Le Japon prévoit une base de données nationale pour suivre la propriété immobilière étrangère d’ici 2027

Pourquoi le Japon met en place une base de données nationale dès maintenant

Le Japon prépare un système national destiné à enregistrer la nationalité des acheteurs et à mieux suivre la détention de terrains et de bâtiments par des étrangers. Le projet repose sur une nouvelle base de données, reliée à un registre numérique de référence de l’immobilier, qui permettrait aux autorités de savoir qui possède quoi et, dans certains cas, qui contrôle en dernier ressort une société acheteuse. Après avoir demandé aux ministres, le 4 novembre, de faire le point sur les acquisitions foncières par des étrangers et d’examiner d’éventuelles règles, la Première ministre Sanae Takaichi a placé la transparence et la gestion des risques au cœur de son programme. Le gouvernement vise un lancement dès l’exercice budgétaire 2027, après une coordination entre le Secrétariat du Cabinet, le ministère de la Justice, l’Agence du numérique et d’autres organismes.

Selon les responsables, cette initiative répond à deux préoccupations. Premièrement, la hausse des flux de capitaux transfrontaliers investis dans l’immobilier japonais, en particulier dans les grandes villes, a alimenté les inquiétudes concernant l’accessibilité au logement. Deuxièmement, les achats dans des zones sensibles suscitent des préoccupations de sécurité, notamment les terrains proches d’installations de défense, les îles isolées proches des frontières nationales et les zones de captage des eaux. Comme la nationalité n’est pas enregistrée pour de nombreuses transactions, il est difficile de mesurer l’ampleur et la répartition réelles des achats étrangers. Certains achats sont effectués par l’intermédiaire de sociétés établies au Japon qui utilisent des fonds provenant de l’étranger, ce qui brouille davantage la situation.

La base de données s’inscrit dans le cadre d’un examen plus large des politiques relatives à l’immigration, au contrôle de la résidence et à l’utilisation des terres. Un groupe d’experts réuni fin novembre examine d’éventuelles modifications et travaille à l’élaboration d’une politique générale d’ici janvier 2026. Les responsables présentent le registre comme un outil de clarification. À lui seul, il n’imposerait pas de nouvelles restrictions. Il constituerait la base factuelle nécessaire pour concevoir des mesures proportionnées, allant de règles de déclaration à d’éventuelles modifications fiscales dans les secteurs où les risques ou les distorsions semblent les plus aigus.

Quelles informations le nouveau système enregistrerait

Le dispositif reposerait sur un système d’enregistrement de la nationalité des acheteurs pour les catégories de biens immobiliers pour lesquelles cette information n’est pas recueillie aujourd’hui. Le gouvernement entend utiliser le registre numérique de référence de l’immobilier de l’Agence du numérique pour relier des données issues de différentes administrations et portant sur différents types de terrains. Le périmètre envisagé est vaste et dépasse largement les appartements en copropriété des zones urbaines.

• Appartements en copropriété, maisons individuelles et autres biens immobiliers
• Forêts et terres agricoles
• Transactions foncières de grande ampleur relevant de la loi sur l’aménagement du territoire national
• Terrains importants situés à proximité d’installations liées à la défense et sur des îles frontalières désignées au titre de la loi de 2022 relative à l’utilisation des terres pour des motifs de sécurité

Pour les transactions portant sur des forêts ou de grandes parcelles sensibles, les autorités envisagent d’obliger les sociétés acheteuses à déclarer la nationalité de leurs principaux actionnaires et dirigeants. L’objectif est de déterminer la nature des achats lorsque des fonds étrangers transitent par une entité établie au Japon. Les responsables politiques étudient également l’élargissement des obligations de déclaration des transactions prévues par la loi sur les opérations de change et le commerce extérieur, qui régit les opérations en capital effectuées par des non-résidents.

Comment fonctionne aujourd’hui le registre immobilier japonais

Le système japonais d’enregistrement immobilier, appelé Toki, consigne les informations sur les terrains et les bâtiments ainsi que l’identité de leur propriétaire légal dans un registre immobilier géré par le Bureau des affaires juridiques. Chaque bien comporte une section descriptive indiquant sa localisation et ses caractéristiques, ainsi qu’une section relative aux droits, qui mentionne le propriétaire, son adresse, la date et le motif de l’enregistrement, et d’autres droits tels que les hypothèques. Toute personne peut en obtenir des copies moyennant des frais. Ce registre est essentiel à la sécurité des transactions et à la fiabilité des titres de propriété.

Malgré ce cadre juridique solide, la nationalité ne figure généralement pas dans les registres des appartements en copropriété ni de nombreux autres biens. La déclaration de la nationalité est obligatoire pour les terres agricoles, mais pas pour la plupart des logements urbains. Les données de propriété peuvent aussi être obsolètes pour les biens transmis par héritage, une lacune que le Japon a commencé à combler en avril 2024 en rendant obligatoire l’enregistrement des changements de propriété liés à une succession. Ces règles améliorent l’exactitude des données, mais ne corrigent pas l’absence d’information sur la nationalité.

