Un millionnaire japonais travaille comme agent d’entretien pour rester en forme

Une fortune discrète derrière un balai à Tokyo

Koichi Matsubara, un habitant de Tokyo âgé de 56 ans, passe trois matinées par semaine à laver les sols, ranger les entrées et effectuer de petites réparations dans un immeuble d’habitation. Il travaille comme agent d’entretien à temps partiel quatre heures par jour et gagne environ 100 000 yens par mois (environ 680 dollars). Ce que la plupart de ses voisins ignorent, et dont il parle rarement, c’est que son patrimoine lui rapporte environ 30 millions de yens par an (environ 203 000 dollars) grâce aux loyers et à ses placements. Il a choisi de garder cet emploi. Selon lui, cette routine l’aide à rester actif et alerte, et donne à chaque journée un début bien défini.

Dans la région, son histoire a attiré l’attention et fait de lui un exemple de fortune discrète. Il a grandi dans une famille monoparentale, a commencé à travailler après le collège et a appris à épargner avant d’apprendre à dépenser. Son premier emploi à temps plein, dans une usine, lui rapportait environ 180 000 yens par mois (environ 1 220 dollars). En quelques années, il avait économisé environ trois millions de yens (environ 20 000 dollars), une somme suffisante pour acheter un petit studio alors que les prix étaient bas. Il a remboursé son prêt immobilier par anticipation et privilégié les locataires stables. Au fil du temps, il a étoffé son patrimoine.

Aujourd’hui, Matsubara possède sept appartements locatifs à Tokyo et dans les banlieues voisines. Il détient également des actions et des parts de fonds. Il vit dans un appartement bon marché, prépare la plupart de ses repas, se déplace à vélo, utilise un smartphone basique et affirme ne pas avoir acheté de vêtements neufs depuis des années. Son emploi dans l’immeuble ne lui rapporte qu’une fraction du salaire moyen à Tokyo, qui s’élève à environ 350 000 yens par mois (environ 2 400 dollars), mais ses revenus d’investissement couvrent largement ses dépenses quotidiennes. Ce travail simple, dit-il, lui apporte santé et sens, pas un salaire.

Comment il s’est constitué un patrimoine avec un salaire d’ouvrier

L’histoire de Matsubara commence par des habitudes, pas par un coup de chance. Avec un salaire modeste, il s’est fixé un objectif d’épargne qu’il a respecté. Il a suivi les annonces immobilières, attendu les bonnes occasions et acheté un petit logement lorsque les vendeurs étaient lassés et que les prix avaient baissé. De nombreux investisseurs japonais de sa génération se souviennent des longues années qui ont suivi l’éclatement de la bulle immobilière dans les années 1990. Dans beaucoup de quartiers, les prix de l’immobilier résidentiel ont mis des années à se redresser. Ce contexte a avantagé les acheteurs patients, qui privilégiaient les revenus locatifs aux gains rapides à la revente.

Acheter lorsque les prix étaient bas

Acheter au plus bas d’un cycle peut améliorer le rendement locatif, soit le simple rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat. À Tokyo, le rendement brut des petits appartements se situe souvent dans les premiers pourcents. Les acheteurs avisés cherchent à éviter les longues périodes de vacance, à maîtriser les charges et à rembourser leur prêt plus rapidement que prévu. Matsubara a remboursé son emprunt par anticipation et s’est attaché à fidéliser ses locataires. Des gestes simples, comme un nettoyage régulier, des petites réparations effectuées sans tarder et une communication claire, peuvent limiter les départs et préserver les revenus.

Sept appartements et des revenus qui s’accumulent

Chaque logement occupé rapporte un loyer. Une partie sert à couvrir les impôts, les charges de l’immeuble et l’entretien. Le reste peut être consacré au remboursement du capital ou mis de côté pour un achat ultérieur. Le principe est celui de la capitalisation. Les revenus du premier logement contribuent à financer le deuxième, puis ceux de deux logements aident à en acquérir un troisième. Le patrimoine de Matsubara s’est développé ainsi, étape pratique après étape pratique. Il a aussi investi dans des actions et des fonds pour faire fructifier son argent plutôt que de le laisser dormir à la banque, où les taux sont restés proches de zéro pendant des années.

