Les loyers des studios à Séoul atteignent des niveaux sans précédent
En juillet 2025, le loyer mensuel moyen d’un studio — appelé localement « one room » — à Séoul a grimpé à 730 000 wons (environ 525 dollars), soit une hausse de 7,9 % par rapport au mois précédent et la plus forte progression mensuelle observée cette année. Confirmée par la plateforme immobilière Dabang et rapportée par The Korea Herald, cette envolée témoigne d’une tendance plus générale à la hausse des coûts du logement dans la capitale sud-coréenne, en particulier pour sa population croissante de personnes vivant seules.
Sommaire
- Les loyers des studios à Séoul atteignent des niveaux sans précédent
- Pourquoi les loyers des studios augmentent-ils si vite ?
- Évolution démographique : la progression des ménages d’une personne
- Changements de politique et passage du jeonse à la location mensuelle
- Contraintes d’offre et ralentissement de la construction
- Les investisseurs étrangers et les bailleurs institutionnels arrivent sur le marché
- Comment les loyers des studios à Séoul se comparent-ils ?
- Accessibilité et coût de la vie
- Nouvelles tendances : habitat partagé et autres modèles de logement
- Conséquences socio-économiques : qui est le plus touché ?
- Quel avenir pour le marché locatif de Séoul ?
- En bref
Mapo-gu, un arrondissement prisé des jeunes actifs et des étudiants, a connu la plus forte hausse : les loyers moyens y ont bondi de 22,4 %, à 880 000 wons par mois. Gangnam-gu, réputé de longue date pour son aisance, reste l’arrondissement le plus cher pour louer un studio, avec un loyer mensuel de 940 000 wons. Sept autres arrondissements, dont Yongsan-gu (870 000 wons), Seocho-gu (810 000 wons) et Seongdong-gu (790 000 wons), atteignent ou dépassent désormais la moyenne de la ville, signe d’une hausse généralisée des loyers.
Pourquoi les loyers des studios augmentent-ils si vite ?
La forte hausse des loyers des studios résulte de plusieurs facteurs convergents : évolution démographique, changements de politique, nouvelles tendances en matière d’investissement et déséquilibre persistant entre l’offre et la demande sur le marché immobilier de Séoul.
Évolution démographique : la progression des ménages d’une personne
La Corée du Sud connaît une transformation démographique. À Séoul, les ménages d’une personne sont devenus la configuration résidentielle dominante : ils représentaient près de 40 % de l’ensemble des ménages de la ville en 2023, contre moins de 30 % à peine dix ans plus tôt. À l’échelle nationale, leur nombre a atteint 9,9 millions fin 2024, soit 41,5 % de tous les ménages. La tendance est particulièrement marquée chez les jeunes adultes et les actifs qui recherchent l’indépendance et la proximité de leur lieu de travail ou d’études.
La demande de petits logements abordables, notamment de studios, a donc fortement augmenté. Ces logements, d’une superficie généralement proche de 33 mètres carrés et assortis d’un dépôt de garantie de 10 millions de wons, sont désormais le choix privilégié de nombreux citadins. La concurrence est particulièrement forte dans les quartiers animés la nuit, proches des universités ou bien desservis par les transports en commun, comme Mapo-gu, Hongdae et Sinchon.
Changements de politique et passage du jeonse à la location mensuelle
Le marché locatif sud-coréen a traditionnellement été dominé par le système du jeonse, un dispositif particulier dans lequel le locataire verse une importante somme forfaitaire (souvent plusieurs centaines de millions de wons) à la place d’un loyer mensuel. Toutefois, les récentes réglementations gouvernementales, comme les restrictions sur les prêts adoptées le 27 juin 2025, compliquent l’obtention de sommes importantes pour les locataires, tandis que les propriétaires sont soumis à des limites plus strictes pour augmenter les montants des jeonse.
Propriétaires comme locataires se tournent donc de plus en plus vers les contrats de location mensuelle, qui exigent un apport initial moins élevé, mais entraînent des paiements réguliers plus importants. Cette évolution est particulièrement visible dans les arrondissements où la demande est forte, comme Gangnam, Seocho et Songpa : les annonces de jeonse y diminuent tandis que les contrats de location mensuelle se multiplient. Selon les agents immobiliers, les propriétaires privilégient désormais les loyers mensuels, qui leur assurent des revenus réguliers et une plus grande souplesse, notamment parce que les taux d’intérêt bancaires restent bas.
