Les investisseurs internationaux se ruent sur le marché locatif sud-coréen, porté par l’essor des ménages d’une personne et les mutations du secteur

La révolution du logement locatif en Corée du Sud : pourquoi les investisseurs internationaux misent gros

Le marché locatif sud-coréen connaît une transformation profonde qui attire certains des plus grands investisseurs immobiliers du monde. Cette évolution s’explique avant tout par la forte hausse du nombre de ménages d’une personne, l’évolution des modes de vie et la volonté du gouvernement d’attirer des capitaux institutionnels pour remédier à la pénurie de logements et moderniser le secteur. Alors que des géants internationaux comme Greystar, The Living Company et le canadien CPPIB investissent des milliards dans le logement locatif coréen, le paysage immobilier du pays se redessine, avec des conséquences potentiellement durables pour les habitants, les investisseurs et les décideurs publics.

Qu’est-ce qui explique cette envolée ? L’essor des ménages d’une personne et l’évolution de la démographie

La population sud-coréenne vieillit et s’urbanise, mais la tendance la plus marquante est sans doute la croissance fulgurante des ménages d’une personne. Selon des données publiques et sectorielles, ceux-ci représentaient 41,5 % de l’ensemble des ménages du pays fin 2024, contre seulement 29,5 % en 2015. À Séoul, la proportion est encore plus élevée : près de quatre ménages sur dix ne comptent désormais qu’une seule personne. Cette évolution démographique transforme les normes sociales et stimule aussi la demande de nouveaux types de logements : plus petits, plus flexibles et gérés par des professionnels.

Les jeunes actifs, les étudiants et même les seniors recherchent de plus en plus des appartements compacts dans les quartiers centraux des villes, souvent dotés d’équipements tels que des cuisines partagées, des salles de sport et des espaces de travail collaboratif. La hausse du nombre de ménages d’une ou deux personnes a fait du marché locatif coréen un pôle d’attraction pour les capitaux immobiliers internationaux, d’autant que l’accès à la propriété devient plus difficile pour beaucoup.

Du jeonse à la location mensuelle : le recul d’un système propre à la Corée

Historiquement, le marché locatif coréen était dominé par le système du jeonse, un dispositif particulier dans lequel le locataire verse une importante somme forfaitaire (souvent 50 à 80 % de la valeur du bien) plutôt qu’un loyer mensuel. Le dépôt lui est restitué à la fin du bail. Longtemps considéré comme avantageux pour les deux parties, le jeonse a perdu de son attrait face à la hausse des prix immobiliers, à la stagnation des salaires et à plusieurs escroqueries locatives très médiatisées, qui ont empêché certains propriétaires de rendre les dépôts.

Les contrats de location mensuelle remplacent donc rapidement le jeonse, en particulier chez les jeunes et les résidents étrangers, qui n’ont pas toujours accès à d’importantes réserves de liquidités ou à des prêts bancaires. Cette évolution ouvre la voie aux investisseurs institutionnels et aux opérateurs professionnels, qui se lancent sur le marché avec de nouveaux modèles locatifs, notamment les espaces de coliving et les appartements avec services.

Les capitaux internationaux arrivent : qui investit et pourquoi ?

Les investisseurs institutionnels étrangers s’intéressent depuis plusieurs années au secteur locatif coréen, mais les récentes évolutions des politiques publiques et du marché ont accéléré leur arrivée. Parmi les principaux acteurs figurent :

• The Living Company (Australie) : l’entreprise a ouvert un bureau en Corée en 2025, faisant du pays son premier centre d’activité à l’étranger et témoignant de son engagement à long terme sur le marché.
• Greystar Real Estate Partners (États-Unis) : le premier investisseur mondial dans le logement locatif a lancé ses activités en Corée en juillet 2025 et prévoit d’intégrer le pays à son fonds Asie-Pacifique de 2,6 milliards de dollars.
• Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) : l’organisme a créé une coentreprise de 500 milliards de wons (344 millions de dollars) avec le promoteur coréen MGRV pour construire des logements locatifs. Il s’agit de son premier investissement direct dans l’immobilier résidentiel coréen.
• Morgan Stanley : la banque s’est associée au promoteur local SK D&D pour investir dans des biens résidentiels, à la suite d’initiatives similaires de KKR, ICG, Hines et d’autres acteurs.

Ces investisseurs parient sur une évolution du marché locatif coréen comparable à celle des États-Unis et de l’Europe, où le logement construit pour être loué (BTR, pour build-to-rent) et géré par des professionnels est devenu une classe d’actifs majeure. Leurs stratégies commencent souvent par le logement étudiant et les petits appartements en ville destinés aux jeunes adultes, avec l’intention de se développer ensuite dans les résidences pour seniors à mesure que la population vieillit.

