Les prix des appartements neufs à Tokyo atteignent un record, tandis que les engagements envers l’OMC limitent les options politiques

Pourquoi les prix des appartements à Tokyo augmentent et pourquoi les solutions sont limitées

Le marché des appartements neufs à Tokyo a atteint de nouveaux records cette année, mettant les ménages locaux sous pression et mettant les responsables politiques à l’épreuve. Le prix moyen d’un appartement neuf dans l’agglomération de Tokyo s’est élevé à 94,89 millions de yens entre avril et septembre, selon le Real Estate Economic Institute. Cela représente une hausse de 19,3 % par rapport à la même période un an plus tôt. La situation résulte de la conjonction d’une offre rare, d’une forte demande des investisseurs et d’un yen faible, qui rend les biens immobiliers japonais moins chers aux yeux des acheteurs disposant de devises étrangères. Le rôle des acheteurs étrangers fait l’objet de débats plus vifs, mais les premières conclusions du gouvernement suggèrent que leur part des transactions reste modeste.

Les autorités ont entrepris de documenter la situation avant d’envisager de nouvelles règles. La Première ministre Sanae Takaichi a chargé le ministère du Territoire d’établir combien d’appartements sont achetés par des ressortissants étrangers et de publier rapidement les résultats. Depuis le printemps, le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT) exploite les registres immobiliers afin de suivre la nationalité et le lieu de résidence des acheteurs. Les premiers indicateurs font état d’une part limitée d’acheteurs étrangers, mais même une faible proportion d’achats peut influer sur les prix lorsque l’offre est restreinte.

Les appels à plafonner ou à interdire les achats étrangers se heurtent à un obstacle structurel. Lorsque le Japon a rejoint l’Organisation mondiale du commerce dans les années 1990, il a adopté des principes fondamentaux d’égalité de traitement qui rendent difficile l’imposition de restrictions immobilières fondées sur la nationalité. Réviser ces engagements prendrait du temps et pourrait susciter des objections de la part des partenaires commerciaux. Le gouvernement disposant de peu de leviers nationaux faciles à actionner, les premières mesures visibles sont venues du secteur privé : de grands promoteurs ont durci les conditions de vente pour décourager les reventes rapides susceptibles d’alimenter la flambée des prix.

Il en résulte un marché où la demande continue de dépasser l’offre, tandis que le gouvernement et les professionnels cherchent des outils compatibles avec les limites juridiques et qui n’attisent pas les tensions sociales.

Les prix atteignent un record, sous l’effet de l’offre et du yen

La hausse des prix des appartements à Tokyo s’explique autant par la pénurie que par la demande. L’offre de logements neufs a fortement diminué au cours de la dernière décennie. En 2014, les promoteurs ont mis sur le marché quelque 45 000 logements neufs dans l’agglomération. Ce chiffre est tombé à environ 23 000 en 2024. Les retards dans les projets de réaménagement, la hausse des coûts de construction et du foncier, ainsi que les capacités limitées du secteur du bâtiment ont tous freiné la production. Lorsque moins de logements sont proposés, chaque mise en vente attire davantage d’acheteurs et les prix grimpent progressivement.

La monnaie a accentué cette tendance. La baisse du yen ces dernières années a réduit le prix effectif pour les acheteurs disposant de dollars, d’euros ou d’autres devises plus fortes. Pour un acheteur qui paie en dollars, une variation de 10 % du taux de change peut compenser une grande partie de la hausse du prix en yens. Cet avantage de change coïncide avec l’attrait croissant de Tokyo, perçue comme un marché sûr dans un monde instable. Les investisseurs y voient un environnement politique stable, un marché hypothécaire développé et une forte demande locative dans les arrondissements centraux.

Le faible coût des emprunts au Japon a également joué un rôle. Les taux des prêts immobiliers y restent bas par rapport aux normes internationales. Malgré l’évolution progressive de la politique monétaire de la banque centrale, les prêts à taux fixe restent abordables pour de nombreux ménages. Le faible coût du financement soutient des prix d’achat plus élevés, notamment lorsque le nombre de logements est limité par les règles d’urbanisme, la disponibilité des terrains et les calendriers de construction. La combinaison de taux bas, des effets de change et d’une offre restreinte a ouvert la voie aux prix moyens record annoncés cette année.

Les acheteurs étrangers sont-ils le principal facteur ?

La propriété étrangère retient l’attention parce qu’elle est visible, et l’écart de change incite à établir intuitivement un lien entre la demande étrangère et la hausse des prix. Les données disponibles nuancent toutefois ce constat. L’examen des registres par le MLIT, dont les résultats doivent être publiés, indique que la part des achats étrangers est inférieure à ce que laisse souvent penser le débat public. Une enquête récente a établi qu’environ 3 % des acheteurs de logements neufs à Tokyo avaient une adresse à l’étranger. Cela ne renseigne pas complètement sur leur nationalité, puisque certains ressortissants étrangers vivent et travaillent au Japon, mais suggère que le marché est loin d’être dominé par les capitaux étrangers.