Pourquoi un millionnaire garde un emploi modeste

Il n’était pas tenté par l’idée d’arrêter complètement de travailler. Il apprécie les horaires réguliers, l’activité physique modérée et le sentiment que les résidents comptent sur lui pour maintenir l’immeuble en bon état. Un travail manuel léger fait travailler de nombreux muscles, des jambes au tronc et au dos. Les médecins recommandent souvent une activité quotidienne à la cinquantaine pour contrôler son poids, réguler sa tension artérielle et préserver son moral. Cet emploi lui apporte tout cela, ainsi que de brefs échanges avec les autres, plus difficiles à trouver dans une retraite sans cadre.

Bien vieillir en restant actif au Japon

Le Japon affiche l’une des espérances de vie les plus élevées au monde. De nombreux seniors restent actifs sur le marché du travail ou effectuent de courtes missions, souvent appelées arubaito, bien après l’âge habituel de la retraite. Les collectivités locales et les employeurs encouragent un mode de vie actif grâce à des clubs de marche, des salles de sport de quartier et des postes peu exigeants adaptés à l’expérience et à l’endurance de chacun. En ce sens, le chariot de l’agent d’entretien est plus qu’un outil de nettoyage. C’est un rappel mobile qu’il faut bouger, parler aux voisins et commencer la journée avec un objectif.

Matsubara a décrit sa philosophie en termes simples.

J’espère avoir quelque chose à faire chaque jour, rester en bonne santé et penser par moi-même.

Cette phrase résume un choix que font tôt ou tard de nombreuses personnes financièrement indépendantes. Une fois que leur argent couvre leurs dépenses, elles organisent leur travail autour du sens, d’un cadre et de la vie collective plutôt qu’autour du salaire.

Habitudes économes et culture de la fortune discrète

Matsubara fait délibérément en sorte de limiter ses dépenses. Il se déplace à vélo plutôt que de posséder une voiture, cuisine chez lui, utilise un téléphone simple et évite d’acheter des vêtements neufs tant que les anciens ne sont pas usés. Il préfère vivre dans un petit appartement. Il ne publie pas d’informations sur son patrimoine et ne cherche pas à afficher son statut. Cette approche s’inscrit dans une longue tradition japonaise de discrétion, de dépenses réfléchies et de respect pour les objets encore utilisables, résumée par la notion de mottainai, le regret du gaspillage.

Sur les réseaux sociaux comme dans les conversations de quartier, on le qualifie souvent de millionnaire invisible. L’expression désigne les personnes qui disposent d’un patrimoine net important sans le montrer. Dans les milieux de la finance, on parle de fortune discrète. La logique est simple. Des dépenses limitées creusent l’écart entre les revenus et les dépenses, ce qui accélère l’épargne et l’investissement. Elles réduisent aussi le stress. Lorsque le train de vie reste stable même si les marchés fluctuent, les mauvais mois ne provoquent pas de panique.

Travail, salaires et logement à Tokyo

Le salaire médian dans la capitale dépasse largement le niveau national, mais de nombreux emplois de service restent modestement rémunérés. Les gardiens et agents d’entretien d’immeubles s’occupent du nettoyage, des petites réparations et des questions des résidents. Dans les tours récentes, ils aident à superviser les entreprises lors des inspections et des travaux. Leur travail est essentiel à la sécurité et au confort des habitants. Il s’effectue souvent à temps partiel, avec des horaires prévisibles, et convient aux personnes qui préfèrent une routine fixe.