Pourquoi la Corée ? Les fondamentaux du marché et l’évolution des politiques publiques

Plusieurs facteurs rendent la Corée particulièrement attrayante pour les investisseurs internationaux :

• Une forte demande : la croissance rapide des ménages d’une personne et la pénurie persistante de logements, notamment à Séoul, créent une solide demande locative.
• Des réformes réglementaires : en août 2024, le gouvernement a annoncé un vaste plan d’offre de logements locatifs, assouplissant les règles applicables aux investissements institutionnels et prévoyant des incitations fiscales pour les logements destinés à la location longue durée. Le plan vise à mettre en location plus d’un million de logements collectifs d’ici 2035.
• Des prix relativement abordables : malgré les récentes flambées des prix, les loyers mensuels à Séoul restent inférieurs à ceux de Tokyo, Hong Kong ou New York, ce qui laisse une marge de progression et offre des rendements intéressants aux investisseurs.

Un marché en mutation : de la construction-vente à la construction locative

Traditionnellement, les promoteurs coréens construisaient des appartements pour les vendre à des particuliers, en s’appuyant sur le financement de projets et en se retirant rapidement. La nouvelle vague d’investissements met l’accent sur les modèles de construction locative (BTR), dans lesquels les opérateurs conservent la propriété des biens et tirent des revenus à long terme des loyers. Cette approche exige d’importantes ressources financières, un savoir-faire opérationnel et la capacité de s’adapter à un environnement réglementaire complexe.

Les opérateurs professionnels introduisent les meilleures pratiques internationales en matière de gestion immobilière, de services aux locataires et de création de liens entre résidents. Les espaces de coliving, par exemple, où chacun dispose d’une chambre privée tout en partageant cuisines, salons et espaces de travail, gagnent en popularité auprès des jeunes actifs et des étudiants. Ces formules allient flexibilité, praticité et vie en communauté, et répondent aux besoins d’une population urbaine et mobile.

L’essor du coliving : une nouvelle solution résidentielle

Le coliving s’impose comme une tendance résidentielle grand public dans les principales villes coréennes. Selon des études de JLL et d’autres acteurs du secteur, ces logements s’adressent aux jeunes célibataires, aux étudiants et aux résidents étrangers en quête de vie en communauté et de baux flexibles. Les logements sont généralement compacts (la superficie médiane est d’environ 23 mètres carrés à Séoul), mais disposent d’équipements partagés comme des salles de sport, des espaces de travail collaboratif et des bibliothèques.

Les loyers des logements en coliving sont supérieurs à ceux des officetels traditionnels (des studios), ce qui reflète la valeur ajoutée des services et de la vie en communauté. À Séoul, le loyer mensuel médian d’un logement en coliving de moins de 40 mètres carrés s’élève à environ 1,13 million de wons, les quartiers huppés comme Gangnam pouvant atteindre 1,7 million de wons. Le secteur attire des investisseurs coréens et étrangers, comme en témoignent plusieurs opérations de transformation d’officetels invendus et d’hôtels en espaces de coliving.

Les investissements institutionnels passent également par les sociétés d’investissement immobilier (REIT), avec IGIS Residence REITs en première ligne et d’autres acteurs qui préparent de nouveaux portefeuilles de coliving. Le soutien public aux REIT et aux logements locatifs de longue durée devrait encore stimuler le secteur.

Obstacles réglementaires et débats sur les politiques publiques : la croissance peut-elle durer ?

Malgré l’optimisme, le marché locatif coréen se heurte à d’importants défis réglementaires et sociaux. La législation sur les baux, notamment la loi protégeant les locataires en jeonse, plafonne à 5 % la hausse des loyers lors du renouvellement des contrats tous les deux ans. Ces règles protègent les locataires, mais limitent la marge de manœuvre des opérateurs et peuvent dissuader certains investisseurs.

De récentes évolutions des politiques publiques ont assoupli certaines restrictions, en particulier pour les logements locatifs privés de longue durée. Le plan d’offre de logements locatifs de 2024 distingue trois modèles d’activité : aidé, semi-autonome et autonome, chacun soumis à un niveau différent de réglementation et d’incitations fiscales. Les propriétaires de logements locatifs privés peuvent bénéficier d’exonérations de taxes sur les acquisitions et la propriété, à condition de s’engager à louer pendant 20 ans et de respecter les règles encadrant les hausses de loyer.