Par ailleurs, lorsqu’un non-résident acquiert un bien immobilier à certaines fins, la transaction peut être considérée comme une opération en capital au titre de la loi sur les opérations de change et le commerce extérieur. Dans ce cas, l’acheteur doit en informer les autorités par l’intermédiaire de la Banque du Japon dans un délai fixé, sous réserve de certaines exceptions. Ces déclarations ne constituent pas un registre unifié de la nationalité de l’acheteur au moment de l’enregistrement. La base de données envisagée vise à rendre beaucoup plus facilement accessibles, partout dans le pays, la nationalité et, dans les cas définis, le contrôle effectif exercé par l’intermédiaire d’une société.

Qui achète et où la demande est la plus forte

La faiblesse du yen, des taux d’intérêt très bas à l’échelle mondiale et le rebond des voyages après la pandémie ont rendu l’immobilier japonais attractif. Des investisseurs étrangers se sont intéressés aux bureaux urbains, aux hôtels et aux appartements de luxe. Les acheteurs japonais restent actifs et les promoteurs ont lancé des projets haut de gamme. Les prix dans le centre de Tokyo ont atteint de nouveaux records en 2024, le prix moyen des appartements neufs dans les arrondissements centraux dépassant 110 millions de yens. La hausse des coûts de construction et la faiblesse de l’offre ont accentué cette tendance.

Les données chiffrées sur les achats étrangers sont rares. Une enquête gouvernementale sur les transactions d’appartements neufs à Tokyo a révélé que 3 % des acheteurs au premier semestre 2025 avaient une adresse à l’étranger. Cet indicateur recense les acheteurs établis hors du pays, mais pas les ressortissants étrangers vivant au Japon, et ne tient pas compte de nombreuses structures sociétaires. Les études du secteur privé et les retours ponctuels sur les ventes de projets font état de situations très diverses. Dans quelques arrondissements, certains immeubles haut de gamme ont enregistré une proportion d’acheteurs résidant à l’étranger bien supérieure à la moyenne, tandis que de nombreux projets en banlieue et en région ont suscité beaucoup moins d’intérêt étranger. Sans données sur la nationalité au moment de l’enregistrement, le Japon peine à distinguer ces tendances.

Cette diversité explique en partie l’orientation des politiques. La surchauffe du marché urbain a suscité des inquiétudes quant à l’accessibilité au logement pour les ménages locaux. Dans le même temps, de vastes régions rurales du Japon sont confrontées au dépeuplement et à la multiplication des logements vacants, appelés akiya. Les responsables politiques cherchent à calibrer des outils permettant de répondre à des risques précis dans les secteurs urbains tendus, sans décourager les investissements là où des capitaux et des travaux de rénovation sont nécessaires.

Sécurité nationale et préoccupations liées aux terrains stratégiques

Le Japon a pleinement mis en application en 2022 une loi relative à l’utilisation des terres pour des motifs de sécurité, afin de surveiller les terrains situés autour des installations des Forces japonaises d’autodéfense et sur les îles isolées proches des frontières nationales. Cette loi autorise les autorités à examiner l’utilisation des terrains et des bâtiments dans ces zones et à sanctionner les actes susceptibles de compromettre les fonctions de sécurité. Elle n’interdit pas aux étrangers d’acheter des biens immobiliers. Elle privilégie plutôt la surveillance et les déclarations. La nouvelle base de données compléterait cette approche en indiquant clairement la nationalité du propriétaire au moment de l’achat.

Le débat public porte également sur les acquisitions à proximité de sources d’eau. Certaines collectivités craignent que l’extraction ou l’exportation de nappes phréatiques ne soit pas réglementée lorsque la propriété foncière manque de transparence. Des registres plus clairs aideraient les préfectures et les ministères à évaluer les acheteurs, à surveiller les usages et à faire appliquer les règles existantes. Selon les responsables, la transparence, plutôt que des interdictions générales, est le meilleur moyen de gérer des risques variés, qui diffèrent selon les lieux et les types de biens.

Les obligations commerciales comptent également. Le Japon adhère aux principes de non-discrimination prévus par les règles commerciales internationales. Cela n’exclut pas des mesures ciblées pour des raisons de sécurité nationale ou d’ordre public, mais rend difficile la justification d’une interdiction générale visant les acheteurs étrangers. Les responsables politiques ont laissé entendre que les nouvelles mesures prendraient probablement la forme d’obligations déclaratives, de conditions et de dispositions fiscales plutôt que d’interdictions générales, tandis que les lois sur la sécurité continueraient de régir les zones les plus sensibles.