Du côté des placements, les petits appartements locatifs restent une voie courante pour se lancer dans l’immobilier. Pendant des décennies, le Japon a maintenu des taux d’intérêt extrêmement bas, ce qui a rendu les prêts immobiliers peu coûteux et les dépôts bancaires peu attractifs. Cette combinaison a incité certains épargnants à acheter des logements locatifs. Les risques demeurent. Le nombre de logements vacants peut augmenter en période de ralentissement économique. Les bâtiments anciens nécessitent d’importants travaux. Les assurances, les impôts et les charges des parties communes réduisent les revenus. La maîtrise du sujet reste importante. Une comptabilité rigoureuse et un entretien régulier déterminent souvent si un petit propriétaire bénéficie de revenus stables ou s’expose à des soucis.

Les réactions du public et les avis des lecteurs

L’histoire de l’agent d’entretien qui possède sept appartements a suscité de nombreuses réactions. Beaucoup saluent sa discipline et l’idée que l’on peut choisir un travail pour sa santé et le sens qu’il donne à la vie. D’autres évoquent les inégalités sociales et l’accès au logement, ou s’interrogent sur la part de chance dans son parcours. Un point fait largement consensus : la valeur du travail d’une personne ne se mesure ni à son uniforme ni à sa fiche de paie.

• Admiration pour sa capacité à épargner tôt et à acheter lorsque les prix étaient bas.
• Respect pour le travail manuel et pour celles et ceux qui l’accomplissent.
• Intérêt pour les habitudes économes qui réduisent le stress et accroissent la liberté de choix.
• Débat sur la possibilité de reproduire cette stratégie sur le marché actuel.
• Curiosité quant au temps qu’un petit propriétaire doit consacrer aux réparations et aux démarches administratives.

Limites et enseignements

Il est facile de donner à un parcours un peu trop bien huilé des airs de conte. Tous les épargnants ne peuvent pas acheter des logements locatifs dans le centre de Tokyo. Certains marchés sont chers, certains revenus sont faibles et les familles font face à de véritables contraintes. L’investissement immobilier comporte des risques. Les réparations, les charges, les impôts et les périodes de vacance surviennent sans prévenir. Les marchés boursiers peuvent chuter pendant longtemps. Un problème de santé peut bouleverser les projets. Il vaut mieux voir cette histoire comme un ensemble d’habitudes que comme une garantie de réussite.

Quelques enseignements pratiques restent néanmoins à retenir. Vivre en dessous de ses moyens. Éviter les dettes coûteuses. Constituer une épargne de précaution. Faire de l’activité physique une composante du quotidien. Choisir un travail qui favorise la santé. Pour investir, s’en tenir à des calculs simples : revenus locatifs, entretien et risque de vacance. Avant d’acheter un bien, étudier le règlement de l’immeuble, les fonds de réserve et les tendances du quartier.

À retenir

• Koichi Matsubara, 56 ans, travaille à temps partiel comme agent d’entretien à Tokyo, tout en tirant environ 30 millions de yens par an de ses locations et de ses placements.
• Ses horaires sont de quatre heures par jour, trois jours par semaine, pour environ 100 000 yens par mois, contre un salaire moyen proche de 350 000 yens à Tokyo.
• Il a grandi dans une famille monoparentale, a commencé par travailler en usine (environ 180 000 yens par mois) et a économisé environ trois millions de yens pour acheter son premier studio lorsque les prix étaient bas.
• Il possède désormais sept appartements locatifs à Tokyo et dans ses banlieues, et investit aussi dans des actions et des fonds.
• Il vit modestement, cuisine chez lui, se déplace à vélo, utilise un téléphone basique et achète peu de vêtements neufs, ce qui lui permet de rester un millionnaire invisible.
• Il dit travailler pour sa santé et pour garder une routine, pas pour l’argent, et chercher à donner un sens à ses journées tout en restant actif.
• Son histoire met en lumière le vieillissement actif et l’attrait d’un travail simple qui favorise les échanges sociaux.
• L’investissement immobilier comporte des risques, notamment les logements vacants, les travaux et les charges, et les résultats varient selon le marché et la gestion.