Même une présence étrangère limitée peut peser sur la formation des prix lorsque l’offre est restreinte, en particulier dans les quartiers recherchés proches de nouvelles gares ou de projets de réaménagement du front de mer. Les projets immobiliers prestigieux peuvent attirer à la fois des occupants et des investisseurs. Certains acheteurs réalisent des gains en revendant leur contrat avant la livraison, une pratique qui peut faire monter les prix demandés lors de la mise en vente suivante. C’est pourquoi les promoteurs ont commencé à intégrer des clauses anti-spéculation applicables à tous les acheteurs, quelle que soit leur nationalité.

Les responsables gouvernementaux ont veillé à répondre aux inquiétudes du public sans attiser la xénophobie. La priorité est de mesurer l’ampleur réelle des achats étrangers et de renforcer les règles d’identification et de déclaration, notamment en améliorant la clarté des informations inscrites dans les registres. Les autorités cherchent également à mieux faire appliquer les règles relatives au logement et à l’hébergement afin que les biens vendus à usage résidentiel ne soient pas illégalement transformés en locations touristiques de courte durée.

En somme, la demande étrangère n’est qu’un facteur parmi d’autres. Les forces déterminantes restent économiques : une décennie de recul de l’offre face à une demande urbaine soutenue, sur un marché où le financement a été peu coûteux et où la faiblesse de la monnaie a renforcé l’attrait de Tokyo auprès des investisseurs internationaux.

Pourquoi les règles de l’OMC limitent les restrictions fondées sur la nationalité

Les engagements commerciaux restreignent la marge de manœuvre du Japon en décourageant les discriminations fondées sur la nationalité. Le système commercial multilatéral issu du cycle d’Uruguay a donné naissance à l’OMC et consacré des principes tels que la nation la plus favorisée et le traitement national. Ces notions signifient que, dans les secteurs concernés par les engagements, un membre ne devrait pas traiter un ressortissant étranger moins favorablement qu’un ressortissant national. En rejoignant l’OMC en 1995, le Japon a choisi une approche libérale des transactions immobilières, encourageant les investissements étrangers et évitant les restrictions à l’achat de biens immobiliers fondées sur la nationalité.

Il est théoriquement possible de modifier cette position, mais cela serait difficile en pratique. La modification d’engagements nécessite généralement des discussions avec les partenaires commerciaux et peut susciter des pressions réciproques. Les pays dont les résidents investissent au Japon pourraient s’y opposer ou réclamer des compensations. Certaines économies, notamment les États-Unis et l’Australie, ont préservé la possibilité de distinguer les acheteurs étrangers des acheteurs nationaux lors des acquisitions foncières. Le Japon n’a pas prévu de telles limites, d’où le seuil plus élevé auquel il se heurterait s’il souhaitait changer de cap.

Il existe des exceptions liées à la sécurité. En 2021, le Japon a adopté une loi qui autorise le gouvernement à examiner et à réglementer l’utilisation des terrains situés autour de sites sensibles, comme les bases des Forces japonaises d’autodéfense et les installations nucléaires. Ce dispositif vise à surveiller ces terrains et à permettre une intervention si leur utilisation soulève des préoccupations de sécurité nationale. Il ne crée pas d’interdiction nationale des achats par des ressortissants étrangers et ne traite pas des dynamiques de prix observées sur le marché privé du logement.

Dans ces limites, les options les plus réalistes sont des mesures neutres qui s’appliquent à tous les acheteurs et vendeurs. Les outils qui découragent la spéculation à court terme ou augmentent les coûts liés à la détention de logements vacants ne ciblent aucune nationalité et peuvent être conçus dans le respect des règles commerciales. Le point de friction est politique : ces mesures toucheraient aussi les investisseurs et les ménages japonais.

Les promoteurs cherchent à freiner la revente spéculative

Les options du gouvernement étant limitées, les entreprises privées ont agi les premières. De grands promoteurs ont durci les contrats de vente afin de couper court aux reventes rapides susceptibles d’alimenter la hausse des prix dans l’ensemble d’un projet. Une entreprise a informé les acheteurs potentiels d’un grand programme immobilier situé sur le front de mer de Tokyo que, si un logement était revendu avant sa livraison, l’acompte serait perdu et le contrat résilié. Une autre société a instauré une période d’interdiction de revente de cinq ans sur plusieurs projets à Tokyo, assortie d’une pénalité équivalant à 20 % du prix du bien en cas d’infraction. Ces mesures s’appliquent à tous les acheteurs, quelle que soit leur nationalité ou leur résidence.