Quelles règles pourraient évoluer ensuite

Les ministères examinent un élargissement des obligations de déclaration prévues par la loi sur les opérations de change et le commerce extérieur, afin que davantage de transactions immobilières donnent lieu à une déclaration des acheteurs étrangers ou des investisseurs non-résidents. Une autre proposition consisterait à obliger les sociétés acheteuses de forêts et de grandes parcelles ou de terrains stratégiquement importants à déclarer la nationalité de leurs principaux actionnaires et de leurs hauts dirigeants. Les autorités pourraient ainsi repérer les transactions dont le contrôle ou le financement provient de l’étranger, même si l’acheteur légal est une entité japonaise.

Le Japon pourrait-il appliquer des taux d’imposition différents ?

Les responsables ont évoqué des mesures fiscales qui différencieraient les propriétaires japonais et étrangers sur certains marchés ou pour certains types de biens. Parmi les pistes figurent une hausse des droits d’acquisition ou des taxes foncières pour les propriétaires non-résidents dans les secteurs urbains en surchauffe, des conditions d’achat dans des zones désignées et des prélèvements sur les logements vacants pour freiner les achats spéculatifs. Aucune décision n’a été prise. De telles mesures devraient être soigneusement calibrées afin d’éviter des effets indésirables sur les investissements légitimes et sur l’offre de logements dans son ensemble.

Le Japon étudie également la manière dont d’autres économies encadrent les achats immobiliers par des étrangers. Dans le monde, les gouvernements ont eu recours à diverses approches. Certains appliquent des droits de timbre supplémentaires aux acheteurs étrangers dans les grandes villes. D’autres examinent les acquisitions des non-résidents au cas par cas. Certains ont imposé des interdictions temporaires visant certaines catégories d’acheteurs ou instauré des taxes sur les logements vacants pour décourager la revente spéculative et la vacance. L’examen par le Cabinet des pratiques à l’étranger, notamment au Canada, en Allemagne, en Corée du Sud et à Taïwan, orientera les propositions nationales.

Parallèlement, le gouvernement prévoit de présenter les grandes lignes de la réglementation dans une politique générale sur les résidents étrangers et les mesures liées à l’immigration d’ici janvier 2026. Ce calendrier laisserait environ un an pour élaborer les textes de loi et mettre en place les systèmes nécessaires si le nouveau registre doit entrer en service dès l’exercice budgétaire 2027. Plusieurs ministères devront actualiser leurs procédures et harmoniser leurs bases de données avant le lancement.

Comment une base de données nationale pourrait fonctionner concrètement

L’Agence du numérique met en place un registre numérique de référence de l’immobilier destiné à servir de socle à plusieurs ministères. Le nouveau système relierait les identifiants des biens immobiliers du registre du Bureau des affaires juridiques à des champs supplémentaires, notamment la nationalité des acheteurs et, dans les cas définis, celle des principaux actionnaires et dirigeants d’une société acheteuse. Des données normalisées permettraient aux responsables de repérer les risques de concentration dans un arrondissement ou à proximité d’une installation donnée, et de dresser progressivement un tableau national plus précis.

La conception des données sera déterminante. Pour être utiles, les champs relatifs à la nationalité devront respecter des formats cohérents, et les déclarations des sociétés acheteuses devront être suffisamment précises pour identifier le contrôle à travers les différents niveaux de détention. Le rapprochement avec les données fiscales et les déclarations d’investissement pourrait apporter des éléments utiles à l’application des règles. Les autorités devront également décider qui pourra consulter quelles informations. L’accès du public améliore la transparence du marché, mais la publication de la nationalité ou de données personnelles soulève des questions de confidentialité. De nombreux pays peinent à trouver un équilibre entre ces intérêts. Des évaluations internationales ont relevé que les données sur la propriété immobilière sont souvent fragmentées et que l’identification des bénéficiaires effectifs peut être difficile. Le projet japonais offre l’occasion d’établir des normes claires dès le départ.

La lutte contre le blanchiment d’argent constitue un autre enjeu. Dans le monde entier, l’immobilier a servi à transférer et à dissimuler des fonds illicites. Si les agents immobiliers, les avocats et les promoteurs sont soumis à des obligations de vigilance claires et si les autorités peuvent vérifier rapidement la nationalité des propriétaires et le contrôle des sociétés, les transactions suspectes sont plus faciles à détecter. Un registre lisible par machine, des formulaires normalisés et des identifiants fiables faciliteraient ces vérifications. Le gouvernement a déclaré vouloir mettre en place un système qui renforce la surveillance sans ralentir les transactions légitimes. La conception des procédures sera donc aussi importante que le texte de loi.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et le marché

Pour la plupart des acheteurs, il s’agirait de formalités supplémentaires simples au moment de la signature. Un acheteur qui ferait appel à un auxiliaire de justice pour effectuer l’enregistrement fournirait des informations sur sa nationalité, en plus des justificatifs d’identité et d’adresse déjà requis. Pour les transactions portant sur certaines catégories de terrains, les sociétés acheteuses pourraient devoir joindre une déclaration sur la nationalité de leurs principaux actionnaires et dirigeants. Le coût administratif devrait être faible au regard de la valeur des transactions, tandis que les informations obtenues seraient très utiles aux autorités.