La mise en œuvre nécessite toutefois des modifications législatives, et le climat politique reste incertain. Les mesures envisagées pour encadrer davantage la propriété étrangère — notamment des régimes d’autorisation, une hausse des impôts pour les détenteurs de plusieurs biens et un contrôle renforcé — alimentent les débats sur l’accès au marché, la réciprocité et le risque de décourager les investissements légitimes.

Propriété étrangère : une occasion ou une menace ?

Les ressortissants étrangers possèdent désormais plus de 100 000 logements en Corée, dont les trois quarts dans la grande région de Séoul. Cela ne représente qu’environ 0,5 % du parc immobilier du pays, mais cette tendance suscite des inquiétudes quant à l’accessibilité des logements, aux distorsions du marché et aux failles réglementaires. Les acheteurs chinois, américains et canadiens sont les plus actifs ; certains ont recours à des financements offshore pour contourner les restrictions locales sur les prêts.

La plupart des propriétaires étrangers ne détiennent qu’un seul bien, mais un petit nombre en possèdent plusieurs, ce qui alimente les soupçons d’achats spéculatifs. Les décideurs publics envisagent de nouvelles règles pour suivre et encadrer les transactions étrangères, mais des obstacles juridiques et constitutionnels demeurent. Selon certains experts, l’influence des propriétaires étrangers est exagérée, compte tenu de leur faible part de marché. D’autres avertissent qu’une demande sans contrôle pourrait aggraver la pénurie de logements et la pression sur les prix.

Tendances plus générales : pénuries d’offre, écarts de prix et vents contraires économiques

Le marché immobilier coréen est fortement polarisé : la hausse des prix et des loyers se concentre à Séoul et dans sa périphérie, tandis que les marchés régionaux accusent un retard. Les prix des appartements neufs à Séoul dépassent de plus du double la moyenne nationale, et l’écart entre les grandes et les petites villes est le plus marqué des pays de l’OCDE. Malgré les projets du gouvernement de construire des millions de logements, les permis de construire et les mises en chantier stagnent. Le Korea Development Institute estime le déficit cumulé à près de 900 000 logements depuis 2017.

L’inflation des loyers s’est stabilisée, mais l’offre reste inférieure à la demande, en particulier pour les logements de qualité gérés par des professionnels. Le passage du jeonse à la location mensuelle attire davantage de capitaux institutionnels et étrangers, mais soulève aussi des questions d’accessibilité et d’accès au logement pour les habitants. Les taux des prêts immobiliers restent élevés, tandis que l’économie subit les effets des tensions commerciales mondiales et de l’incertitude politique intérieure.

Les investisseurs coréens regardent à l’étranger

Fait intéressant, alors que les capitaux étrangers affluent vers le marché locatif coréen, les investisseurs institutionnels et particuliers coréens se tournent de plus en plus vers l’étranger, notamment vers les États-Unis, le Japon et d’autres marchés développés. La flambée des prix de l’immobilier résidentiel et l’incertitude réglementaire dans leur pays ont fait de l’immobilier à l’étranger une solution de remplacement attrayante. Les investisseurs coréens y recherchent des rendements stables et une diversification de leurs placements. Ces flux de capitaux dans les deux sens soulignent le caractère mondial de l’investissement immobilier et l’interconnexion des marchés du logement.

En résumé

• Le marché locatif sud-coréen attire des investissements internationaux à des niveaux records, sous l’effet des évolutions démographiques et des réformes des politiques publiques.
• Les ménages d’une personne représentent désormais plus de 41 % de l’ensemble des ménages, ce qui stimule la demande de logements compacts gérés par des professionnels.
• Des investisseurs étrangers comme Greystar, The Living Company et CPPIB sont en première ligne et introduisent des modèles de construction locative et de coliving.
• Le recul du jeonse et l’essor de la location mensuelle transforment le marché et créent de nouvelles possibilités pour les capitaux institutionnels.
• Les politiques publiques assouplissent les règles et prévoient des incitations fiscales, mais la stricte réglementation des baux et les débats sur la propriété étrangère restent des défis.
• Le coliving s’impose comme une tendance majeure, avec des loyers élevés et un vif intérêt des investisseurs à Séoul et dans d’autres grandes villes.
• La part des propriétaires étrangers reste faible, mais les inquiétudes liées à l’accessibilité des logements et aux distorsions du marché persistent.
• Les pénuries d’offre, les écarts de prix et les vents contraires économiques continuent de peser sur les perspectives du marché immobilier coréen.
• Les investisseurs coréens se tournent eux aussi de plus en plus vers l’étranger, illustrant la dynamique mondiale de l’investissement immobilier.