Ces clauses ciblent un comportement particulier plutôt qu’une catégorie d’acheteurs. Les cessions avant livraison, parfois à des prix fortement majorés, peuvent établir de nouveaux prix « comparables » qui influencent les montants demandés aux acheteurs suivants. Réduire l’intérêt de la revente spéculative vise à maintenir une plus grande part des logements entre les mains de leurs occupants et à stabiliser les prix au sein d’un programme immobilier. Si elles se généralisent, ces dispositions pourraient devenir la norme de facto pour les lancements très demandés dans les arrondissements centraux.

Les promoteurs disposent également d’outils commerciaux permettant de privilégier les ménages susceptibles d’habiter le logement. Les tirages au sort, les déclarations d’occupation, les limites au nombre d’achats réalisés sous un même nom et la vérification plus stricte du financement compliquent l’accumulation de logements à des fins de revente. Il s’agit de concilier l’égalité d’accès et la vigilance nécessaire, sans discrimination fondée sur la nationalité, tout en préservant les préventes qui financent la construction.

Quels outils restent disponibles sans cibler une nationalité ?

Le débat politique se déplace de l’identité des acheteurs vers le fonctionnement du marché. Plusieurs mesures neutres quant à l’origine pourraient atténuer la pression sur les prix ou, à tout le moins, améliorer l’équité pour les habitants locaux.

• Taxer davantage les reventes rapides, pour tous. Une imposition plus lourde des gains réalisés peu après l’achat rendrait la revente spéculative moins attractive. Le Japon impose déjà davantage les particuliers qui revendent après une courte période de détention, mais les autorités pourraient durcir les règles afin d’inclure les cessions avant livraison ou prolonger la période pendant laquelle les taux sont plus élevés. Il faudrait concevoir ces mesures avec soin pour éviter de pénaliser les ventes motivées par de véritables événements de la vie.

• Augmenter les coûts liés aux logements vacants. Une taxe sur la vacance appliquée à tous les logements inoccupés, quelle que soit la nationalité de leur propriétaire, peut inciter à les louer ou à les vendre. Plusieurs villes dans le monde utilisent ce type de taxe pour remettre les logements vides sur le marché. Des exemptions pour les travaux de rénovation ou les situations difficiles dûment justifiées permettraient de préserver l’équité de la mesure.

• Accroître l’offre. Le moyen le plus sûr de réduire la pression sur les prix est de construire davantage. Des autorisations plus rapides pour transformer des bureaux sous-utilisés, de légères hausses des coefficients d’occupation des sols dans les zones bien desservies et des infrastructures favorisant une densité plus élevée pourraient, à terme, accroître le nombre de logements. Des aides ciblées pourraient favoriser les logements de gamme moyenne plutôt que les seules tours de luxe.

• Aider les primo-accédants sans faire flamber les prix. Une aide à l’apport personnel, une réduction des frais de transaction ou des garanties de prêt pour les ménages dont les revenus sont inférieurs à certains seuils peuvent aider les habitants locaux à rivaliser. Toutefois, toute aide générale au crédit risque de faire monter les prix si l’offre reste fixe.

• Renforcer la transparence. La déclaration systématique, au moment de la signature, de la nationalité ou du lieu de résidence des acheteurs, sous une forme agrégée et anonymisée, permettrait de trancher le débat sur le rôle des acheteurs étrangers. Des règles plus strictes sur les bénéficiaires effectifs peuvent également limiter le recours à des structures opaques dans l’immobilier.

• Faire respecter les règles d’usage des logements. Veiller à ce que les logements ne soient pas utilisés illégalement pour de l’hébergement de courte durée protège le voisinage et préserve l’offre destinée aux habitants.

Les mesures prises dans d’autres pays et ce qu’elles signifient pour le Japon

Plusieurs marchés ont expérimenté des mesures visant les acheteurs étrangers, mais ces choix reflètent leurs propres cadres juridiques et engagements commerciaux. Le Canada a instauré en 2023 une interdiction temporaire des achats immobiliers par des étrangers, qu’il a ensuite prolongée. Singapour applique des droits de timbre supplémentaires à l’achat, bien plus élevés pour les non-résidents que pour les citoyens et les résidents permanents. L’Australie oriente la plupart des achats étrangers vers les logements neufs et applique strictement la réglementation afin d’empêcher les acquisitions illégales de logements existants. La Nouvelle-Zélande a restreint en 2018 la plupart des achats de logements existants par des non-résidents, avec certaines exceptions prévues par des traités.