Pour les banques, les promoteurs et les agents immobiliers, des règles plus claires pourraient réduire l’incertitude. Les prêteurs pourraient concevoir des contrôles de conformité adaptés aux champs de données du registre. Les promoteurs commercialisant de nouveaux projets pourraient définir des règles de vérification et de transparence qui limiteraient les mauvaises surprises de dernière minute. Lorsque les contrôles contre le blanchiment d’argent sont plus rigoureux, les acheteurs sérieux constatent souvent qu’une procédure transparente est plus rapide qu’une procédure ambiguë.

Les effets sur le marché varieront selon les lieux. Une meilleure transparence pourrait dissuader les achats spéculatifs à court terme dans quelques quartiers très chers. Dans une grande partie du pays, en particulier dans les zones en déclin démographique, les transactions ne devraient pas être affectées. La propriété d’un bien immobilier au Japon ne donne droit ni à un visa ni au statut de résident permanent. Les acheteurs étrangers doivent prévoir les mêmes impôts que les propriétaires japonais, notamment la taxe foncière annuelle, et les non-résidents doivent désigner un représentant fiscal au Japon pour effectuer leurs déclarations. Les achats de non-résidents relevant de la loi sur les opérations de change et le commerce extérieur sont déjà soumis à des obligations de déclaration, qui devraient être élargies.

Calendrier et prochaines étapes

Trois échéances jalonnent les travaux. Premièrement, les responsables veulent achever d’ici la fin de l’exercice budgétaire en cours leur examen des règles étrangères sur l’immobilier. Deuxièmement, le Cabinet prépare pour janvier 2026 une politique générale sur les résidents étrangers et les mesures liées à l’immigration, qui devrait définir le cadre immobilier. Troisièmement, la base de données et les champs relatifs à la nationalité pourraient entrer en vigueur dès l’exercice budgétaire 2027, sous réserve des travaux législatifs et de la mise en place des systèmes. D’autres projets numériques, dont une autorisation électronique de voyage prévue pour l’exercice budgétaire 2028, témoignent d’une évolution générale vers une meilleure intégration des données relatives aux frontières, aux visas et aux transactions immobilières.

La politique déterminera le rythme de mise en œuvre. Le gouvernement affirme vouloir répondre aux inquiétudes du public tout en préservant les investissements et la croissance. Certains mettent en garde contre le risque que des règles mal conçues attisent la xénophobie ou fragilisent des secteurs qui dépendent des capitaux étrangers. D’autres estiment qu’un registre clair et des mesures ciblées se font attendre depuis longtemps sur un marché marqué par d’importantes lacunes d’information. La base de données donnera aux responsables politiques les moyens de débattre à partir de tendances réelles plutôt que d’anecdotes, ce qui est essentiel pour toute réforme touchant à la fois à la sécurité nationale et à l’accessibilité au logement.

À retenir

• Le Japon prévoit une base de données nationale pour enregistrer la nationalité des acheteurs immobiliers et suivre la détention de terrains et de bâtiments par des étrangers
• Le système s’appuierait sur un registre numérique de référence de l’immobilier et pourrait être lancé dès l’exercice budgétaire 2027, après les travaux juridiques et techniques
• Le dispositif couvrirait les appartements en copropriété, les forêts, les terres agricoles, les transactions foncières de grande ampleur et les terrains proches d’installations de défense et d’îles frontalières
• Les sociétés acheteuses de certains biens pourraient être tenues de déclarer la nationalité de leurs principaux actionnaires et dirigeants
• Les responsables étudient un élargissement des déclarations de transactions prévues par la loi sur les opérations de change et le commerce extérieur
• Une enquête gouvernementale a révélé que 3 % des acheteurs d’appartements neufs à Tokyo au premier semestre 2025 avaient une adresse à l’étranger
• Les préoccupations du public portent notamment sur les acquisitions dans des zones sensibles et la hausse rapide des prix dans les quartiers prisés des grandes villes
• Le registre pourrait permettre des mesures ciblées, telles que des impôts différenciés ou des conditions d’achat, dont les modalités seraient définies d’ici janvier 2026
• Le Japon examine les règles appliquées aux acheteurs étrangers dans d’autres pays afin d’orienter ses réformes nationales
• Le projet vise à renforcer la transparence, à faciliter les contrôles contre le blanchiment d’argent et à éclairer les décisions publiques sans bloquer les investissements légitimes