Les experts soulignent que cette transition redessine le paysage locatif. Comme l’explique un analyste immobilier,
Les restrictions sur les prêts entravent le passage du jeonse à l’achat d’un logement, ce qui entraîne naturellement une hausse des contrats de location mensuelle avec garantie.Il en résulte une pression constante à la hausse sur les loyers mensuels, en particulier pour les petits logements.
Contraintes d’offre et ralentissement de la construction
Alors que la demande de studios a bondi, l’offre peine à suivre. L’activité de construction a ralenti à Séoul, où les mises en chantier et les livraisons de nouveaux logements restent inférieures aux objectifs du gouvernement. Le développement privé est freiné par des difficultés de financement et le nombre de permis de construire stagne. Les projets du secteur public ont tenté de combler le manque, mais le déficit global de logements persiste.
Ce déséquilibre est particulièrement marqué dans les arrondissements centraux et méridionaux, où les terrains sont rares et les coûts de construction élevés. La pénurie de logements locatifs abordables a intensifié la concurrence entre locataires, faisant grimper les prix et compliquant l’accès au logement pour les nouveaux arrivants.
Les investisseurs étrangers et les bailleurs institutionnels arrivent sur le marché
L’évolution démographique et la demande persistante de logements locatifs ont attiré des investisseurs immobiliers internationaux. De grands acteurs étrangers comme Greystar Real Estate Partners et The Living Company ont ouvert des bureaux à Séoul et ciblent le marché en plein essor des ménages d’une personne. Ces entreprises investissent dans des biens locatifs gérés par des professionnels, notamment des résidences étudiantes et de petits appartements en ville, souvent dotés d’équipements partagés comme des salles de sport et des espaces de coworking.
Des capitaux institutionnels étrangers affluent également dans le secteur par le biais de coentreprises et de sociétés d’investissement immobilier (REIT). Ainsi, l’Office d’investissement du régime de pensions du Canada (CPPIB) et Morgan Stanley se sont associés à des promoteurs locaux pour construire ou transformer des biens immobiliers en logements locatifs. Ces investissements devraient proposer davantage de logements locatifs gérés par des professionnels, mais ils pourraient aussi contribuer à la hausse des loyers, les investisseurs cherchant à obtenir un rendement.
Comment les loyers des studios à Séoul se comparent-ils ?
Le loyer moyen de 730 000 wons (525 dollars) pour un studio à Séoul peut sembler élevé, mais il varie considérablement selon les arrondissements et par rapport aux autres grandes villes d’Asie. Selon les données de Numbeo et de Wise.com, le loyer moyen d’un appartement d’une chambre dans le centre de Séoul avoisine 1,18 million de wons (entre 850 et 950 dollars), tandis que les studios des quartiers prisés comme Gangnam ou Itaewon peuvent se louer entre 900 000 et 1,1 million de wons, voire plus. À l’inverse, des quartiers plus abordables comme Sinchon ou Jongno proposent des studios à partir de 480 000 wons, et jusqu’à 720 000 wons par mois.
Comparés à ceux d’autres capitales asiatiques, les loyers de Séoul restent modérés. À titre d’exemple, les loyers moyens d’appartements de taille similaire sont généralement plus élevés à Tokyo et à Hong Kong, tandis que des villes comme Taipei ou Kuala Lumpur sont en général plus abordables. Toutefois, à Séoul, la hausse rapide des loyers — en particulier ceux des studios — a dépassé la progression des salaires pour de nombreux habitants, suscitant des inquiétudes quant à l’accessibilité des logements et à la sécurité résidentielle.
Accessibilité et coût de la vie
Le logement représente la principale dépense de la plupart des habitants de Séoul. Le coût de la vie moyen pour une personne seule dans la ville est estimé entre 1,5 et 1,6 million de wons par mois, le loyer et les charges en représentant près de la moitié. Pour un petit appartement, les charges s’élèvent généralement de 150 000 à 250 000 wons par mois, auxquels s’ajoutent les dépenses de transport, d’alimentation et d’autres biens essentiels.
Les villes périphériques comme Incheon, Bucheon ou Goyang proposent des loyers et un coût de la vie plus bas, tout en offrant souvent un accès pratique à Séoul par les transports en commun. Cependant, l’attrait des quartiers centraux — proximité des emplois, des universités et des équipements culturels — continue de soutenir la demande et les prix dans la capitale.