Ces exemples illustrent la diversité des outils, mais mettent aussi en évidence les contraintes du Japon. Les engagements commerciaux et les lois nationales varient d’un pays à l’autre. L’approche adoptée par le Japon à l’époque de la création de l’OMC n’a pas réservé de traitement particulier aux acheteurs nationaux dans les transactions immobilières, et Tokyo s’est appuyée sur l’ouverture pour attirer les investissements. Un revirement vers des restrictions fondées sur la nationalité serait complexe et controversé. Les responsables politiques devraient plutôt privilégier des mesures neutres qui modifient les incitations pour tous les acheteurs et s’attaquer aux goulets d’étranglement de l’offre, à l’origine des prix élevés actuels.

Ce que disent les responsables et les économistes

Les ministres ont souligné la nécessité de comprendre les faits et de maintenir les politiques dans les limites du droit. Le ministre du Territoire s’est engagé à travailler avec d’autres administrations pour traiter les problèmes liés aux transactions d’appartements tout en préservant la cohésion sociale. L’examen des registres par le MLIT est au cœur de cette démarche et devrait préciser l’ampleur réelle de la part étrangère. Selon une personne associée à cet examen, cette proportion semble inférieure à ce que laisse entendre le débat public.

Les économistes mettent en garde contre la recherche d’un bouc émissaire unique. Osamu Tanaka, économiste en chef exécutif au Dai-ichi Life Research Institute, estime que le débat doit être large et non se limiter à un seul facteur.

Même si la proportion de biens immobiliers acquis par des ressortissants étrangers est faible, elle peut malgré tout contribuer à faire monter les prix. Puisqu’il n’existe pas de cause unique, une approche globale est nécessaire.

Cette analyse rejoint la stratégie actuelle : freiner les comportements qui font monter les prix, améliorer les données, faire appliquer les règles existantes et accroître l’offre. Aucune de ces mesures ne fera baisser les prix moyens du jour au lendemain. Elles peuvent néanmoins alléger la pression à la marge et améliorer les chances des ménages qui vivent et travaillent à Tokyo d’acheter un logement dans les quartiers dont ils dépendent.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et le marché

Pour les personnes qui souhaitent acheter un logement pour y vivre, la nouvelle donne se traduit par une concurrence accrue pour un nombre réduit de biens et des contrats de vente plus stricts. Les acheteurs doivent s’attendre à des vérifications plus rigoureuses et à des clauses limitant les cessions avant livraison. Pour les investisseurs, les stratégies de revente rapide deviennent plus risquées à mesure que les promoteurs renforcent les pénalités et que progressent les projets de taxation des détentions de courte durée. Pour les vendeurs et les promoteurs, le nombre d’acheteurs potentiels reste important, mais leur capacité à fixer les prix s’accompagne désormais d’une surveillance accrue du public et des autorités de régulation.

La prochaine échéance sera la publication par le MLIT de son étude des registres. Elle ne résoudra pas à elle seule le problème de l’accessibilité financière, mais devrait ancrer le débat dans les faits. La tâche de fond consiste à rétablir un flux durable de logements dans une ville qui reste un pôle d’attraction pour les emplois et les étudiants. Dans le respect des règles commerciales, le Japon dispose d’outils pour freiner les comportements spéculatifs, mieux utiliser les logements existants et accroître l’offre. Ensemble, ces mesures constituent la voie la plus claire vers un marché plus sain.

Points clés

• Le prix moyen des appartements neufs à Tokyo a atteint 94,89 millions de yens entre avril et septembre, en hausse de 19,3 % sur un an.
• L’offre de logements neufs est passée d’environ 45 000 unités en 2014 à quelque 23 000 en 2024, ce qui tend le marché.
• Le MLIT examine les registres pour mesurer les achats réalisés par des ressortissants étrangers ; les premiers indicateurs suggèrent que leur part est modeste.
• Les engagements pris par le Japon à l’époque de la création de l’OMC rendent difficile l’imposition de restrictions fondées sur la nationalité pour les achats immobiliers.
• Les promoteurs ajoutent des clauses anti-spéculation, notamment la confiscation de l’acompte en cas de revente avant livraison et des interdictions de revente pendant cinq ans assorties de lourdes pénalités.
• Les mesures neutres quant à l’origine, comme une taxation accrue des reventes rapides, les taxes sur les logements vacants, un contrôle renforcé et l’augmentation de l’offre, sont les options les plus viables.
• D’autres pays ont instauré des règles et des taxes visant les acheteurs étrangers, mais les engagements commerciaux et les choix juridiques du Japon limitent les possibilités d’adopter des mesures similaires.
• La prochaine étape importante sera la publication de l’étude des registres du MLIT, qui éclairera des choix politiques axés sur les comportements et l’offre plutôt que sur la nationalité.