnels. Dans des quartiers comme Gangnam, les appartements se vendent couramment entre 3 et 7 millions de dollars américains, des prix qui semblent sans rapport avec le salaire moyen en Corée du Sud. Les ventes des célébrités pourraient annoncer une plus grande volatilité des prix, les investisseurs institutionnels et particuliers réévaluant le rendement après impôt de l’immobilier haut de gamme.

Le durcissement conjoint de la fiscalité et des normes de prêt marque un tournant important dans l’approche sud-coréenne de l’investissement immobilier. Pendant des années, l’immobilier a constitué le principal moyen d’accumuler un patrimoine pour les élites du pays : les immeubles commerciaux des quartiers en vogue procuraient à la fois des revenus locatifs et d’importantes plus-values. Le nouveau régime vise à réorienter les investissements vers des activités économiques productives plutôt que vers la détention spéculative de biens immobiliers. Ses détracteurs estiment toutefois que ces mesures pourraient simplement pousser les investisseurs vers d’autres catégories d’actifs ou vers les marchés étrangers.

Selon les analystes du secteur, le calendrier de ces ventes témoigne d’une planification financière avisée plutôt que de la panique. En vendant avant le 9 mai, les propriétaires conservent les taux d’imposition actuels, tandis que les acheteurs acquièrent des biens en ayant pleinement connaissance de la charge fiscale à venir. Il en résulte une hausse temporaire du volume des transactions, suivie d’un possible ralentissement du marché à mesure que le coût de détention augmente fortement pour les propriétaires de plusieurs biens.

L’essentiel

• À partir du 9 mai, l’impôt sur les plus-values immobilières en Corée du Sud augmentera fortement. Il pourrait atteindre 75 % pour les sociétés détenant plusieurs biens dans des zones spéculatives.
• Des célébrités comme Lee Hyeri, Kim Tae-hee, Ha Jung-woo, Jo Jung-suk et Soyou ont mis en vente ou vendu des biens de luxe dans les arrondissements de Gangnam, Yongsan et Jongno, à Séoul, avant l’échéance.
• Dans les zones désignées, les nouvelles surtaxes s’élèveront à 20 % pour les propriétaires de deux logements et à 30 % pour ceux qui en possèdent au moins trois, en plus des taux de base de 6 % à 45 %.
• À partir de juillet, le ratio prêt-valeur des biens non résidentiels dans les quartiers haut de gamme passera de 70 % à 40 %, limitant davantage la capacité d’emprunt des investisseurs.
• Ces mesures fiscales ont été instaurées sous l’administration de Moon Jae-in, puis temporairement reportées par le gouvernement de Yoon Suk Yeol avant leur entrée en vigueur prévue.
• Les sociétés détenant des biens immobiliers font l’objet d’une surveillance accrue. Le Service national des impôts a notamment enquêté sur l’achat, par l’intermédiaire d’une société familiale, d’un immeuble de 17,5 milliards de wons par Lee Junho.