Nouvelles tendances : habitat partagé et autres modèles de logement
Les studios traditionnels devenant moins abordables, d’autres modèles de logement gagnent du terrain. Les espaces de coliving, qui associent chambres privées et équipements communs, séduisent de plus en plus les jeunes actifs, les étudiants et les résidents étrangers. Selon un rapport de JLL publié en 2025, le loyer mensuel moyen d’un logement en coliving de moins de 40 mètres carrés à Séoul s’élève à 1,13 million de wons, soit environ 1,5 fois le loyer d’un officetel classique (un studio à usage mixte résidentiel et commercial).
Ces formules de coliving offrent de la souplesse, une vie en communauté et l’accès à des équipements comme des salles de sport, des espaces de coworking et des cuisines communes. De grandes sociétés immobilières et des start-up investissent dans des marques de coliving et reconvertissent des hôtels et des officetels sous-utilisés en logements locatifs modernes. Le gouvernement soutient également le développement des REIT et des initiatives public-privé afin d’accroître l’offre de logements locatifs de longue durée.
Comme le souligne un expert du secteur,
Le coliving, autrefois considéré comme une solution de logement marginale, s’impose rapidement comme un pilier du marché locatif coréen, porté par les évolutions démographiques, les nouvelles préférences de mode de vie et la confiance solide des investisseurs.
Conséquences socio-économiques : qui est le plus touché ?
La flambée des loyers des studios a des répercussions profondes sur les habitants de Séoul, en particulier les jeunes, les étudiants et les actifs aux revenus faibles ou moyens. Pour beaucoup, le rêve de vivre de manière indépendante dans la ville devient plus difficile à réaliser. La hausse des loyers contraint certains à chercher des colocataires, à déménager dans des quartiers moins centraux, voire à quitter Séoul pour trouver un logement plus abordable.
Les entreprises ressentent elles aussi les effets de cette pression. Les loyers élevés dans les quartiers prisés ont contribué à une vague de fermetures de commerces, notamment dans les zones touristiques et commerciales. Entre la baisse des dépenses des consommateurs et la hausse des charges fixes, de nombreux détaillants peinent à maintenir leur activité, ce qui laisse des vitrines vides et réduit l’activité économique de quartiers autrefois animés.
Dans le même temps, le passage du jeonse à la location mensuelle modifie les calculs financiers des locataires et des propriétaires. Les locataires doivent assumer des dépenses courantes plus élevées, tandis que les propriétaires doivent composer avec de nouvelles réglementations et les incertitudes du marché. L’arrivée d’investisseurs institutionnels et de capitaux étrangers pourrait élargir l’offre de logements locatifs gérés par des professionnels, mais aussi accentuer la hausse des loyers et réduire l’offre de logements abordables pour les habitants ordinaires.
Quel avenir pour le marché locatif de Séoul ?
À l’avenir, la plupart des experts prévoient que la hausse des loyers mensuels et le recul du système du jeonse se poursuivront. Les politiques gouvernementales destinées à stabiliser le marché — comme l’encadrement des loyers et le soutien aux bailleurs institutionnels — pourraient contribuer à modérer les hausses, mais les contraintes d’offre et la vigueur de la demande devraient perdurer.
Les investissements étrangers et le développement du coliving ainsi que des modèles de construction destinés à la location devraient transformer le paysage locatif, en proposant de nouvelles possibilités à certains, mais en risquant aussi d’en restreindre l’accès pour d’autres. Les responsables politiques devront trouver un équilibre entre les intérêts des investisseurs, des propriétaires et des locataires, tout en veillant à ce que Séoul reste une ville accessible et dynamique pour tous ses habitants.
En bref
- En juillet 2025, le loyer moyen d’un studio à Séoul a atteint un record de 730 000 wons (525 dollars), Mapo-gu et Gangnam-gu enregistrant les plus fortes hausses.
- La hausse de la demande des ménages d’une personne, l’abandon progressif du jeonse et les contraintes d’offre font grimper les loyers.
- Des investisseurs étrangers et des bailleurs institutionnels arrivent sur le marché, apportant de nouveaux modèles locatifs, mais contribuant aussi à la pression sur les prix.
- Les espaces de coliving et les autres formules de logement gagnent en popularité à mesure que les studios traditionnels deviennent moins abordables.
- La flambée des loyers touche les jeunes, les étudiants et les entreprises, et suscite des inquiétudes quant à l’accessibilité des logements et au dynamisme économique de Séoul.
- Les experts s’attendent à ce que la hausse des loyers mensuels et l’essor de nouveaux modèles locatifs se poursuivent, tandis que les politiques publiques et les investissements façonneront l’avenir du marché immobilier de Séoul.
